1.16. Антикризисное управление в сфере недвижимости.

АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ — управление предприятием, организацией, ставящее своей задачей преодоление или предотвращение кризисного состояния, проявляющегося в неплатежеспособности, банкротстве, убыточности.

Под термином "антикризисное управление" понимают либо управление в условиях наступившего кризиса, либо управление, которое должно способствовать выводу предприятия из этого состояния. Менеджмент, обеспечивающий успешную работу в кризисном режиме, представляет собой комплекс мероприятий, ориентированных на перевод предприятия в иной режим работы. Ключевая характеристика этого режима — устойчивое финансовое положение.

Особенностью антикризисного управления является более оперативная реакция на изменения, как вне предприятия, так и внутри него. В такой ситуации многократно возрастает потребность в анализе перспектив предприятия в целом, в выработке стратегии его дальнейшего развития. Только определившись с долгосрочными целями, выработав критерии оценки результата, можно помочь предприятию в решении его проблем. Важной составляющей антикризисного управления является помощь команде менеджеров работающих на предприятии. Антикризисное управление предприятием включает в себя управление маркетингом, финансами, производством, персоналом и информацией.

1.17. Анализ рисков, определяющих эффективность управления объектом недвижимости

Риск – это когда деятельность осуществляется в условиях неопределенности, связанной с недостатками информации о путях реализации, затратах и результатах программ управления эксплуатацией и развитием недвижимости, и когда неудачный выбор решения может с оцениваемой степенью вероятности привести к потерям материальных ресурсов и денежных средств. 1) Страновой (региональный) риск – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, вызванная изменением политической, экономической или социальной ситуации в стране (регионе). 2) Валютный риск – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, вызванная изменением обменного курса валюты. 3) Риск изменения инфраструктуры объекта недвижимости – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, связанная с ухудшением условий проживания в районе или в конкретном здании. 4) Риск потери ликвидности - это возможность неблагоприятного изменения стоимости актива, вызванная невозможностью в нужные сроки реализовать актив без существенного снижения его стоимости. 5) Риск разрушения или порчи объекта недвижимости вследствие пожара, затопления, действий арендатора и т.д. 6) Риск неплатежеспособности арендатора – это возможность не получения (несвоевременного получения) инвестором арендных платежей. 7) Операционный риск – это возможность недобросовестности контрагентов, с которыми заключены договоры в рамках операционной деятельности фонда недвижимости (агентства недвижимости, банки, оценщики, депозитарий).

В управлении используется количественный и качественный виды анализа рисков:

• Качественный анализ обеспечивает идентификацию факторов, выделение видов (классификацию) рисков, а также описание областей проявление этих рисков.

• Количественный анализ предусматривает оценку последствий отдельных рисков и риска проекта в целом.

Меры снижения рисков:

1.Организация регулярного освидетельствования и профилактического ремонта элементов конструкций и инженерного оборудования.

2.Создание систем безопасности, обеспечивающих раннее предупреждение, ликвидацию (нейтрализацию) источников опасности и подавление неблагоприятного развития процесса.

3.Установление ответственности каждого из сотрудников персонала при четком разграничении их полномочий, а также стимулирование персонала с обучением его методам распознавания рисковых ситуаций и принятия рискованных решений.

4.Обеспечение условий для перефункционализации помещений в условиях смены конъюнктуры (универсализация помещений, предусмотренная при строительстве и реконструкции) и диверсификацию портфеля недвижимости управляющей компании.

5.Лимитирование (ограничение) сроков номенклатуры работ, объемов капиталовложений и займов, перечней исполняемых функций, уровней ответственности.

6.Страхование имущества и ответственности, введение платежей за риск и разработку способов взыскания убытков.

7.Привлечение профессиональных экспертов и консультантов.

Для измерения чувствительности коэффициента капитализации для собственного капитала к изменениям различных групп факторов риска применяется техника вариации сценариев. Обычно анализируется три альтернативных сценария – пессимистический («pes»), вероятный («most likely») и оптимистический («opt»).

При моделировании пессимистического сценария предполагается, что с определенной (не стопроцентной) вероятностью могут проявиться одновременно (равновероятного) самые неблагоприятные варианты каждого риска из всей совокупности рисков. В этом случае величина искомой характеристики окажется минимально возможной.

Оптимистический сценарий, напротив, «собирает» вместе наиболее благоприятные варианты развития событий, исходя из предложения, что все риски из совокупности минимальны.

Наконец, базовые (вероятные) сценарий, реализующийся с экспертно определяемой вероятностью, моделирует варианты прогноза развития ситуации с умеренной степенью опасности всей совокупности рисков.