3.2 Порядок формирования земельного участка

Любой земельный участок, обретающий новые границы или вид использования должен быть поставлен на государственный кадастровый учет. Новые земельные участки образуются путем объединения или разделения ранее учтенных. Под формированием земельного участка понимается совокупность кадастровых работ, по составлению схемы размещения его на территории, установлению его границ и постановки на кадастровый учет.

Работы по формированию новых и упорядочиванию существующих земельных участков в соответствии с постановлением администрации города Кудымкара «Об утверждении правил разработки схем расположения земельного участка в кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории» как правило, включают в себя три этапа:

1. составления проектного документа – Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, ее согласование и утверждение;

2. кадастровые работы (установление границ на местности);

3. составление межевого плана для постановки на кадастровый учет.

Формирование земельного участка под строительство объекта дорожного сервиса начинается с составления проектного документа – Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории.

Земельный участок под строительство объекта дорожного сервиса площадью 12000,55 кв.м., находится по адресу Пермский край, Кудымкарский район, Степановское сельское поселение, в 1320 м северо-восточнее д. Степаново. Формируется из ранее учтенного с кадастровым номером 81:06:0000000:67, площадью 50000 кв.м. в счет земельной доли.

Рисунок 12 – Поворотные точки границ формируемого земельного участка

Таблица 5 - Геодезические данные поворотных точек границ формируемого земельного участка

№ повортотных точек	Х	Y
1	628758,82	1315778,81
2	628748,79	1315858,18
3	628599,98	1315839,38
4	628610,00	1315760,00
Площадь=12000,55 кв.м

Таблица 6 - Геодезические данные длин линий границ формируемого земельного участка

№ линии	Длина линии	Дирекционный угол
1-2	80,00	97^011,9^'
2-3	150,00	187^012^'
3-4	80,00	277^011,9^'
4-1	150,00	7^012^'
Площадь=12000,55 кв.м

Схема состоит из графической и текстовой части. Графическая часть содержит:

1. воспроизведенные сведения кадастровых планов или кадастровых карт соответствующей территории (местоположение границ земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, в том числе местоположение границ земельных участков, сведения о которых носят временный характер);

2. кадастровые номера земельных участков;

местоположение границ земельных участков, обремененных правами третьих лиц, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;

3. местоположение границ образуемого земельного участка;

4. актуальный геодезический план соответствующей территории масштаба 1:500;

5. адрес расположения земельного участка;

6. площадь участка;

7. разрешенное использование земельного участка;

8. зоны ограничений (санитарно-защитные зоны, зона возможного катастрофического затопления, водоохранные зоны, береговая полоса, прибрежные защитные полосы, территории общего пользования, охранные зоны инженерных коммуникаций, зоны охраны объектов культурного наследия, особоохраняемые природные территории, сервитуты);

9. нумерацию поворотных точек границ земельного участка;

10. геодезические данные земельного участка – дирекционные углы, расстояние между поворотными точками земельного участка;

11. масштаб Схемы;

12. условные обозначения;

13. штамп с указанием названия Схемы, исполнителя работ, даты составления Схемы.

Графическая часть Схемы должна быть представлена в масштабе (500, 1000, 2000 и т.д.) не затрудняющем чтение и пользование Схемой, на листах бумаги формата А4-А1. Допускается составление Схемы на нескольких листах.

Рисунок 13 - Схема расположения границ формируемого земельного участка

Текстовая часть Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории содержит:

1. пояснительную записку, в которой указывается цель проведения работ по разработке Схемы, основания проведения работ, обоснования конфигурации и площади земельных участков, информацию об объектах недвижимости, их собственниках в границах земельных участков;

2. акт согласования границ земельного участка с заинтересованными лицами на оборотной стороне графической части Схемы;

3. ведомости координат поворотных точек земельного участка;

4. правоудостоверяющие документы и техническую документацию на объекты недвижимости в границах земельного участка;

5. правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок.

При разработке Схемы для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта необходимо представить дополнительно согласованный акт о выборе земельного участка. При разработке Схемы для целей, не связанных со строительством, необходимо представить дополнительную выписку из протокола комиссии по рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Создание Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории включает следующие этапы:

1. Подготовительные работы;

2. Разработка Схемы и формирование дела;

3. Согласование Схемы;

4. Утверждение Схемы.

Подготовительные работы по утверждению Схемы включают сбор и изучение сведений о земельных участках, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, градостроительной, лесоустроительной, геодезической, картографической и иной документации, проверку правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, установление лиц, интересы которых могут быть затронуты при разработке Схемы.

Во втором этапе рассматриваются возможные варианты расположения земельных участков, с учетом следующих факторов:

- разработка Схемы осуществляется на землях, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

- наличие характеристик, присущих только этому земельному участку: местоположение границ земельного участка, вид разрешенного использования или цель использования, площадь, ограниченная в использовании, обременения правами третьих лиц;

- определение местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;

- определение местоположения границ земельного участка с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, местоположения границ смежных земельных участков, в отношении которых утверждены Схемы, естественных границ земельного участка, документацию по планировке территории;

- включение в границы земельного участка всех объектов, входящих в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечение доступа ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;

- при определении границ земельного участка должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка;

Материалы, полученные при составлении Схемы, формируются в дело (не менее 2-ух экземпляров) в следующей последовательности:

1. титульный лист;

2. оглавление;

3. пояснительная записка;

4. кадастровые выписки на земельные участки в границах кадастрового плана или кадастровой карты соответствующей территории;

5. кадастровый план соответствующей территории

6. заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, по результатам согласования Схемы;

7. графическая часть Схемы;

8. текстовая часть Схемы;

9. документы и техническая документация на объекты недвижимости в границах земельных участков;

10. правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок;

11. лицензии на геодезическую и картографическую деятельность.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию путем проставления согласующих подписей, в акте согласования с собственниками объектов недвижимости в границах земельного участка, с правообладателями. Схему согласовывает орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности, на предмет соответствия земельного участка градостроительным требованиям.

Орган, уполномоченный в сфере земельных отношений, в месячный срок со дня поступления заявления утверждает согласованные материалы Схемы и выдает заявителю. Схема утверждается путем проставления утверждающей подписи должностного лица, даты утверждения на графической части Схемы и титульном листе. Подпись должностного лица заверяется печатью органа. Заявитель уведомляется о принятом решении в письменной форме. Один экземпляр утвержденной схемы остается в органе, уполномоченном в сфере земельных отношений.

Срок действия утвержденных Схем – два года.

Следующим этапом формирования земельного участка является постановка его на кадастровый учет.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов.

Состав необходимых для кадастрового учета документов:

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;

2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка);

3) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

4) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

5) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка;

Следующий этап – проверка условий формирования новых участков. Это означает, что не каждый участок, границы которого проведены абсолютно правильно, имеет право на существование. И здесь следует выяснить, не появляются ли в результате выделения, разделения или перераспределения земельные участки, размеры которых меньше предельно допустимых для данного режима использования. Смысл этого действия заключается в том, чтобы не ставить на государственный кадастровый учет и, следовательно, не признавать факт возникновения земельных участков, использование которых для установленного режима невозможно, либо нерационально.

Здесь можно столкнуться с проблемой уже существующих мелких земельных участков, на которые ранее были зарегистрированы права. Поэтому, следует учесть:

• При операциях объединения такая проверка не производится.

• При разделе проверяются все (выделяемые и остающиеся) вновь сформированные участки.

• При операциях с перераспределением частей проверяются только остатки, формируемые, как самостоятельные участки.

Основная задача – чтобы земельные участки, размеры которых (площадные, или линейные) меньше установленных норм, не появлялись в результате кадастровых действий.

Если хотя бы один из вновь сформированных по заявке земельных участков меньше минимальных норм, в проведении ГКУ всех участков по заявке должно быть отказано.

При формировании земельного участка под строительство объекта дорожного сервиса должны быть определены возможности размещения данного объекта. Так как земельный участок располагается на землях сельскохозяйственного назначения, что предполагает его использование для сельскохозяйственных нужд, то строительство объекта дорожного сервиса невозможно. Для этого необходимо перевести рассматриваемый земельный участок в категорию земель промышленности, который предполагает использование территорий для размещения, как самих производственных объектов, так и объектов, обслуживающих их деятельность. Например: вдоль развивающихся автомагистралей необходима организация сети заправочных автостанций, пунктов питания, постов ДПС, кемпингов, объектов дорожного сервиса и д.р.