2. Цели и принципы оценки недвижимости

2.1. Цели оценки недвижимости, стоимость и виды стоимости

Потребность в оценке возникает в случае, когда объект гражданских прав (вещь, имущество, имущественные права и т. д.) вступает в хозяйственный оборот или с ним совершаются те или иные хозяйственные операции.

Целями оценки объекта недвижимости являются:

1. Купля – продажа.

2. Купля – продажа акций, доли (вклада) в Уставном капитале предприятий.

3. Передача в аренду.

4. Реорганизация (разделение, слияние, поглощение).

5. Реструктуризация имущественного комплекса.

6. Осуществление инвестиционного проекта.

7. Получения кредита под залог имущества.

8. Страхование имущества.

9. Переоценка основных фондов.

10. Определение налогооблагаемой базы.

11. Организация лизинга машин и оборудования.

12. Банкротство.

13. Принудительная ликвидация.

14. Другие.

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления:

1. Потребительная стоимость – выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

2. Меновая стоимость – выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без таких понятий как:

1. Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости цена выступает формой проявления проведенной сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате.

18

2. Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Отличие стоимости от затрат и цены представлено на рис. 11.

ЗАТРАТЫ

(денежные средства,

необходимые для

воспроизводства собственности)

СТОИМОСТЬ

Типичный Денежный Оцениваемая

покупатель эквивалент собственность

(инвестор) собственности

ЦЕНА

(денежные средства,

уплачиваемые за собственность)

Рис. 11. Различие понятий: стоимость, затраты и цена

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис. 12).

Стоимость в обмене – это стоимость, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется типичными для данного сектора рынка экономическими условиями.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.

19

Рыночная

Ликвидационная

Залоговая

Стоимость Страховая

в обмене Арендная

Утилизационная

Стоимость

недвижимости

Инвестиционная

Стоимость Балансовая

в пользовании Налогооблагаемая

Нормативная

Рис. 12. Две группы стоимости недвижимости

Основными видами стоимости являются:

1. Рыночная стоимость – стоимость, характерная для данного объекта на открытом и конкурентном рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

2. Первоначальная стоимость - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

3. Ликвидационная стоимость – это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной, принудительной продаже недвижимости в ограниченный период времени.

4. Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

5. Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

6. Утилизационная стоимость – стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

7. Арендная стоимость – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

8. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

20

9. Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации.

• восстановительная стоимости (ВС) – затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки;

• стоимость замещения (СЗ) – затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов;

• стоимость остаточная – стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

10. Налогооблагаемая стоимость – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.