11.4. Факторы, влияющие на ставку доходности в портфеле инвестиций

Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестици­онной цели – достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Ставка доходности портфеля зависит от ряда ограничивающих условий.

Важнейшее ограничивающее условие – стоимость привлеченного капитала, рассчитанная как средневзвешенная:

,

где – доля собственного капитала инвестора в структуре капитала;

– доля заемного капитала;

– ставка налога на прибыль.

С учетом долговых обязательств инвестора проблема формирования портфеля недвижимости оказывается более сложной, чем простое распределение капитала между различными активами. Для формирования портфеля активов, обеспечивающих определенную ставку доходности, необходимо привлечение заемного капитала. Например, возможно сформировать портфель активов А, который обеспечит ставку доходности на уровне 25%. Портфель А₂ обеспечивает ставку доходности в 38%, портфель А_ъ – на уровне 43%.

Имеющиеся ограничения портфеля обусловливают необ­ходимость рассмотрения его составных частей: активов и пассивов. Проанализируем это положение на примере баланса инвестора (табл. 11.4).

Если у инвестора нет обязательств, то ограничивающим условием является величина собственного капитала, который может рассматриваться как ограничивающее условие при инвестициях в недвижимость, хотя широко используется заемный капитал. Собственный капитал инвестора, вычисляемый как разница между активами и долговыми обязательствами, определяет уровень допустимого риска, так как при значительном собственном капитале инвестор может выходить на более высокие уровни риска. Увеличение долговых обязательств при неизменном собственном капитале ведет к соответствующему увеличению активов. Если стоимость привлеченного капитала меньше ставки доходности размещенного в различные активы капитала, то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала.

Таблица 11.2

Пример баланса инвестора

Активы	Пассивы
Вложения в офисную недвижимость	Банковские ссуды
Вложения в многофункциональную	Ипотека
недвижимость
Вложения в индустриальную	Собственный капитал инвестора
недвижимость
Вложения в жилую недвижимость

Единственным жестким ограничением служит величина чи­стых активов, в рамках которых происходит перераспределе­ние капитала между альтернативными активами и пассивами.

Для увеличения доходности портфеля инвестору необходимо выбирать вложения с более высоким риском.

Ставку доходности портфеля можно рассматривать как функцию реальной ставки доходности и ожидаемого темпа инфляции:

.

Ожидаемые темпы инфляции определяются экзогенными факторами, действующими вне рынка недвижимости на макроуровне.