9.5. Гибридная задолженность

Гибридная задолженность – это совмещение ссуды по закладной и опциона. Держатель call-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной задолженности, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона (85% по сравне­нию с 75% стоимости) и имеет более низкие процентные став­ки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимо­сти недвижимости) значительно варьируются. Владелец опциона, как правило, участвует в 20 – 51% повышения стоимости, а иногда и денежного потока доходов после обслуживания долга. Опционы исполняются после двух – пяти лет и действительны в течение семи – пятнадцати лет.

Денежный поток доходов от гибридной задолженности напоминает денежный поток доходов от закладной, за ис­ключением того, что процентная ставка по кредиту ниже.

Ликвидность гибридной задолженности более низкая, чем у большинства других инструментов инвестирования в недвижимость (она практически неликвидна), потому что это договоренность между двумя сторонами со множеством непредвиденных обстоятельств.

Оценка гибридной задолженности осуществляется как "смесь" прямой закладной и опциона на собственный капитал, инвестированный в недвижимость.

Риски при использовании гибридной задолженности меньше рисков при инвестировании собственного капитала в незаложенную недвижимость. Снижение денежного потока доходов от недвижимости возникает, прежде всего, из-за дохода заемщика.

Доход отражает особенности гибридной задолженности. Преимущество уровня риска гибридной задолженности по сравнению с незаложенным собственным капиталом может быть показано на примере.

Контроль инвестора в гибридную задолженность над операциями с недвижимостью выше, чем контроль у инвестора в прямую закладную, но значительно ниже контроля, чем у владельца незаложенной недвижимости. В дополнение к строгому, определенному контролю над суммой долга и правом собственности большая часть инвесторов в гибридную задолженность под залог недвижимости также получает права над годовыми бюджетами, капитальными программами, новыми арендными договорами и компанией, управляющей недвижимостью.

9.6. Право преимущественной аренды земли

Право преимущественной аренды создается, когда пра­во собственности на имущественный комплекс и на землю разделяется на ограниченное право владения имущественным комплексом на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и полное право собственности на землю.

Право аренды распространяется на срок от десяти до девяноста девяти лет. В течение срока аренды обладатель этого права имеет свободу и ответственность оперировать и использовать недвижимость так, как если бы он был владельцем наследования собственности. В конце срока аренды владелец земли принимает владение зданием, а также землей. Владелец здания на правах аренды регулярно платит аренд­ную плату. Если плата не вносится, владелец земли может принять владение полной недвижимостью.

Денежный поток доходов – устойчивый в течение длитель­ного периода времени.

Ставка доходности – определяется потоком доходов в виде арендной платы и остаточной стоимостью реализации недвижимости. В итоге ставка доходности превышает ставку доходности по безрисковым государственным вложениям.

Уровень риска – соответствует риску по вложениям капитала в безрисковые финансовые активы.

Контроль – в течение срока аренды арендатор имеет пол­ное право контроля над объектом недвижимости, после окончания срока аренды полное право контроля над имущественным комплексом и землей имеет владелец земли.

Оценка – стоимость аренды для арендатора определяется как капитализированная разница между среднерыночной и реально выплачиваемой арендной платой.