Учет долгосрочных инвестиций – строительство и ниокр

1. Учет затрат по строительству объектов. Порядок определения инвентарной стоимости объектов строительства

2. Учет расходов по выполнению НИОКР

3. Учетная политика организации в части долгосрочных инвестиций, раскрытие информации о долгосрочных инвестициях в бухгалтерской отчетности.

Основным нормативным документом, регулирующим вопросы организации учета строительства является приказ Минфина от 24 октября 2008 года № 116н – ПБУ «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008.

Кроме того, необходимо учитывать требования Федерального Закона от 25 февраля 1999 года номер 39 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В системе нормативного регулирования вопросов, связанных с выполнением договора на строительство, используются следующие понятия:

Догвор на строительство – документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также производству отдельных видов и комплексных подрядных работ, являющихся объектами строительства.

Одним из признаков договора на строительство является продолжительность его исполнения, которая определяет необходимость распределения производимых затрат на ряд отчетных периодов. Порядок заключения договора на строительство включает в себя определение стоимости строительства, формы расчетов, объекта строительства, вид и комплекс работ, на которые должен быть составлен отдельный проект и смета.

Договор на строительство – договор строительного подряда, заключенный инвестором либо напрямую с подрядчиком, либо с техническим заказчиком. Для инвестора такой договор признается инвестиционным, так как в результате его исполнения инвестор получает объект недвижимости, который будет признан в его учете основным средством. Для подрядчика этот договор будет являться либо договором подряда, либо договором на оказание услуг, в зависимости от условий его заключения, но в любом случае он будет являться для него договором по основной текущей деятельности.

Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных фондов. Инвестор – лицо, которое в результате осуществления инвестиционной деятельности (вложение денежных средств) поставит на учет либо новый объект ОС, либо обновленный уже имеющийся объект.

Застройщик – предприятие, специализирующееся на выполнении функций организации строительства объектов, контроля за ходом строительства, ведении бухгалтерского и финансового учета, производимых при этом затрат. В роли застройщиков как правило выступают: так называемые предприятия по капитальному строительству в городах (некие муниципальные органы), дирекции строящихся предприятий а также действующие предприятия, специализирующиеся на осуществлении капитального строительства.

Расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли Заказчика. Кроме того, очень часто инвестор и застройщик так же совпадает в одном лице.

Заказчик – организация, которой застройщик или инвестор поручает организовать процесс строительства на принадлежащем ему земельном участке. Кроме того, согласно статье 702 ГК, заказчиком также именуется та из сторон договора подряда, по заданию которой вторая сторона (подрядчик) изготавливает обусловленную договором вещи или выполняет определенную работу.

Незавершенное строительство – затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию.

Завершенное строительство – затраты застройщика по введенному в эксплуатацию объекта строительства.

Инвентарная стоимость объекта – затраты застройщика по возведению объекта в соответствии с договором на строительство с его начала до ввода в эксплуатацию.

Подрядчик – юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство.

В соответствии со статьей 4 закона 39 ФЗ субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух и более субъектов. При наличии соответствующей лицензии инвестор, выступающий в качестве застройщика, может выполнять функции технического заказчика. В этом случае он именуется заказчиком-застройщиком.

Подрядные работы – работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входит строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и сооружений, а также другие виды работ согласно договору о строительстве.

Незавершенное производство – затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство.

Объектом бухучета по договору на строительство у застройщика и подрядчика являются затраты по объекту строительства, производимые при выполнении отдельных видов работ на объектах, возводимых по одному проекту или договору на строительству. Застройщик при выполнении договора на строительство должен обеспечить формирование бухгалтерской информации по следующим показателям:

1. незавершенное строительство;

2. завершенное строительство;

3. авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объекта в соответствии с договорами строительства;

4. финансовый результат деятельности.

Подрядчик при выполнении договора на строительство должен обеспечить формирование бух информации по следующим показателям:

1. затраты по выполнению подрядных работ по объектам учета в отчетном периоде, а также нарастающим итогом с начала выполнения договора на строительство;

2. незавершенное производство в разрезе объектов учета, в т.ч. по оплаченным работам, выполненным привлеченными организациями;

3. доходы, полученные от заказчика за уже сданные объекты по договору на строительство;

4. финансовый результат по работам, выполненным по договору на строительство и авансы, полученные от застройщиков в счет выполняемых работ.

В соответствии с планом счетов и инструкцией по его применении до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению учитываются на балансовом счете 08. В бухучете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. Учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

1. расходы на строительные работы;

2. расходы на работы по монтажу оборудования;

3. расходы на приобретение оборудования, сданного в монтаж;

4. на приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря;

5. на прочие капитальные затраты.

В соответствии с пунктом 3.1.2 Письма Минфина от 30 декабря 1993 года № 160 «ПБУ Долгосрочных инвестиций» порядок учета затрат инвестора на строительные работы зависит от способа производства их – подрядного или хозяйственного. При подрядном способе строительства выполненные и оформленные в установленном порядке монтажные работы отражаются у инвестора на балансовом счете 08 по договорной стоимости согласно принятым от подрядчика актам о приемке работ. В соответствии с пунктом 1 статьи 702 НК НДС по выполненным подрядчиком работам принимается к вычету по мере приема строительных работ и получении от подрядчика счетов-фактур по этим работам. При хозяйственном способе строительства объектов ОС учет затрат ведется инвестором на счете 08 исходя из суммы фактически произведенных расходов. При этом, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 146 НК стоимость строительно-монтажных работ (СМР), выполненных собственными силами, признается объектом обложения НДС. В соответствии с пунктом 2 статьи 159 при выполнении СМР для собственного потребления налоговая база по НДС определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение. Налогообложение производится по ставке 18%. В соответствии с пунктом 10 статьи 167 НК НДС начисляется по выполненным СМР в последнее число каждого налогового периода. НДС, начисленный от объема выполненных собственными силами СМР, принимается к вычету на ту же дату, когда налог был начислен (абзац 2 пункт 5 статьи 172 НК).

После окончания строительства объекта и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию объект принимается к учету в качестве ОС, стоимость которого определяется как сумма всех затрат на его возведение и доведение до состояния, пригодного к эксплуатации. В соответствии со статьей 131 ГК организация должна зарегистрировать право собственности на построенный объект, т.к он является объектом недвижимости. При этом необходимо руководствоваться положениями Федерального Закона от 21.07.1997 №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, при подрядном способе строительства характерными бухгалтерскими записями являются:

Д08 К60 – на стоимость СМР в соответствии со счетами и подписанными актами подрядных организаций

Д19 К60 – на сумму НДС со стоимости СМР