Содержание:
Введение
Основная часть
Общие понятия, определение МФК
Постановка задач проектирования
Отечественный опыт строительства МФК
Зарубежный опыт строительства МФК
Заключение
Список использованных источников
Приложения
2. Введение.
В наше время потребность в появлении проектов, которые охватывали бы одновременно все стороны жизни, ощущается особенно остро. Ритм современной жизни человека приводит к тому, что 24 часов в сутках уже не хватает, и человек стремится с максимальной пользой использовать свое время, которое просто неразумно тратить, простаивая в пробках. Многофункциональные комплексы, создаваемые по принципу «город в городе», обеспечивают максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха и сохраняют то самое время, которого так не хватает современному человеку. В условиях, когда мегаполис диктует определенное расписание, человек стремится, как можно более рационально подходить к использованию времени и находить решение проблем в кратчайшие сроки.
На нижних этажах зданий квартиры раскупаются достаточно медленно. И при строительстве обычного жилого комплекса эти площади отдаются под элементы инфраструктуры или же технические помещения, что, естественно, приносит ему гораздо меньшую прибыль, чем сдача первых этажей в аренду под офисы, что как раз и позволяет делать концепция многофункциональных комплексов.
Работа нежилых помещений на город уменьшает коммунальные платежи жильцов многофункционального комплекса и, зачастую, наличие торговых или офисных площадей расценивается владельцами квартир как одно из весомых достоинств при покупке квартиры в подобном жилом доме. Кроме того, некоторые приобретают сразу и квартиру, и офис в одном доме, что, безусловно, можно считать удачным приобретением.
Однако, не стоит забывать и об оборотной стороне медали. С одной стороны, наличие в доме, например, банка может быть удобным для жильцов (повышенная охрана такого объекта – несомненный плюс), но с другой стороны, деятельность подобной организации может вызывать и опасения.
Но все же, многофункциональный жилой комплекс действительно имеет ряд преимуществ по сравнению с обычным жилым домом. Но это всегда остается делом вкуса. Кто-то предпочитает камерный тип проживания: малоквартирные объекты с минимумом инфраструктуры. Другим нравятся дома с бассейнами, SPA, саунами и кафе, магазинами и ресторанами, открытыми для всех желающих.
а) Общие понятия, определение МФК
Многофункциональный жилой комплекс — это ансамбль зданий, в котором кроме обычных жилых квартир имеются в наличии площади, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, то есть нежилые помещения. Однако, согласно международной классификации, обычный многоквартирный дом с расположенными на первом этаже торговыми площадями не может претендовать на звание многофункционального комплекса.
МФК — это более глобальное явление и в западных странах многофункциональными комплексами принято называть только те объекты недвижимости, которые включают в себя помещения торгового, развлекательного, офисного, гостиничного, административного и жилого назначения. То есть, по мнению экспертов рынка, на звание многофункционального жилого комплекса могут претендовать только те объекты, где есть все вышеперечисленные виды недвижимости, МФК на самом деле должен представлять собой небольшой «город в городе», жители которого могут и работать и развлекаться, не покидая территорию комплекса.
В нашей стране пока только единичные жилые комплексы могут носить название действительно многофункциональных, предлагающих своим обитателям не только жилые квартиры, но и развитую инфраструктуру. Обычно подобные комплексы специализируются на двух направлениях, так большое развитие получили торгово-жилые комплексы, гостинично-деловые, торгово-равлекательные, офисно-деловые ансамбли. Куда реже встречаются сочетания жилого и гостиничного или офисного направления.
По методу застройки многофункциональные жилые комплексы можно разделить на два основных вида:
возводимые в центре города, так называемые вертикальные МФК;
расположенные за пределами городской черты, горизонтальные комплексы.
Многофункциональные комплексы, возводимые в центральных районах мегаполиса, где земельные участки необычайно дороги, стремятся разместить на достаточно небольшой территории максимум полезной площади, то есть максимально увеличивают высотность.
К достоинствам таких многофункциональных жилых комплексов стоит отнести:
выгоду для застройщика. Обычно жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного здания не пользуются большим спросом и раскупаются гораздо медленнее остальных квартир. Кроме того, если отвести первый этаж на технические помещения, это снизит полезную площадь здания, которая могла бы быть продана в качестве нежилого помещения или квартиры;
снижение коммунальных платежей для жителей. В МФК большая часть оплаты за потребляемые электроэнергию, воду и отопление ложится на плечи коммерческих компаний и организаций, арендующих или купивших нежилые площади, что позволяет снизить стоимость коммунальных услуг для обычных граждан, населяющих комплекс;
возможность работать, отдыхать и жить в одном районе. Главным, весьма ощутимым преимуществом проживания в многофункциональном комплексе становится отсутствие необходимости в ежедневных поездках на работу, супермаркет или в развлекательный центр. Развитая инфраструктура МФК избавляет жильцов от стояния в пробках и экономит массу времени. Однако воспользоваться данным преимуществом могут только те жители комплекса, которые действительно нашли работу рядом, а то и в том же доме, где живут;
близость к центру мегаполиса, удобную транспортную развязку.
К недостаткам же расположенных в центре МФК относятся:
отсутствие придомовой территории. Небольшой земельный участок не позволяет разместить детскую площадку, парковую зону или спортивную площадку, так что обитатели многофункционального комплекса оказываются в окружении типичного городского пейзажа;
высокую стоимость жилья и коммерческих помещений. Солидные затраты девелопера, связанные с приобретением или арендой дорогого земельного участка, дорогостоящим строительством высотного здания, а также престижность центральных районов сильно увеличивают цены на апартаменты, квартиры и торговые площади;
отсутствие таких объектов, как школы, детские сады и поликлиники. То есть жителям вертикального многофункционального комплекса все же придется выбираться со своей территории, чтобы посещать эти, столь необходимые в повседневной жизни заведения;
далеко не каждому человеку по душе проживание на 30 или даже 50 этаже, такой значительный «отрыв от земли» может вызвать дискомфорт;
сочетание коммерческой недвижимости, предназначенной для развлекательной сферы, и жилых помещений может при неправильной планировке стать дополнительным источником шума и раздражения.
Горизонтальные многофункциональные комплексы располагаются в основном на периферии, на окраинах мегаполисов, обладают достаточно большой территорией, благодаря чему у застройщика нет необходимости увеличивать этажность зданий. Прототипом таких МФК служат обычные городские микрорайоны, появившиеся во всех крупных городах нашей страны еще в середине минувшего века.
Именно такой многофункциональный комплекс действительно соответствует принципу «город в городе». К достоинствам горизонтальных МФК принято относить:
большую обустроенную придомовую территорию, чаще всего здания комплекса располагаются на достаточно большом расстоянии друг от друга;
наличие собственных административных, общественных зданий;
высокий уровень озеленения;
удаленность от шумных магистралей;
наличие всей необходимой для проживания семей с детьми инфраструктуры — детских садов, площадок;
сравнительно невысокую стоимость квартир и коммерческой недвижимости.
Недостатков у такого многофункционального комплекса не много:
удаленность от центра. Хотя, если МФК достаточно обустроен, то у его обитателей не так часто появляется необходимость в посещении центральных районов, однако, офисы крупных компаний, государственные, правительственные учреждения все еще в большинстве своем располагаются именно в центре мегаполиса, так что работающим там гражданам все же придется совершать довольно длительные ежедневные поездки;
строительство такого МФК требует тщательной планировки и обычно предусматривает разграничение зданий, предназначенных под торгово-развлекательные центры и жилых многоквартирных домов, любые недостатки планирования могут стать причиной дискомфорта жителей.
К сожалению, в настоящее время большая часть комплексов, появляющихся на окраинах городов, не может претендовать на звание многофункциональных и предполагает наличие только жилых квартир и нескольких торговых точек, так что говорить о наличии многих функций таких жилых ансамблей не приходится.
Стоит отметить, что хотя разнообразие помещений, имеющих совершенно разное назначение, позволяет и горизонтальным и вертикальным жилым комплексам носить название многофункциональных, однако они имеют очень большие различия и совершенно разную целевую аудиторию.
Если в центральных районах мегаполисов предпочитают приобретать жилье в основном топ-менеджеры, крупные руководители и чиновники, стремящиеся обеспечить себя местом жительства как можно ближе к работе (да и благодаря высоким ценам на недвижимость, приобрести квартиру в вертикальных МФК могут только очень состоятельные граждане), то горизонтальные многофункциональные комплексы более демократичны и рассчитаны на семьи с детьми.
3. b) Постановка задач проектирования.
Тема моего дипломного проекта – многофункциональный жилой комплекс. Но, кроме того, что проектируемый жилой комплекс будет многофункциональным, мне хотелось бы сделать комплекс определенной направленности. А именно, жилой комплекс, ориентированный на молодые семьи. А это значит, что комплекс должен включать в себя не только жилье, офисы, магазины и подобные вещи, но и по возможности детский сад, школу, детские площадки, поскольку у молодых семей маленькие дети (если они у них, конечно, есть). Квартиры не должны быть слишком большими, но и не быть очень маленькими.
Если говорить в целом о проектировании многофункционального комплекса, то совмещение в одном здании функций жилья и общественных заведений требует соблюдения мер по обеспечению безопасности, повышенной шумо- и звукоизоляции. Предъявляются особые требования и к планировке здания: разделение входов и потоков жителей и посетителей объектов комплекса, надземных и подземных парковок, выделение разгрузочных площадок для объектов торговли. Офисные или торговые помещения должны иметь свой отдельный вход, а также собственную парковку, т.е. никоим образом не затрагивать пребывание владельцев квартир в жилой части.
Под общественную часть обычно отводится двух- трехуровневый стилобат. Жилые площади начинаются не ниже второго этажа, а для повышения комфорта проживания их сдвигают и на 3-4-й этажи. Лично мне кажется, что жилье лучше располагать начиная с третьего этажа, а первый и второй отдать под другие функции.
Многофункциональный жилой комплекс должен быть коммерчески рентабельным не только за счет продажи жилья, но и за счет стабильного дохода от аренды и эксплуатации. Задача заключается в том, чтобы обеспечить жителю-покупателю-посетителю максимальное количество возможностей. Человек должен проводить как можно больше времени и тратить свои деньги именно на территории этого отдельно взятого «государства». При этом участники рынка предупреждают: существуют секторы недвижимости, чье соседство крайне нежелательно, так что слишком большого разнообразия следует избегать.
Особенности формообразования фасадов многофункциональных жилых комплексов различаются в зависимости от места расположения и градостроительной ситуации.
Геометрия формообразования планов многофункциональных жилых комплексов основана на двух основных типах планировки с использованием простой или сложной ортогональной сетки. Простая ортогональная сетка преимущественно используется в типовых зданиях, но могут быть использованы дополнительные элементы, не влияющие на чистоту основной формы, например, эркер. В типовых зданиях использован статический или метрический тип окон, что придает фасаду здания монотонность. Такого эффекта, думаю, лучше избегать в виду выбранной мною направленности комплекса. Ведь предполагается, что в комплексе будут жить молодые семьи с маленькими детьми. Не хотелось бы, чтобы архитектура угнетала своей монотонностью.
В центральной части города фасады зданий наиболее яркие в композиционном плане и богаты декором. Во всех жилых комплексах подчеркнута общественная функция первых этажей с помощью вынесения объемов нижних этажей на линию застройки улиц, также общественная функция подчеркнута ленточным остеклением. Верхняя, общественная, часть здания может быть ступенчато «срезана», образуя террасы. Используется динамический тип ритма, который придает фасаду образность и исключает появление «агрессивных полей».
Дома, расположенные в центре, обладают наиболее сложными формами планов. Наиболее часто используемые из них – это сочетания круга и его сегментов или остроугольных, изогнутых дугообразных форм. В результате дома с оригинальными фасадами и интересными объемными решениями, но при этом со сложной внутренней планировочной структурой, могут оказаться слишком сложными и неудобными для проживания. Так как наиболее комфортную среду проживания представляет простая ортогональная сетка.
Человеку психологически комфортнее жить в здании с удобным расположением помещений и, как бы не была изогнута форма плана, внутри идет разбивка на прямоугольники. Не последнюю роль играет и организация быта, поскольку, сложно найти мебель, подходящую для круглых стен, ну, а мебель, подходящую для острых углов, вообще не найти.
с) Отечественный опыт строительства МФК
В последнее десятилетие произошли радикальные изменения в системе финансирования жилищного строительства в крупнейших городах России, наряду с государственным и муниципальным строительством стало активно развиваться частное и индивидуальное. Сформировался новый социальный слой собственников, способствующий развитию жилищной реформы и стимулирующий развитие нового типа многофункциональной архитектуры, который отодвинул стандартное типовое жилье на второй план. Появилась тенденция к строительству элитного жилья, и одним из критериев такого жилья стала его многофункциональность.
Прототипом современного жилого комплекса являются дома-коммуны, появившиеся в послереволюционный период в Москве: гостиницы с ресторанами, кинотеатрами, зимними садами, перешедшими в руки партийной элиты вместе с обслуживающим персоналом, причем, абсолютно бесплатно – это был новый тип многофункционального жилья. Для пролетарских слоев населения в этот период были запроектированы многофункциональные комплексы, состоящие из жилых ячеек минимальной площади.
Проекты первых многофункциональных комплексов в Советской России в 20-30 годах явились последовательным развитием планировочной структуры города. Они решали целый ряд проблем: создание городского общественно-обслуживающего сектора, организация комфортабельной жилой среды, сохранение архитектурной целостности сложившейся городской застройки и композиционного совершенствования жилой среды. Такой тип застройки был универсален и использовался в разнообразных градостроительных ситуациях. Понятие «комплексность» относится не только к конкретным объектам, оно может включать в себя структуру микрорайона или жилой группы. «Многофункциональный комплекс – не только многофункциональная единица, это и ряд сооружений или их группа, объединенная стилистическим и композиционным замыслом». При этом жилой комплекс не является типологической единицей, его функциональный состав, плотность и этажность могут варьироваться в зависимости от месторасположения или требований определенного периода.
В советский период многофункциональные жилые комплексы включали в себя две основных функции: общественную и жилую. Общественная подразделялась на торговую функцию: магазины, кафе, рестораны, предприятия быстрого питания; культурную функцию: кинотеатры, клубы; спортивную функцию: спортивные залы. На сегодняшний день к разряду общественных функций добавилась деловая: офисы, конторы; к спортивной: бассейны и оздоровительные комплексы, тренажерные залы. Как правило, общественная зона располагалась на первом и втором этажах здания. Жилая функция включала в себя квартиры, общежития, гостиницы. Теперь к этой функции добавился новый тип помещения – пентхаус – квартира, обладающая большими площадями, располагающаяся преимущественно на последнем этаже. Развился новый тип коммуникаций – подземные стоянки. Все это влияет на форму здания т.к. подобный тип функционального зонирования предполагает многоуровневость.
Говорить о какой-либо классификации многофункциональных комплексов в России пока не приходится. Скорее всего, это вопрос будущего, поскольку рынок еще не сформировался, и развитие подобных проектов только набирает обороты. А если говорить о Красноярске, то подобного рода сооружений в нашем городе и вовсе отсутствуют. Существуют, конечно дома с элементами обслуживания, но по настоящему многофункциональными их вряд ли можно назвать.
Примеры современных российских многофункциональных зданий:
Многофункциональный комплекс на Пречистенской наб. (Баркли плаза)
Россия, Москва, ЦАО район, Пречистенская набережная, владение 17-19, Курсовой переулок, владение 17
Авторы проекта: С.Скуратов - руководитель авт. коллектива, Н.Демидов, А.Медведев, Н.Ишутина, П.Шалимов.
(Иллюстрации под номером (1) в приложении)
Основная композиционная идея - “сдвиг” в глубь владения (к Курсовому переулку) двух блоков из фронта застройки набережной. Смещенные объемы как бы накрывают трех-четырехэтажный корпус, вытянутый по Курсовому переулку. В образовавшемся пространстве между сдвинутыми частями (когда-то как бы единого целого) формируется система озелененных дворов. На крышах одноэтажных зон (“следов“ сдвинутых частей) размещены газоны.
Подземная часть комплекса состоит из двух этажей (автостоянка, технические и подсобные помещения. включая помещения обслуживания и загрузку общественных зон первого этажа).
На первом этаже размещаются: общественная часть (кафе, магазины) с входами со стороны набережной, блок Союза Научных и инженерных организаций (Союз НИО), вестибюли жилой и офисной частей с входами со стороны Курсового переулка.
Со второго по четвертый этажи комплекса – жилье (в корпусах по набережной), офисы (в корпусе по Курсовому переулку). С пятого по седьмой этаж – жилье.
Во внешней отделке комплекса применяется натуральный камень светлых тонов с различными пропорциями раскладки на “внешних” и “внутренних” (образованных “срезом”) плоскостях. Основные фасады по Пречистенской набережной выполнены в стекле различной тональности и разной степени прозрачности. Сквозь него «прорастают» каменные элементы – балконы, лоджии, вентрешетки, которые являются материальным и композиционным продолжением темы отделки более классических фасадов корпусов по Курсовому переулку.
Проектируемое здание расположено в микрорайоне Остоженка на Пречистенской набережной. С юго-западной стороны участок ограничен 1-м Зачатьевским переулком, с северо-запада – Курсовым переулком.
В градостроительном плане проектируемое здание продолжает формирование нового фронта застройки набережной, начатое строительством здания ММБ. Укрупнение масштаба застройки обусловлено желанием придать набережной более городской и законченный характер. С другой стороны, необходимость сохранения сложившейся системы доминант (башни Кремля, храм Христа Спасителя, церковь Ильи Пророка, ансамбль Зачатьевского монастыря и т.д.) обусловили разорванность фронта нового комплекса.
Часть комплекса, выходящую непосредственно на набережную и состоящую из трех корпусов, предлагается выполнить высотой 5 этажей (отм. +144.00) непосредственно по фронту набережной с отступом в глубину на 4 м. и повышением до 6 этажей (отм. +146.75). Часть комплекса по Курсовому переулку предлагается выполнить в четыре - семь этажей (отм.+151.25).