Анализ рынка недвижимости на примере многоквартирного жилья в г Пермь

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Многоквартирные дома

Качество объекта:

• Материал здания (кирпич, панель шлакоблок,)

• Расположение объекта на крайних, средних этажах

• Площадь объекта

• Тип дома ( «хрущевка», «бреженвка», УП, ИП, СП, полногабаритная)

• Техническое состояние объекта

• Отделка помещений

• Возраст объекта

• Благоустройство прилегающей территории (наличие детских площадок, парковка, и пр.)

• Безопасность (наличие охраны, пожарные, охранные сигнализации, видеонаблюдение)

• Уровень инженерного обеспечения и оборудования.

Местоположение объекта:

• Фактическое местоположение объекта (Центр, прилегающие к центру и престижные микрорайоны, центральные улицы, районы средней удаленности, окраины районов города.)

• Транспортная доступность (Близость остановки ОТ)

• Экология

• Крименогенность

• Шум (наличие авиа-, авто-, электромагистралей, предприятий с повышенным шумовым фоном).

• Наличие инфраструктуры.

Экономические факторы

• Состояние мировой экономики, в стране и в рассматриваемом регионе.

• Факторы спроса.

• Фактор предложения

• Состояние рынка ипотечного кредитования

В большей степени стоимость жилой недвижимости зависит от площади, с увеличением площади увеличивается стоимость, но возрастает возможность торга, увеличивается диапазон цен. Тип объекта и возраст влияет на цену следующим образом: самый дешевый тип полногабаритная, дома 30х годов постройки могут иметь деревянные перекрытия, большие площади и высокие потолки, за счет больших площадей часто использовались как коммунальные квартиры, имеют очень большой износ. Средняя цена по состоянию на II кв 2011г. 35,51 тыс. руб. за 1 кв. м. «Хрущевки», они имеют маленькие площади, ограниченные планировки, большой возраст и процент износа, преимущественно выполнены из кирпича, что повышает их долговечность. Средняя цена по состоянию на II кв. 2011г. 40,06 тыс. руб. за 1 кв. м. Следующий тип «брежневки» отличаются от хрущевок в основном возрастом, имеют почти идентичные планировки, выполняются из кирпича и панелей, дороже за счет того что меньше возраст и как следствие износ. Средняя цена по состоянию на II кв. 2011г. 38,47 тыс. руб. за 1 кв. м. Улучшенная планировка в данном типе можно выделить дома из серых панелей, дома 97 серии, и дома 600й серии, дома из серой панели более старые и имеют больший износ, квартиры преимущественно меньшей площади. Средняя цена по состоянию на II кв. 2011г. 41,73 тыс. руб. за 1 кв. м. Дома 97й и 600й серии преимущественно имеют небольшой возраст, имеют большие площади по сравнению с «хрущевками», «брежневками», меньший износ, новые дома часто имеют облагороженную территорию. Средняя цена по состоянию на II кв. 2011г. 43,70 тыс. руб. за 1 кв. м. Среди нового жилья дома 97й и 600й серии относятся к классу эконом. Дома индивидуальной планировки имеют различные площади, часто могут быть свободной планировки, возраст домов редко превышает 12 лет. Дома относятся к классу эконом+ и бизнес. Такие факторы как отделка, безопасность и уровень инженерного оборудования в основном влияют на дома бизнес и элит класса. Средняя цена по состоянию на II кв. 2011г. 50,30 тыс. руб. за 1 кв. м.

Факторы местоположения объекта: главным фактором является фактическое расположение объекта, т.е. наиболее привлекательными объектами являются объекты, которые расположены в центре и прилегающих к нему районах, наличие инфраструктуры также является важным фактором.

Дзержинский: 44,2

Индустриальный 44,1

Кировский 35,8

Ленинский 52,7

Мотовилихинский 43,86

Свердловский 43,8

Орджоникидзевский 34,3

Экологический фактор существенно на цену объекта не влияет.

В целом нам развитие рынка жилой недвижимости оказывают экономические факторы: состояние экономики в мире, стране и данном регионе. Факторы спроса (платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы). Факторы предложения (наличие источников и условия финансирования строительства, число объектов, выставленных на продажу). Отдельно стоит выделить рынок ипотечного кредитования, т.к. большинство сделок с жилой недвижимостью эконом класса осуществляется с помощью ипотеки. Развитие ипотечного кредитования должно сделать жилье более доступным для населения, оно способно дать толчок к оживлению спроса, а значит, повлиять на темпы роста цен.

В течении 2010-2011 г. на рынке многоквартирных домов г. Перми наблюдается плавное повышение стоимости квартир. Это связано со стабилизацией экономики в целом по сравнению с 2009 годом. Спрос генерируют покупатели с так называемым отложенным спросом, которые, накопив определённую сумму на покупку квартиры, реализовали своё желание, внимательно отслеживая рынок и совершая покупки, убедившись в его стабилизации. На рынок также поступали средства, вырученные в результате удачных спекуляций на валютном рынке, накопления людей, опасающихся проблем в банковской сфере. Немаловажное влияние оказало рост ипотечного и жилищного кредитования. К концу 2011 года стабильный рост будет продолжаться.