108

Глава 4. Расчет кадастровой стоимости и анализ полученных результатов.

4.1. Определение коэффициентов учитывающих особенности каждого кадастрового квартала по оценочным показателям.

Роль факторов местоположения при различных функциях землепользования постоянная, установлено, что вклад и роль факторов изменяется при изменении целевой функции использования участка. Кроме того, один и тот же фактор по-разному влияет на оценку территорий с точки зрения различных функций. Так, с точки зрения торговли наиболее выгодны земельные участки, выходящие непосредственно на улицу (перекресток улиц), причем тем в большей степени, чем оживленней улица (перекресток). С другой стороны, с точки зрения жилья предпочтительны территории расположенные в получасовой доступности от центра.

После определения наиболее важных для каждого вида использования показателей, происходит сбор информации по ним. После получения значений наиболее важных показателей необходимо произвести их нормировку и учет знака влияния (положительное «+» или отрицательное «-») для каждого вида использования.

Анализ перечней факторов, предлагаемых к использованию в настоящей работе, показывает, что в расчет включаются некоторые факторы, не поддающиеся обычным методам измерений, но не учет которых существенно сильно понижает точность исследования. Например, транспортную доступность невозможно оценить исходя из ее наличия, она может быть и пешеходной 5 или 10 минут, и автомобильной 10 или 20 минут и т.д.

Обычно в литературе по оценке применительно к таким ситуациям рекомендуется оценщику самому принимать решение о количественном выражении соответствующего фактора. Естественно, что при этом не выполняется два важных условия, предъявляемых и оценке собственности. Первое из этих условий - воспроизводимость результата: оценка какого-то фактора должна приблизительно оставаться одной и той же у разных оценщиков. Второе условие - доказательность результата: оценщик должен быть способен объяснить и доказать третьей стороне, почему он назначил данному фактору именно такую, а не иную оценку.

Выходом из описанной ситуации может служить применение научного инструментария квалиметрии. Квалиметрия позволяет во многих случаях точно количественно выражать те качественные факторы, которые ранее вообще не принимались во внимание или же хотя и учитывались, но учитывались слишком неточно, на основании мнения только одного оценщика.

Для практической пригодности предложенной методики и повышения ее адекватности авторами с привлечением экспертов были тщательно проанализированы все факторы и была произведена их квантификация. В итоге факторы, участвующие в расчетах условно можно разделить на четыре основные группы:

1.Факторы, которые влияют на итоговое рентное качество участка своим присутствием или отсутствием, например, наличие сервитутов, архитектурно- планировочных ограничений и т.п. В случае наличия исследуемого свойства фактор принимает значение 1, в противном случае - 0. Наличие фактора учитывается с соответствующим знаком, в зависимости от его влияния на стоимость участка при заданной функции землепользования. Отрицательное влияние - знак минус, положительное, соответственно, плюс.

2. Факторы, показатели которых приведены в требованиях градостроительных СНиПов и ГОСТов, например геологические факторы. Для квантификации таких факторов использовался приведенный, относительный показатель, равный отношению фактического значения показателя фактору и его нормативному значению:

Кф

К i_п = ----------- , (24)

Кснип

где

Кi_п - приведенный показатель;

Кф - фактическое (измеренное) значение исследуемого фактора;

Кснип - нормативное значение фактора, определяемое требованиями СНиПов и ГОСТов.

3.Факторы, которые требуют сопоставления сравнимых показателей со средними статистическими показателями по городу, административному району и т.п., например экологические, криминогенность и т.п. Для квантификации таких факторов используются их приведенные к среднестатистическим городским значения (расчет таких факторов для г.Рыбинска представлен в Приложении3 – таблица 4,5) :

Кф

К i_r = ----------- , (25)

Кстат

где

Кi_r - отнесенный к среднему показатель;

Кф - фактическое (измеренное) значение исследуемого фактора;

Кстат. - статистически средний показатель данного фактора по городу.

4.Факторы, которые требуют квантификации на основании мнения экспертов. То есть для определения значений факторов, экспертами как бы описывается типичный участок, характеристики которого являются наиболее распространенными для данного населенного пункта (оценочной зоны). Качественным характеристикам этого типичного земельного участка экспертами приписывается значение факторов, равных единице, аналогично подходу, изложенному в . Так расположение вблизи функциональной зоны было определено как расстояние в 300 м. Соответственно в случае попадания фактора в этот интервал ему присваивается значение 1 с соответствующим знаком влияния. Время ожидания маршрутов общественного транспорта - до 7 минут и от 7 минут до 15 минут. В случае попадания в первый интервал фактору присваивается значение 1 с соответствующим знаком, во второй интервал - значение 0.5, в случае превышения фактор не учитывается.

Более подробно пример расчета коэффициентов учитывающих особенности оценочных показателей на территории г.Рыбинска на примере многоэтажной жилой застройки можно рассмотреть в приложении 4.

4.2. Получение коэффициента относительной ценности каждого кадастрового квартала

После расчета весов (Bi) каждого показателя по видам использования и получения фактических значений этих показателей (К) по кварталам, на основе полученных данных вычисляют показатели качества (коэффициенты относительной ценности) для каждого кадастрового квартала по всем видам использования.

Формула определения показателя качества объекта (Q^ц) выглядит следующим образом:

, (26)

где:

Q^ц_i –показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений (руб./кв.м.);

К_i – коэффициент, учитывающий особенности i-го показателя и его присутствие;

В_i – удельный вес i-го показателя, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;

p – общее число показателей.

Полученные показатели качества (Q^ц_i) являются удельными характеристиками каждого квартала по всем видам использования, что позволяет осуществить переход от УПКСЗ по одному виду использования к УПКСЗ остальных видов, и тем самым, совместить работу статистической и экспертно-аналитической составляющих.

По г.Рыбинску было получено 13174 коэффициентов качества по четырнадцати видам использования земли. Фрагмент расчета коэффициентов представлен в приложении 4.

Фрагмент итоговой таблицы коэффициентов качества г.Рыбинска в разрезе видов использования (приложение 4 – таблица 2)

Таблица 10

Квартал	Многоэтажная и повышенной этажности застройка	Земмли предоставленные под ИЖС	Земли гаражных кооперативово	Для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения	Временные сооружения облегченного типа (павильоны, киоски, летние кафе и т.п.)	Полигоны для захоронения промышленных отходов	Пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы и пастбища в границах населенного пункта	Кустарники, торфянники, карьеры и другие неудобные земли	Земли природоохранного рекреационного и историко культурного назначения
1	0,06	0,05	0,06	0,15	0,05	0,08	0,06	0,03	0,01
2	0,05	0,09	0,07	0,13	0,13	0,11	0,07	0,10	0,04
3	0,05	0,05	0,06	0,11	0,06	0,07	0,07	0,11	0,02
4	0,06	0,06	0,07	0,15	0,06	0,08	0,07	0,03	0,02
5	0,07	0,11	0,07	0,14	0,13	0,12	0,08	0,10	0,04
6	0,08	0,14	0,09	0,19	0,20	0,17	0,11	0,16	0,05
1	0,07	0,11	0,06	0,13	0,14	0,12	0,07	0,10	0,03
2	0,04	0,05	0,03	0,09	0,10	0,07	0,05	0,01	0,01
3	0,06	0,08	0,07	0,13	0,13	0,14	0,11	0,07	0,09

4.3. Определение базового показателя кадастровой стоимости

Если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме¹, то расчеты по статистической составляющей могут привести к неадекватным результатам (R²<0.85). В этом случае, расчет базового УПКСЗ ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно - аналитической составляющей Методики.

где:

Р^j – УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

БП^j – базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

Q_i^j – показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида функционального использования земель.

Формула расчета базового УПКСЗ j-го вида функционального использования земель (БП^j) имеет вид:

(27)

где:

Рсд_i^j – цена сделки с i-им земельным участком j-го вида функционального использования земель²;

n – количество сделок.

Базовый УПКСЗ рассчитывается по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости.

Расчет УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует (или отсутствует в необходимом объеме) информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости осуществляется с использованием коэффициента К^ц.

При оценке города Рыбинска использовался статистический метод по его результатам была получена кадастровая стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой. Используя данные статистической (кадастровую стоимость многоэтажной застройки на правобережье) и экспертно-аналитической (коэффициенты качества) составляющих рассчитываем базовый показатель:

n n

БП^j = P_i^* / Q_i^* =531913,46/192,25=2766,78 (р/м²) (27.1.)

i=1 i=1

БП^j – базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

P_i^* – УПКСЗ i-го квартала, рассчитанный с помощью статистической составляющей по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Q_i^* – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

4. Совместный расчет по двум составляющим метода

По объекту оценке была построена статистическая модель, проведен анализ первичного рынка жилой недвижимости и получен базовый показатель по наиболее информативному виду использования (земли многоэтажной застройки).

УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости, определяются на основе УПКСЗ по виду использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок в нашем случае – многоэтажная застройка. То осуществляется переход от УПКСЗ кварталов, полученных по статистической составляющей к их УПКСЗ по видам использования с отсутствием рыночных данных. Расчет УПКСЗ по виду использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (P_i^ц), осуществляется по следующей формуле:

(27.2.)

где:

Q_i^ц – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

К^ц – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Расчет коэффициентов перехода (К^ц) осуществляется по формуле:

К^ц = Q_imax/Q_max^* (28)

где:

Q_maxi – максимальный коэффициент качества (из выборки приложения 4) вида функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок;

Q_max^* – максимальный коэффициент качества (из выборки – приложение 4) вида функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (земли многоэтажной жилой застройки).

Расчет коэффициентов перехода

по видам функционального использования

Таблица 11

Виды использования (основание ЗК РФ)	Функциональное использование (основание – инструкция от 09.05.93. за № 26).	Максимальный коэффициент относительной ценности (Q)	Коэффициент перехода (Кц) вычисленный в процессе дипломной разрабы	Коэффициент перехода применяемый с 2000 г. для целей оценки
Земли городской поселковой и сельской застройки	1. Земли застройки или подлежащие застройки (многоэтажной и повышенной этажности)	0,49	1.00	1
	2. Земли предоставленные под ИЖС	0,44	0.90	0,12
	2.1. Земли гаражных кооперативов	0.34	0.69	1

Продолжение таблицы 11

Земли общего пользования	1.Для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения.	0.50	1.02		1
	2. Полигоны для захоронения промышленных отходов, свалок	0,49	1.00		0,12
	3. Временные сооружения облегченного типа (летние кафе, павильоны и т.п.)	0,56	1.14		1
Земли сельскохозяйственного использования	1. Пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы и пастбища в границах населенного пункта.	0,31	0.63		0,12
	2. Кустарники, торфяники, карьеры и другие неудобные земли.	0,28	0.57		0,12
Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.	1. Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.	0,33	0.67		0,12
Земли лесного фонда	Земли лесного фонда	0,28	0.57		0,12
Земли водного фонда	Земли водного фонда	Не оценивались		0,12
Земли промышленности, транспорта, связи.	1. Земли промышленности, транспорта, связи	0,58	1.18		0,33
	2. Земли обороны и иного назначения	0,34	0.69		0,33
Земли запаса	1. Земли запаса	0,30	0.61		0,12

Этот алгоритм эффективен в случае, когда все коэффициенты относительной ценности по наиболее информативному виду использования земель укладываются в интервал Qср – 20% < Qср < Qср + 20%, в противном случае накапливаются ошибки и полученные данные не будут соответствовать действительности. Что бы исключить подобные ошибки для расчета используются только УПКСЗ и показатели качества территории не выходящие за рамки указанного интервала.

4.5. Представление результатов расчетов. (результаты расчетов являются коммерческой тайной предприятия (по вопросам обращаться по тел 903869))