Налог на имущество организаций. Земельный налог.

Особенность исчисления налога на имущество организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства заключается в том, что ТСЖ не являются собственниками общего имущества многоквартирного дома.

ТСЖ признается налогоплательщиком налога на имущество организаций только в отношении находящегося у ТСЖ на праве собственности движимого и недвижимого имущества (основных средств), учтенного на балансе ТСЖ, в том числе переданного в собственность ТСЖ его учредителями.

Общее имущество многоквартирного дома, как и земельный участок под этим домом, принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности.

Если ТСЖ приобретет земельный участок, например, за счет доходов от предпринимательской деятельности, то в отношении этого земельного участка, оно будет являться плательщиком земельного налога. Обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента записи в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Вопрос о предоставлении налоговых льгот для ТСЖ по уплате налога на имущество организаций и земельного налога может быть решен соответственно законодательным (представительным) органом субъекта Российской Федерации и представительным органом муниципального образования.

Применение управляющей организацией упрощенной системы налогообложения.

При выполнении установленных гл. 26.2 НК РФ условий перехода и применения УСН, управляющая организация, осуществляющая эксплуатацию жилого фонда, может значительно снизить свою налоговую нагрузку, выбрав объект обложения «доходы за минусом расходов». Кроме того, что при применении этого специальном налогового режима, для этого вида деятельности (код ОКВЭД- 70.32.1 ) , на 2011 год установлены пониженные тарифы страховых взносов в Пенсионный Фонд Российской Федерации- 18% вместо 26%.

Организации, применяющие УСН, освобождаются от уплаты НДС. Поэтому, если плата за содержание и ремонт жилого фонда до перехода на УСН включала в себя НДС, например, в договоре управления было указано : « Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения составляет 11,8 руб. в том числе НДС- 1,8 руб. в расчете на 1 кв. м", то следует пересмотреть размер платы. На основании пп.1п.5 ст. 173 НК РФ лица, не являющиеся налогоплательщиками, при выставлении покупателям счетов- фактур с НДС, обязаны перечислить НДС в бюджет.

Если плата за содержание и ремонт жилого помещения установлена с учетом НДС, но без указания суммы НДС, пересматривать плату в целях налогообложения нет необходимости, так как при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы).

При переходе с общего режима на УСН, следует соблюдать правила учета доходов и расходов, не допуская их двойного учета, а также применения налоговых вычетов по НДС.

Пример:

Управляющая организация с 01.01.2012 перешла на УСНО, выбрав в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. На 31.12.2011 у организации в учете числилась:

- дебиторская задолженность собственников жилья за декабрь сумме 944 000 руб. (в том числе НДС - 144 000 руб.). Оплата данных услуг поступила в январе 2012 г. в сумме 708 000 руб. (в том числе НДС - 108 000 руб.);

- кредиторская задолженность перед собственниками жилья по средствам, поступившим на проведении ремонта общего имущества, который запланирован на 2012 год - 160 000 руб. (НДС отдельно не указан) . В связи с переходом на УСНО стоимость ремонтных работ была пересмотрена, и НДС в сумме 24406 руб. возвращен собственникам.

Решение:

Выручка от реализации услуг за декабрь независимо от того, оплачены ли они собственниками жилья, не подлежит включению в состав доходов по УСНО (пп. 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ), так была отражена в доходах при применении общей системы налогообложения. Аванс, поступивший на проведение ремонта, включается в состав доходов УСН без НДС, в сумме135594 руб., а НДС подлежит вычету в последнем квартале, предшествующем переходу на УСН.

В доходы управляющей компании при применении УСН не включаются средства целевого финансирования и целевых поступлений, указанные в ст. 251 НК РФ, например, полученные управляющими организациями из бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона N 185-ФЗ.

Средства собственников жилого фонда, поступающих управляющим организациям на ремонт многоквартирных жилых домов, включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

ТСЖ при применении упрощенной системы налогообложения, не учитывают в составе доходов вступительные, членские взносы, средства, поступающие от членов ТСЖ на создание резерва на ремонт общего имущества. Не являются доходами ТСЖ не только средства, полученные из бюджета по программе проведение капитального ремонта многоквартирных домов, но и доходы, которые получены от размещения временно свободных денежных средств. Платежи собственников за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения являются доходами ТСЖ. Если ТСЖ будет осуществлять эксплуатацию жилого фонда в рамках посреднических договоров с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, то доходом ТСЖ будет являться только комиссионное вознаграждение ( при условии, что оно установлено).Но , в этом случае ТСЖ может потерять право на применении пониженных тарифов по страховым взносам в Пенсионный Фонд РФ, так как при наличии других доходов, например, по сдаче в аренду нежилых помещений, требование о 70% доли выручки от управления эксплуатацией жилого фонда не будет выполняться.