Что выгоднее аннуитетная или дифференцированная схема платежей?

Вопросам выбора схемы платежа по ипотечному кредиту часто задаются потенциальные заемщики. Если сравнивать аннуитетную и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие:

1. Неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной.

2. Больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме.

Однако, если обратиться к ипотечным брокерам, то об отличиях этих схем платежей можно узнать значительно больше. Ипотечные брокеры разбираются в тонкостях всех параметров ипотечного кредита и знают, как они влияют на него.

Аннуитетная схема выплат более доступна для заемщиков, т.к. выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита. При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах.

При аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет происходить без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.

Кредит с дифференцированным платежом труднее получить, т.к. при получении кредита оценивается платежеспособность заемщика. Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

3) Дифференцированные платежи равными частями – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа является одинаковым (как при аннуитетных платежах), однако способ расчёта ежемесячного платежа такой же как и при дифференцированном способе погашения кредита.

Кроме того, такой вид платежей называют досрочным.

Ежемесячный платёж по дифференцированой схеме равными частями состоит из двух составляющих. Первая часть называется основным платежом, размер которого увеличивается к концу срока кредитования. Основной платёж идет на непосредственное погашение долга. Вторая часть – убывающая, которая у уменьшается к концу срока кредитования. Данная часть идёт на погашение процентов по кредиту.

При досрочной схеме погашения кредита, ежемесячный платёж рассчитывается как сумма основного платежа и проценты, начисляемые на оставшийся размер долга. При дифференцированной схеме платежей равными частями размер долга уменьшаяется довольно быстро, естественно начисленные проценты на оставшийся размер кредита убывают также быстро. Досрочное погашение в совокупности с дифференцированной схемой платежей является наиболее выгодным с точки зрения потребителя, поскольку именно при такой схеме получается наименьшая переплата процентов по кредиту. Дифференцированная схема платежей равными частями может применяться в банках, дающими кредиты по дифференцированной схеме и не берущие штрафы за досрочное погашение.