1. Недвижимость как объект рыночных отношений
1.1. Понятие недвижимости
На сегодняшний день большинство определений недвижимости сводится к перечню объектов недвижимости, упоминаемых в Гражданском кодексе Российской Федерации (рис.1) [7, с. 14].
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Условно-однородные
Неоднородные
-
земельные участки;
-предприятие как имуществен-
- участки недр; ный комплекс, включающий в
- обособленные водные объекты; свой состав все виды имуще-
- все, что прочно связано с землей, ства, предназначенного для
т. е. объекты, перемещение кото- его деятельности, земельные
рых без несоразмерного ущерба участки, здания, сооружения,
их назначению невозможно: леса, оборудование, инвентарь,
многолетние насаждения, здания, сырье, продукцию, права тре-
сооружения; бования, долги, права на обоз-
- недвижимые объекты, по закону начения, индивидуализирую-
подлежащие государственной щие предприятие, его продук-
регистрации: воздушные и морс- цию, работы и услуги (фир-
кие суда, суда внутреннего плава- менное наименование, товар-
ния, космические объекты; ные знаки, знаки обслужива-
- иное имущество, отнесенное по ния и другие исключительные
закону к недвижимым вещам права)
Рис. 1. Группировка объектов недвижимости
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса рф отражены на рис. 2.
В международных стандартах оценки недвижимое имущество и недвижимость имеют следующее определения: недвижимое имущество – право собственности на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их пригодности невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.
4
перемещение которых без несоразмерного ущерба их пригодности невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.
Земельные участки
Земля как физический
Участки недр
Как объект объект и все, что с ней Обособленные
оценки прочно связано
водные объекты
Леса
Многолетние
насаждения
Здания
Недвижи-
Сооружения
мость
Земельные
участки
Участки недр
Обособленные
В определении Обязательность водные объекты
Гражданского государственной Леса
кодекса регистрации Многолетние
насаждения
Здания
Сооружение
Морские суда
Воздушные суда
Суда внутреннего
плавания
Космические
объекты
Рис. 2. Понятие недвижимости как объекта оценки
и в определении Гражданского кодекса
В российском праве к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание (рис. 3) [2, с. 22].
Недвижимость – материальный предмет (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т. е. объекты, перемещение
5
которых без несоразмерного ущерба их пригодности невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Международные стандарты разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости. В российском праве понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» являются синонимами.
Земельный
Объекты Имущество Воздушное
Комплекс
участок над под пространство прав на
поверх- поверх- объекты
+ ностью + ностью + + недвижи-
участка участка, мости
в том числе
полезные
ископаемые
Рис. 3. Компоненты недвижимости в зарубежной практике
Из вышеизложенного можно привести следующее определение: недвижимое имущество – физические объекты (объекты, нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения) с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав, представленных на рис. 4. [2, с. 20].
6