Тема 1 понятие, цели и принципы оценки земельных участков
1.1. Особенности земельного участка как объекта оценки
Земля – основное богатство любого государства, один из важнейших показателей его ресурсного потенциала. Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств – залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом.
Про исходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.
Земля является природной основой рынка недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ТК РФ СТ. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано. Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:
1) природные свойства земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (недвижимость по природе»)
2) физические свойства прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
3) объекты, указанные в законе, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (недвижимость по закону).
Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:
1) границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
2) установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3) данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.
В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
1) спецификой данного объекта;
2) постоянно изменяющейся нормативно правовой базой;
3) неразвитостью земельного рынка.
Специфика земли как объекта оценки:
Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести (т.е. не является результатом предшествующего труда);
Пространственно ограничена;
Незаменима другими средствами производства;
При оценке всегда следует учитывать возможность многоцелевого использования земли;
В отличии от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок эксплуатации ЗУ не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличии от других улучшений, со временем, как правило, увеличивается.; (При правильном использовании не изнашиваемая (неистощимая) – для с/х земель);
Территориально разнокачественна – отсюда разный уровень затрат на получение дохода;
Земельный фонд является основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (лесной и водный фонды);
Использование и охрана земли, как основы государственной безопасности и среды проживания народов в РФ, является функцией государственных органов.
Таким, образом. Стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования в качестве природного ресурса, основы среды проживания и объекта недвижимости.