- •1.1 Особенности проведения операций с земельными участками.
- •1.2 Принципы и методы оценки коммерческой недвижимости.
- •Земельный Кодекс и его роль в развитии рынка недвижимости
- •1.4.Операции с предприятием как имущественным комплексом.
- •1.5.Аренда как форма коммерческого использования недвижимости.
- •1.6. Порядок гос.Регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •1.10. Зашита прав потребителей на рынке недвижимости
- •1.7. Экономическое управление жизненным циклом недвижимости.
- •1.8.Управление земельными ресурсами муниципальных образований.
- •1.11.Недвижимость как объект гражданских прав и экономический актив.
- •Недвижимость как экономический актив
- •1.9. Права собственности и их значение для организации хоз.Деятельности.
- •1.12.Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •1.13.Особенности оценки различных категорий земель.
- •1.14.Цели и технологии оц.Ст-ти предприятия (бизнеса).
- •1.15. Нематериальные активы предприятия и методы их оценки
- •1.16. Антикризисное управление в сфере недвижимости.
- •1.17. Анализ рисков, определяющих эффективность управления объектом недвижимости
- •1.18. Оценка величины потерь стоимости имущества вследствие износа и устаревания
- •1.19. Инвестиционные решения в сфере управления недвижимостью
- •1.20. Проекты развития недвижимости и их особенности
- •1.22. Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •1.23 Договорные отношения при совершении сделок с недвижимостью
- •1.24 . Конкурентоспособность управляющих компаний
- •1.25. Страхование прав собственности на недвижимость
1.12.Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки с недвижимостью (трансакционных издержек).
«Трансакционные издержки» (издержки сделок) — понятие, предложенное для обозначения издержек, которые несут покупатели и продавцы по заключению сделок. Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от полноты и достоверности рыночной информации (прежде всего информации об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условии сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов т.д. Серьезное влияние оказывает на них также система гос.регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных в видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничении при допуске на тот или иной рынок.
Классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек:
Издержки поиска информации — затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.
Издержки ведения переговоров и заключения контрактов
Издержки измерения — затраты на проведение оценки предмета сделки.
Издержки спецификации и защиты прав собственности — затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.
потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта.
Рынок недвижимости, существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.
Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3 % от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять 7-8% и более. Значительную долю затрат на проведение сделки составляет комиссионное вознаграждение брокеру. Причина обращения к услугам посредников состоит в том, что, самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только - тратит деньги и время, но и подвергается целому ряду рисков.
Высокий уровень трансакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность (Ликвидность - легкость, с которой квартира может быть переведена в деньги, т. е. продана на рынке) товара на рынке недвижимости. Наиболее часто оно означает скорость превращения какого-либо актива в наличные деньги. По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежавшее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще боле длительным.Более низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости — еще одна из причин, порождающих необходимость в профессиональных участниках рынка, которые способствуют ускорению оборота недвижимого имущества, повышению уровня ликвидности и за счет этого, снятию тех ограничений, которые накладывает низкая ликвидность на недвижимость по сравнению с иными видами активов.