5.2 Определение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

– по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);

– по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;

– по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническим ресурсами, км.

Определение балла бонитета почв и индекса технологических свойств проводится в приложении 15, исходными данными являются:

– данные качественной оценки сельскохозяйственных угодий приложения 3, откуда берутся площади почвенной разновидностей;

– шкалы бонитировки и технологических свойств земель (приложение 16).

Балл бонитета (Б_i) и индекс технологических свойств (И_ti) объекта кадастровой оценки определяется взвешиванием соответствующих баллов бонитета почв (Б_i ) на их площади (S_ji) по формуле (12):

= ∑ Б_ji S_ji S _ji (12)

Полученный показатель заносится в приложение 19.

Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок по объекту оценки выполняется в приложении 17. Исходные данные для расчета приведены в приложении 18, выбирается один из вариантов.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквиваленте по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 (I – класс груза – принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс); шерсть – 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквиваленте по коэффициентам: первая группа (эквивалент) – 1,0; вторая группа -1,5; третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется с учетом объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

ЭР_i = Г_j K_j (P_1jД₁ + Р_2jД₂ + Р_3jД₃), (13)

где ЭР_i – эквивалентная удаленность i – го объекта кадастровой оценки, км; Гj – объем j – го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно – оценочного района), в долях единицы; Р₁, Р _2, Р₃ – расстояние перевозки j – го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км; Д₂, Д₃ – коэффициенты переводы соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквиваленте; Кj – коэффициент перерасчета j – го вида продукции эквивалентные грузы первого класса.

4. Расчет кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий

Для расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий используются данные приложения 19. Среднезональные показатели (1-8) рассчитываются исходя из варианта студента. Из приложения 20 выбираются значения доли затрат зависящих от технологических свойств и продуктивности при урожайности в.к.е., равной 14. (показатели 10, 11).

Показатели 9,12,16 рассчитываются по приведенными формулам, 14 и 15 выписываются из (табл. 15 и 17) приложения

Расчет рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий выполняется в (таблице 1) приложения и определяется по формуле (14):

Д_pi = Д_pпi + Д_pti + Д_{рмi ,} (14)

где Д_pпi – дифференциальный рентный доход по плодородию; Д_pti – дифференциальный рентный доход за технологические свойства; Д_рмi – дифференциальный рентный доход за местоположение; Д_pi – суммарный дифференциальный рентный доход.

Дифференциальный рентный доход по плодородию определяется по формулам(15):

Д_pпi = В_i – Ц_Вi , (15)

где В_i – стоимость валовой продукции, обусловленная плодородием почв на объекте оценки; Ц_Вi – цена произведенной валовой продукции.

Валовая продукция объекта кадастровой оценки (В_i) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объекта кадастровой оценки по формуле (16):

В_i = (В_о Б_о) Б_i, (16)

где В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га; Б_о и Б_i – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i – го объекта оценки.

Затраты на использование i – го объекта (З_i) определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле (17):

З_i = З_о (1 – Д_зу) + З_о Д_зу Б_i Б_о), (17)

где З_о – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га; Д_зу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема работ по уборке урожая, затрат на транспортирование и хранение).

Цена произведенной валовой продукции определяется по формуле (18):

Ц_i = З_i Н_о (18)

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта (Д_pti), определяется путем дифференциалами части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (З_о) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта кадастровой оценки по формуле (19):

Д_pti = З_о Н_о Д_зт (1 – И_ti И_то), (19)

где И_ti и И_то – индексы технологических свойств i – го объекта кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району); Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Дифференциальный рентный доход за местоположение рассчитывается по формуле (20):

Д_pti = [ (Э_ро – Г_о) – (Э_pi – Г_i)] T Н_о, (20)

где Э_ро, Э_pi – средневзвешенные эквивалентное расстояние соответственно по земельно-оценочному району и объекту оценки; Г_oi , Г_i – внутрихозяйственная нормативная грузоёмкость одного га сельскохозяйственных угодий в среднем по земельно-оценочному району и объекту оценки; Т – затраты на перевозку 1 т. груза.

Суммарный дифференциальный рентный доход заносится в приложение 21 колонна 9 и приложение 22 колонна 3.

Для получения кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на 1-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход (АР). Его величина определена в целом по РФ в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

АР = 12 руб/га

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютно рентных доходов.

В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, то он принимает нулевое значение. Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, равным 33 годам.

Приложение 1