Аренда.

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется гл 34 ГК РФ. Аренда недвижимого имущества также подпадет под действие ФЗ о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997г. Применительно к аренде недвижимости существует ряд разъяснений ВС:

-информ письмо №132 от 21 июля 2009г

-информ письмо №129 от 16 февр 2001г

Структура норм ГК о договоре аренды включает в себя общие положения об аренде и спец положения, касающиеся 1)проката; 2)аренда транспортных средств; 3)аренда зданий и сооружений; 4)аренда предприятий; 5)финансовая аренда (лизинг).

Понятие.

По этому договору арендодатель обязуется передать арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или только в пользование, а арендатор должен уплачивать арендодателю арендную плату, при этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором от использования имущества, являются собственностью арендатора. Договор – консенсуальный, возмездным, двусторонним и синолагматическим (каждому праву на одной стороне – такая равная обязанность на другой стороне и наоборот).

Отличительной чертой этого договора от других договором по передаче имущества является то, что передача имуществ Ане сопровождается переходом права собственности от арендодателя к арендатору. Арендатор получает права только владения и пользования или только пользования. Арендатор признается титульным владельцем и ему гарантируются вещно-правовые способы защиты его прав, т.е. возможность предъявления виндикационных и негаторных исков. Такие иски могут быть предъявлены как третьим лицам так и к собственнику имущества. Возможность вещно-правовой защиты – ст. 305 ГК РФ.

В связи с тем, что арендатор является титульным владельцем его права дополнительно обеспечены таким элементом вещно-правовых отношений как право следования. Это означает, что переход права собственности и иного вещного права на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Стороны договора аренды.

-это арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое правоспособное лицо. (любой правосубъектное лицо).

Форма договора аренды.

По общему правилу, договор аренды, по которому арендодателем и арендатором выступает ЮЛ – должен быть заключен в письменной форме. Если сторонами договора аренды являются физические лица, то договор должен быть заключен в письменной форме, если его срок составляет более 1 года.

Договора аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, при этом он подлежит гос регистрации, только если срок его составляет 1 год и более.

Особым образом регулируется форма договора аренды, в который предусматривает переход в последующем права собственности к арендатору (аренда с выкупом). Такой договор должен заключатся в форме, предусмотренной для договора к/п соответствующего имущества.

Существенные условия договора аренды:

- только предмет. Предметом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Т.о. не могут быть предметом договора аренды потребляемые вещи (напр, продукты питания, электроэнергия, вода…). Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь (т.е. определяемые родовыми признаками не могут быть предметом договора аренды).

Срок аренды не относиться к существенным условиям этого вида договора. Тем не менее, законодатель достаточно подробно урегулировал отношения сторон, связанные со сроками аренды.

Договора аренды считается заключенным на срок, указанный в нем, а если срок не указан, то на неопределенный срок. Правовые последствия договора аренды на неопределенный срок состоят в том, что любая сторона может в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, уведомив др сторону за 1 месяц, а если предметом выступает недвижимость – то за 3 месяца. Договора аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок не подлежит гос регистрации (п.11 инф письма ВАС №59 от 16 февр 2001г).

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества. В этом случае, даже если стороны укажут срок большей продолжительности договор будет считаться заключенным на установленный законом предельный срок.

Если по истечению срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. Соответственно, каждая сторона может отказаться от ее исполнения в одностороннем порядке, уведомив др сторону за месяц или если речь о недвижимости – за 3 месяца.

За арендатором, надлежавшим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это право Мб исключено договором аренды. Для того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок до истечения срока действия старого договора. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но тогда он в течение года не имеет права сдавать это же имущество в аренду другим лицам. Если же все таки арендодатель, отказавший арендатору в реализации преимущественного права, в течение года сдаст имущество в аренду др лицам, арендатор имеет право в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору аренды. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков.

Права и обязанности сторон по договору аренды.

Арендодатель.

Основная обязанность арендодателя заключается в том, чтобы предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. Вместе с имуществом арендодатель обязан передать все его принадлежности и относящиеся к нему документы. Передача имущества должна осуществляться в срок, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен – то в разумный срок. Если арендодатель не исполняет обязанности по передаче имущества арендатору, то арендатор вправе по своему выбору:

- истребовать имущество (ст. 398 ГК) и потребовать возмещения убытков

- либо может заявить в суд требования о расторжении договора и потребовать возмещения убытков.

Арендодатель обязан передать имущество надлежащего качества, при этом он не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель также не отвечает за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить при осмотре имущества или при проверке его исправности в момент заключения договора или в момент передачи ему имущества. Во всех остальных случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Арендатор в этих случаях может воспользоваться одним из следующих способов защиты:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков

• потребовать соразмерного уменьшения арендной платы

• потребовать возмещения собственных расходов, понесенных на устранение недостатков.

• Удержать сумму понесенных расходов из платежей, причитающихся арендодателю. О таком удержании арендатор должен уведомить арендодателя заблаговременно.

• Потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель может избежать указанных негативных последствия, если получения соответствующего уведомления арендатора без промедления заменит имущество ненадлежащего качества аналогичным имуществом надлежащего качества или безвозмездно устранит недостатки.

Арендодатель обязан передать арендатору имущество свободным от прав третьих лиц. Если имущество имеет какие-либо обременения, то арендодатель обязан предупредить о них арендатора. При условии согласия последнего ему может быть передано обремененное имущество. Если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц и это стало известно только в последствии. То арендатор вправе по своему выбору заявить одно из след требований:

• Потребовать уменьшения арендной платы

• Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда имеется реальная опасность утраты имущества арендатором в связи с обращением на это имущество взыскания по требованиям третьих лиц - арендатор может по собственной инициативе удовлетворить требования этих лиц. Согласие арендодателя на это не требуется. В этом случае права кредитора перейдут от арендодателя к арендатору в порядке суброгации (ст.313 ГК). Помимо обязанности передать имущество арендатору, арендодатель несет и ряд других в течение всего срока действия договора. в частности, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества. Договором эта обязанность может быть возложена на арендатора. Капитальный ремонт должен осуществляться в сроки установленные договором, а если договором они не установлены, то в разумные сроки. Если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, арендатор может осуществить его самостоятельно и потребовать от арендодателя возмещения понесенных расходов либо зачесть их в счет арендной платы.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду, что любые неотделимые улучшения арендованного имущества могут производиться только с согласия арендодателя и только при наличии такого согласия арендатор вправе требовать возмещения своих расходов, понесенных на эти улучшения. Капитальный ремонт – является неотделимым улучшением. И к капитальному ремонту предъявляются все указанные выше правила.

Арендатор.

Обязанности:

• Обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, а если договором условия не предусмотрены, то в соответствии с назначением имущества. При нарушении этой обязанности арендатором арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора и возмещении убытков.

• Арендатор обязан в процессе использования имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

• Основная обязанность: своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. Арендная плата может быть установлена как в отношении имущества в целом так и в отношении каждой его части. ГК устанавливает формы, в которых может выражаться арендная плата:

1. платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно

2. доля от полученных в результате использования имущества плодов, продукции или доходов

3. определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю

4. передача в собственность или в аренду определенной вещи от арендатора к арендодателю

5. возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Изменение арендной платы могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

• Вернуть арендованное имущество по истечение срока аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. По общему правилу, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа. Договором может быть предусмотрено, что имущество подлежит возврату в ином состоянии. Если арендатор по истечении срока действия договора не возвращает имущество арендодателю – арендодатель вправе потребовать возврата имущества в принудительном порядке, а также потребовать взыскания арендной платы за все время просрочки возврата и возмещение убытков в части непокрытой арендной платы.

Права:

• Вправе пользоваться арендованным имуществом +дополнительные права:

• С согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)

• Передавать свои права и обязанности по договору др лицу (перенаем)

• Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование

• Отдавать арендные права в залог

• Вносить их в качестве вклада в уставный капитал хоз-ных обществ, складочный капитал в хозяйственных товариществах или в качестве паевого взноса в производственный кооператив

Если имущество передается в субаренду, то срок договора субаренды не может превышать срока действия основного срока договора аренды. К отношениям сторон субаренды применяются правила о договоре аренды. Арендатор соответственно считается арендодателем, а субарендатор – арендатором.

• Арендатор вправе производить улучшение арендованного имущества. Судьба таких улучшений определяется в зависимости от их характера. Все отделимые улучшения являются собственностью арендатора, неотделимые – собственностью арендодателя.

• Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений при условии, что они осуществлены с согласия арендодателя. По общему правилу, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения арендных отношений.

• В случаях, предусмотренных законно или договором арендатор имеет право выкупить арендованное имущество при условии внесения всей, обусловленной договором, выкупной цены.

Расторжение и изменение договора аренды.

27.11.09

Кодекс называет конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды как по требованию арендодателя так и по требованию арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в след случаях:

- если арендатор пользуется арендованным имуществом, существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

- арендатор существенно ухудшает арендованное имущество

- более 2х раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Но договором стороны могут установить и др основания для досрочного расторжения договора аренды. По общему правилу договор аренды по требованию арендодателя расторгается в судебном порядке. Но договором стороны могут предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора в соответствующих случаях.

Прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора, арендодатель должен соблюсти досудебную процедуру урегулирования споров между сторонами. Этот вывод следует из общих правил ГК, а именно из п.2 ст.452 Кодекса, согласно данной норме арендодатель должен направить арендатору предложение расторгнуть договор, в дальнейшем иск может быть предъявлен в суд только если арендатор либо отказался расторгать договор либо не дал никакого ответа в 30дневный срок. Иной срок может быть предусмотрен законом, договором, также более длительный срок может быть предусмотрен предложением расторгнуть договор.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в след случаях:

- арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество или препятствует в его использовании в соответствии с назначением.

- арендованное имущество имеет недостатки, которые препятствуют его использованию и за которые отвечает арендодатель.

- арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту имущества

- имущество в силу определенных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказалось в состоянии непригодном для использования.

Договором могут быть установлены иные основания для досрочного расторжения по требованию арендатора. Также по общему правилу требование о расторжении договора заявляется в судебном порядке. Договором может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа.

При расторжении договора арендатором последний также обязан соблюсти досудебную процедуру, установленную п.2 ст.452 ГК РФ.