Производственные кооперативы

Производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной деятельности, основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. В России они были известны как артельные товарищества Суханов Е.А. Производственный кооператив как юридическое лицо //Хозяйство и право. - 1998. - № 4..

Производственный кооператив является коммерческой организацией. Учредительным документом производственного кооператива является его устав, утверждаемый общим собранием его членов. Число членов кооператива не должно быть менее пяти. Имущество, находящееся в собственности ПК, делится на паи его членов в соответствии с уставом кооператива. Кооператив не вправе выпускать акции. Член кооператива имеет один голос при принятии решений общим собранием.

Особую разновидность коммерческих организаций составляют дочерние и зависимые хозяйственные общества. Хозяйственное общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество или товарищество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом. Хозяйственное общество признается зависимым, если другое (преобладающее, участвующее) общество имеет более 20% голосующих акций акционерного общества или 20% уставного капитала общества с ограниченной ответственностью.

Во вторую группу входят юридические лица - обладатели специальной правоспособности. Суть специальной правоспособности состоит в том, что ее обладатели могут иметь лишь те гражданские права, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Эту группу составляют:

а) коммерческие организации, которые в порядке исключения из общего правила не обладают общей правоспособностью (государственные и муниципальные унитарные предприятия и иные виды организаций, предусмотренные законом, например банки, страховые организации). Унитарные предприятия, а также другие коммерческие организации, в отношении которых предусмотрена специальная правоспособность, не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными.

Государство и иные публично-правовые образования как субъекты коммерческого права обладают правоспособностью и дееспособностью. Причем правоспособность данных субъектов в области коммерческого права как части гражданского права является специальной Субъекты гражданского права. - М., 1984. С.270. .

Государство и административно-территориальные образования следует относить к числу особых, отличных от граждан и от юридических лиц, участников (субъектов) коммерческих правоотношений.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия

Унитарным предприятием называется коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество.

Одним предприятиям (их большинство) имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, а другим - на праве оперативного управления. Законодательством установлены виды деятельности, которые могут осуществлять исключительно государственные предприятия (производство оружия и боеприпасов, наркотических и ядерных веществ, переработка драгоценных металлов и радиоактивных элементов и др.).

б) некоммерческие организации (извлечение прибыли не является для них основной целью, а полученная прибыль не делится между участниками организации). К ним относятся: потребительские кооперативы (они - единственный вид некоммерческой организации, в которой доходы, полученные от предпринимательской деятельности, распределяются между ее членами); общественные или религиозные организации (объединения) финансируемые собственником учреждения; благотворительные и иные фонды; другие организационно-правовые формы, предусмотренные законом. В частности, Федеральным законом "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996г. введены две такие формы: некоммерческое партнерство и автономная некоммерческая организация.

Некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Необходимо подчеркнуть: некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика. Некоммерческая организация ведет учет доходов и расходов по предпринимательской деятельности.

Договор купли-продажи недвижимого имущества и его государственная регистрация.

Договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.    Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.   Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.   Стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре, но, это - право, а не обязанность сторон.   Практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель. Поэтому остановимся на некоторых рекомендуемых действиях, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.   Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы).   Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу приобретения жилья - запросить данное свидетельство.   При этом покупателю следует учитывать следующее: в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей; в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона о регистрации, соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом случае нужно полагаться на данные о регистрации из органов технической инвентаризации, т. е. БТИ.    До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (для физических лиц в размере 200 рублей).   Выписка на жилое помещение имеет большое информационное значение. В данной выписке содержится: описание объекта недвижимости (жилого помещения); сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение; сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение; сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения. Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения: установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда; наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения; информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения; поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации). До совершения сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц, т.е. в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами: справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы); выпиской из домовой книги; справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК) о лицах, проживающих в жилом помещении. Так же необходимо не забывать о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации) и нотариально удостоверенного согласия супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).    Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):   Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, дату регистрации , орган регистрации, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица).   Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.   Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ).   Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним» (далее Закон о регистрации), а именно в договоре указывается следующая информация: адрес (местоположение) жилого помещения; вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната); площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); назначение (жилое); иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.). Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).    Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).   Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).     Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на него     В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.   Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.   В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.   При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.   Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.   Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.   Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.   Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.   Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену.   Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора: предварительная оплата, например до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение; отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока; рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.