- •1. Предмет земельного права и метод.
- •2.Принципы земельного права.
- •3.Система земельного права.
- •4.Место земельного права в общей системе права России и его соотношение с гражданским, административным, экологическим и иными отраслями.
- •5.Развитие земельного права в условиях земельной реформы современной России.
- •7.Земельно-правовой строй дооктябрьской России: главные черты и основные этапы становления. Основные законодательные акты.
- •9. Конституционные основы земльного права.
- •10. Закон как источник земельного права.
- •13. Понятие права собственности на землю. Формы и виды собственности на землю.
- •14. Право государственной и муниципальной собственности на землю. Разграничение государственной собственности на землю.
- •15. Право частной собственности на землю.
- •16. Субъекты и объекты права собственности на землю.
- •17. Образование земельных участков.
- •18. Содержание права частной собственности на землю. Ограничение прав на землю.
- •19. Право поятоянного( бессрочного) пользования земельными участками.
- •21. Аренда земельных участков
- •22. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- •23. Безвозмездное срочное пользование земельными участками
- •24.Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков.
- •25.Общая характеристика оснований возникновения прав на землю. Классификация оснований возникновения прав на землю.
- •Предоставление земельных участков для целей, связанных со строительством.
- •27.Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.
- •30. Переоформление прав на земельные участки, возникшие до введения в действие Земельного Кодекса рф.
- •32.Приватизация земельных участков под многоквартирными жилыми домами
- •33.Приватизация земель сельскохозяйственного назначения
- •34. Порядок приобретения прав на земельные участки обладателями прав на здания, строения, сооружения.
- •35. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей. Особенности регулирования сделок с землей.
- •36. Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей.
- •37. Документы, удостоверяющие права на землю.
- •38. Общая характеристика оснований прекращения прав на землю.
- •39.Условие и порядок отказа субъекта прав на землю от права на земельный участок
- •40.Порядок изъятия,в том числе путем выкупа,земельных участков для муниципальных и государственных нужд.Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
- •41.Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки ввиду их ненадлежащего использования
- •42.Порядок резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
- •43. Понятие и общая характеристика управления в области использования и охраны земель.
- •44.Разграничение полномочий рф, субъектов рф и муниципальных образований в области использования и охраны земель.
- •45. Государственный мониторинг земель (понятие, задачи и порядок осуществления).
- •46. Государственный кадастр земель (понятие, принципы его ведения, состав сведений и документов государственного кадастрового учета, порядок ведения государственного кадастрового учета).
- •47. Понятие целевого назначения земель и разрешенного использования земельных участков. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.
- •48. Землеустройство (понятие, виды землеустроительных работ, организация и порядок проведения землеустройства. Землеустроительная документация).
- •49. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль) и его виды.
- •50. Понятие,цели и содержание правовой охраны земель.
- •52.Порядок консервации земель с изъятием их из оборота
- •53. Правовые основы мелиорации земель
- •54. Административная ответственность за нарушение земельного законодательства.
- •55. Уголовная ответственность за нарушение земельного законодательства.
- •56. Земельно-правовая (специальная) ответственность за нарушение земельного законодательства.
- •57.Гражданско-правовая (имущественная) ответственность за ущерб, причиненный земельными правонарушениями.
- •58. Платность использования земли и формы платы за землю.
- •Оценка земли (рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, нормативная цена земли).
- •Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения.
- •Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения.
- •Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
- •Невостребованные земельные доли.
- •Порядок образования земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.
- •Особенности владения, пользования и распоряжения, земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности.
- •Правовой режим земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства граждан.
- •Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций.
- •Понятие земель населённых пунктов. Особенности правового режима земель населённых пунктов.
- •Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий. Правила землепользования и застройки. Градостроительный регламент.
- •Правовое регулирование застройки земель населённых пунктов (территориальное планирование, планировка территории и архитектурно-сторительное проектирование)
- •Особенности правового режима земель промышленности и энергетики.
- •Правовой режим земель, предоставленных для разработки и использования недр.
- •Особенности правового режима транспорта.
- •Правовой режим земель связи, радиовещания, телевидения, информатики и для обеспечения космической деятельности.
- •Правовой режим земель обороны и безопасности.
- •Понятие, состав и основные признаки правового режима земель особо охраняемых территорий и объектов.
- •Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий.
- •Правовой режим земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
- •Правовой режим земель природоохранного и рекреационного назначения.
- •Правовой режим земель историко-культурного назначения и особо ценных земель.
- •Поняте и состав земель лесного фонда. Подразделение лесов по целевому назначению. Право собственности на лесные участки.
- •Права пользования лесными участками. Виды использования лесов.
- •Особенности охраны земель лесного фонда.
- •Понятие и состав земель водного фонда. Виды водных объектов. Право собственности на водные объекты.
- •Право пользования водными объектами. Цели и виды водопользования.
- •Особенности охраны земель водного фонда.
Оценка земли (рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, нормативная цена земли).
Оценка земли и земельных участков производится для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, передачи в залог, оформления наследства.
Она также необходима при разделе имущества. Во многих случаях требуется оценка не права собственности на земельный участок, а права аренды земельного участка, и в при этом рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (определения его рыночной цены) значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, прежде всего, его назначение и возможность изменения такого назначения.
Оценка рыночной, стоимости земли стала весьма актуальна в свете реформы земельного законодательства. Рыночная стоимость земельного участка со временем меняется, вот почему оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.
Земли поселений (городов, деревень и т.п.) оцениваются на основании таких данных, как анализ рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.
Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки фактической урожайности сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе Российской Федерации и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.
Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производят, анализируя цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличие и интенсивность транспортного сообщения, наличие электрификации, газо- и водоснабжения; удаленность от основных центров инфраструктуры, экологическую обстановку в районе, а также иные факторы, влияющие на оценку стоимости земли.
В случае оценки зданий также производится оценка земельного участка, на котором находится оцениваемое здание (в рамках затратного подхода).
Потребность в оценке земли диктуется современными рыночными условиями. Земля — высоколиквидный товар, на его стоимость влияет масса факторов, даже минимальное изменение которых ведет к значительному изменению стоимости.
В мегаполисах оценка земли является прежде всего оценкой права аренды, вне мегаполисов подразумевается расчет ее реальной рыночной стоимости.
Факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость земли, — это ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений.
Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт должен иметь в распоряжении копии свидетельства о праве собственности (долговременной аренды), а также копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка.
Так как на рынке присутствует большое количество предложений и информации о проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж наиболее предпочтительный при оценке земель.
Оценочная деятельность — это установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
За рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден- на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах.
Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут использоваться для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности и быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.
Основание для проведения оценки объекта оценки — договор между оценщиком и заказчиком, заключаемый в письменной форме и не требующий нотариального удостоверения.
В договоре содержатся:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки и иные сведения.
Оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения в полном объеме доступа к документации, необходимой для осуществления этой оценки, и др.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
2) юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом.
Кадастровую оценку земель проводят органы Росреестра.
Оценка земель основана на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений выполняется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель производится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной является часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Результаты оценочного зонирования переносятся на карту (схему) оценочных зон. По этим результатам устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Государственная кадастровая оценка земель осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технологии оценочных работ — методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, установление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровая стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определен Правительством РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.
Кадастровая стоимость земельного участка — это процент от рыночной стоимости земельного участка, определенный на основе характеристик земельного участка с применением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью земельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п. 4 ст. 79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных Сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта РФ.
Согласно п. 13 ст. 3 Вводного закона в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.