В защиту вещных прав

Потребность в законодательном признании и развитии этой категории связана главным образом с отказом от прежнего господства исключительной государственной (публичной) собственности на землю и необходимостью вовлечения земельных участков в имущественный (гражданский) оборот, в свою очередь, обусловленными рыночными преобразованиями последнего времени. При этом очевидно, что практически всеобщая потребность в том или ином хозяйственном использовании земли не может быть юридически оформлена только с помощью права собственности, которое при всех возможных ограничениях все равно предполагает известную монополию собственника на свое имущество.

Ограниченные вещные права, будучи разновидностью более общей категории вещных прав, обладают всеми необходимыми признаками последних. Вместе с тем они предоставляют законную возможность одному лицу в том или ином отношении использовать вещь, принадлежащую другому лицу, то есть чужую, причем в принципе независимо от согласия (воли) присвоившего ее собственника. Использование чужой вещи по соглашению с ее собственником, например по договору аренды, не требует признания за пользователем вещного права. Поэтому многие вещные права возникают не по договору (соглашению) сторон, а в силу иных, прямо предусмотренных законом юридических фактов (исключение составляют право залога, а в нашем правопорядке - еще и сервитуты - п.3 ст.274 ГК РФ).

Любое ограниченное вещное право, будучи производным и зависимым от права собственности, не может существовать помимо него. Из этого, в частности, следует невозможность существования какого-либо ограниченного вещного права на бесхозяйную вещь не имеющую собственника (но имеющую фактического владельца, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как собственной).

Вместе с тем ограниченные вещные права обременяют и в этом отношении ограничивают и "само" право собственности (не случайно они нередко называются также "вещными обременениями"). Этим объясняется появление "права следования" как составной части ограниченного вещного права, которое по общему правилу не прекращает своего действия (ограничения права собственности) в связи со сменой собственника обремененной вещи, а следует за ней (п.3 ст.216 ГК РФ).

Но ограниченные вещные права одновременно несут в себе опасность для права собственности, ибо нередко существенно связывают, обременяют собственника (ограничивают его хозяйственное господство над вещью) на весьма длительный, а иногда - на неограниченный срок. Как указывал И. А. Покровский, "истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности"*(3).

Поэтому такие ограничения ("обременения") собственности допускаются законом лишь при наличии особых оснований, а перечень и содержание таких прав прямо и исчерпывающим образом установлены законом. Участники гражданских правоотношений не вправе своей волей (соглашением) ни расширить или сузить содержание конкретных ограниченных вещных прав, ни установить новые их разновидности, прямо не предусмотренные в законе. Поэтому, например, не могут рассматриваться как вещные права арендатора, определяемые в зависимости от содержания конкретного договора аренды.

Наконец, ограниченные вещные права обычно подлежат официальному закреплению в государственном реестре, поскольку речь чаще всего идет о правах на недвижимость (исключение опять-таки составляет право залога, которое может распространяться и на движимые вещи).