Ипотека и ипотечное кредитование
История ипотеки
Впервые слово «ипотека» появилось в 6 чеке до н.э. в древней Греции. Ипотекой назывались столбы с табличками, которые ставились на землю, отданную в залог. На табличках отслеживалась вся (кредитная) история этого участка.
Ипотечное кредитование успешно развивалось до периода феодальной раздробленности в Европейских странах и странах ближнего Востока и до 12 века в России. Дальнейшее оживление ипотеки в Европейских странах связывают с появлением мануфактур, разделением труда и появлением богатой буржуазии. В России небольшое оживление ипотечного кредитования среди крупных землевладельцев относится к 18 веку. Дальнейшее развитее ипотеки в России связывают с отменой крепостного права и датируется 1866.
В первые в залог стали отдавать небольшие земельные участки. Расцвет ипотеки в России 1800-1910 г. После 1917 г. необходимость в ипотечном кредитовании отпала, в связи с отменой частной собственности на землю. Далее появление ипотеки в России в 1991г. Крупный приток иностранного капитала в 1998г. Вызвал значительный рост ипотеки, но по сравнению со странами Америки, рынок ипотечного кредита развит слабо.
В России залог недвижимости начал регулироваться в начале 90-х гг. когда впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» прозвучало в законе РФ от 29 мая 1992г. № 2872-1 «О залоге». Глава 2 раздела II этого документа была посвящена залогу предприятия, здания, сооружения строения и иных объектов, непосредственно связанных с землей, а залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя. Однако, несмотря на определенный прогресс, этот закон нес в себе все приметы социалистической политэкономии потому что сама земля как предмет ипотеки обособлена еще не была.
Основные понятия
Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федеральных законов от 09.11.2001г. №143-ФЗ и от 11.02.2002г. №18-ФЗ.
Ипотека не допускается в отношении:
части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.
Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
1. Постоянный ипотечный кредит (самоорганизующийся) – это разновидность кредита в странах с развитой рыночной экономикой, где годовая инфляция составляет 3-4%. Кредит предполагает равные выплаты в погашение долга через равные промежутки времени.
2. Кредиты с переменными выплатами. Особенность – разовая периодичность выплат основного долга и процентов по нему. Могут существовать дополнительные условия.
2.1 Кредит с шаровыми выплатами – единовременный итоговый платеж процентов или основного долга:
- кредиты с замораживанием процентных выплат – единый платеж процентов или основного долга в конце срока использования. Исполняется крайне редко.
- кредиты с выплатой только процентов - проценты выплачивают по договору, а выплата основного долга - в конце периода.
- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – частичная амортизация до конца срока исполнения.
2.2 Пружинные кредиты – регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.
Например: Кредит взят на 7 лет, в течение первых 3х лет только основной долг, в течение оставшихся 4 лет – только проценты.
2.3 Кредиты с участием – при финансировании доходной недвижимости - кредитор регулярно получает выплаты по основному долгу, проценты и участвует в доходах от объекта.
Кредит с участием доходов – кредитор получает часть операционного дохода.
Кредит с участием в приросте стоимости – кредитор получает часть выручки или прироста капитал, полученной от продажи недвижимости.
2.4 Кредит с нарастающим платежом - платеж в начале срока меньше, чем в конце.
2.5 Кредит с обратным аннуитетом – уменьшение в конце срока кредитования платежей.
2.6. Кредит с переменной ставкой – привязан к основному из индексов денежного рынка (инфляция, курс валют, ставка рефинансирования). Чем выше ставка, тем ниже срок кредитования.
2.7 Канадский roll over – переменная ставка изменяется через строго определенные промежутки времени (разновидность - с оговоренной ставкой).
2.8 завершающая ипотека – уже под аккредитивную недвижимость предоставляется 2-й кредит в погашение первого, ставки по которому выше, чем по первому.
2.9 Кредиты с добавленной процентной ставкой – предусматривает отнесение объектов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.