Конспект 1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных, проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Право частной собственности представляет собой один из важнейших социально-экономических институтов закрепленных в Конституции Российской Федерации 1993 г.

Собственность является не просто одной из форм и направлений выражения свободы и права человека, но она образует собой вообще цивилизационную почву для свободы и права.¹

Основным Законом признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности и гарантируется их равная защита (п. 2 ст. 8). В статье 35 Конституции Российской Федерации 1993 г. провозглашено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В условиях рыночной экономики объектами экономического оборота наряду с иными материальными благами выступают и жилые помещения, которые гражданам могут принадлежать на праве частной собственности без ограничения их количества, стоимости и размеров.

Правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в ряде законодательных актов. В первую очередь названные отношения регулируются в Гражданском кодексе РФ, в котором впервые в истории отечественной кодификации появилась глава (глава 18), посвященная праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.

Наряду с Гражданским кодексом РФ нормы о праве собственности на жилые помещения содержатся в Жилищном кодексе РФ 2004 года. Нормы пятой и шестой глав ЖК РФ регулируют права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, а также определяют общий правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с изложенным возникает вопрос о разграничении предметов регулирования ГК РФ и ЖК РФ. В абз. 2 п. 3 ст. 3 ГК РФ закреплено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Кодексу.

Статья 4 ЖК РФ определяет круг отношений, регулируемых жилищным законодательством.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах, положениям Жилищного кодекса Российской Федерации применяются положения ЖК РФ (п. 2, п. 8 ст. 5 ЖК РФ).

Таким образом, законодатель устанавливает приоритет норм ЖК РФ в регулировании отношений, названных в п. 1 ст. 4 ЖК РФ.

Однако, названные в п.1 ст. 4 ЖК РФ отношения, регулируются не только жилищным законодательством. Например, договор найма жилого помещения урегулирован главой 35 ГК РФ.

Регулирование имущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, например, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав является предметом гражданского права. Соответственно нормы главы 18 ГК РФ, главы 35 ГК РФ за исключением случаев, указанных в ГК РФ, должны иметь приоритет перед нормами ЖК РФ, регулирующими аналогичные отношения.

А.Г. Кучерена отмечает, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере – это области, регулируемые гражданским законодательством.¹

В то же время открытым остается вопрос о том, какие правила подлежат применению в тех случаях, когда гражданско-правовые нормы по своей юридической природе, закрепленные в актах жилищного законодательства и рассчитанные на регулирование жилищных отношений, расходятся с нормами ГК.²

Коллизия норм отраслевых актов относится к концептуальным дефектам юридической техники законодателя. С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова отмечают, что, по сути, для правоприменителя остается единственный выход – относиться к нормам ЖК РФ как к специальным по отношению к ГК РФ, что, разумеется, не только не решает, а скорее усложняет ситуацию, ибо подразумевает разрушение системы частноправового регулирования.³

Иного мнения придерживается А.А. Титов, который полагает, что в ст. 30 ЖК РФ не дублируются нормы ГК РФ, а закреплено жилищно-правовое правомочие собственника по отношению к жилому помещению: он владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.⁴ В целом, отмечает А.А. Титов, касаясь порядка применения законодательства, следует иметь в виду, что приоритетными (главенствующими) должны быть нормы ЖК РФ не только по отношению к отраслевым актам, но и к актам других отраслей законодательства.¹

Возникновение права собственности на жилые помещения не отличается большой спецификой правового регулирования, которая, тем не менее, существует. Связана она, прежде всего с тем, что жилые помещения в системе объектов гражданских прав относятся к недвижимым вещам. Поэтому возникновение, переход и прекращение права собственности, других вещных прав на жилые помещения происходит в особом порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

Особенности правового регулирования возникновения права собственности на жилые помещения определяется также и их особой социальной ценностью, которая связана с тем, что от доступности и стабильности пользования жилыми помещениями зависит социальная устойчивость общества, а, следовательно, и устойчивость политического режима государства. В том числе и указанным выше можно объяснить появление института именно бесплатной приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, специального законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов гражданами, ипотечного законодательства, а также появление самостоятельной нормы в главе 30 ГК РФ «Купля-продажа», регламентирующей продажу жилых помещений.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Требования о нотариальном удостоверении, а в случае отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, также и регистрации, распространяются и на договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

Новой редакцией п. 4 ст. 292 ГК РФ предусмотрено, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Несмотря на то, что при совершении сделки одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, предполагается, что он действует с согласия другого. В п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ закреплено, что для совершения сделки одним из супругов по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Право собственности на жилые помещения может возникнуть по следующим основаниям: путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов; жилищного строительства; участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; купли-продажи жилья; заключение договора пожизненного содержания с иждивением; приобретения права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя; приобретение собственности по давности владения; приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи, бывших членов семьи собственника

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ (п. 2 ст. 288 ГК РФ, п.2 ст. 30 ЖК РФ).

Общий принцип частного права, закрепленный в статье 210 ГК РФ, устанавливающий, что бремя содержания имущества несет его собственник, нашел отражение и в п. 3 статье 30 ЖК РФ. Согласно норме указанной статьи, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник помещений в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

На собственнике жилого помещения лежат также обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»¹.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает административный штраф в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Статья 7.22 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилыми помещениями, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Наряду с собственником жилого помещения право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (п. 1 ст. 292 ГК РФ).

В ЖК РФ правовому регулированию отношений по пользованию жилыми помещениями гражданами, проживающими совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, посвящены нормы ст. 31 ЖК РФ.

Статья 31 ЖК РФ выделяет три группы граждан, которые могут проживать в жилом помещении совместно с собственником – члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, например, договора пожизненного содержания с иждивением, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора коммерческого найма.

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Особенностью статьи 31 ЖК РФ является то, что к членам семьи собственника она относит только граждан, проживающих совместно с ним в жилом помещении. Л.Ю. Михеева отмечает, что ст. 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи в отношении такого жилого помещения прав собственника, в котором последний не проживает. Она указывает, что отдавать предпочтение в данном случае в силу статьи 3 ГК РФ необходимо нормам ГК РФ.¹ Следовательно, граждане являющиеся членами семьи собственника жилого помещения и проживающие отдельно от самого собственника в другом его доме или квартире, приобретают в силу статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением, в котором они живут.

К первой группе граждан, в соответствии со ст. 31 ЖК РФ являющихся членами семьи собственника, следует отнести супруга, его родителей и детей, а также усыновителей и усыновленных (ст. 137 Семейного кодекса РФ).

Это означает, что вселение названных категорий граждан собственником в принадлежащее ему жилое помещение свидетельствует о вселении их в качестве членов его семьи. Они автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно.

Вторая группа членов семьи – другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, например, дети супруга собственника, не являющиеся родными детьми собственника, сводные братья и сестры и др. Указанные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения.

Для признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан членами семьи собственника жилого помещения необходимо, чтобы они были вселены собственником «в качестве членов своей семьи».

В ранее действовавшем жилищном законодательстве закреплялось правило, согласно которому другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР 1983 года).¹

Это означает, что ранее суду приходилось устанавливать какой характер носило проживание граждан в одном жилом помещении, а сейчас какой характер имело вселение как фактическое действие. Доказать подобную направленность воли собственника при вселении будет весьма затруднительно.

В соответствии с новы ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31).

Право пользования жилым помещением собственника членами его семьи не зависит от воли собственника и может прекращаться только по основаниям, определенным федеральным законодательством. Без таких оснований собственник не может требовать выселения проживающих с ним членов его семьи.

Право члена семьи собственника жилого помещения в силу п. 3 статьи 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

До внесения изменений в статью 292 ГК РФ, ранее действовавшая редакция которой закрепляла возможность сохранения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника при переходе права собственности на него, некоторые ученые пришли к выводу, что право членов семьи собственника жилого помещения является вещным.

По выражению Е.А. Суханова, рассматриваемое право «как бы обременяет недвижимость, в принципе следуя ее правовой судьбе, что сближает ее с вещными правами».¹ Такую позицию занимают Скловский К.И., Михеева Л.Ю.² и другие ученые.

Михеева Л.Ю. отмечает, что новая редакция статьи 292 ГК РФ не изменила природы этих прав. То обстоятельство, что эти права отныне не следуют за вещью, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные.³

В литературе высказывается мнение, что права членов семьи собственника жилого помещения на жилое помещение можно отнести к правам сервитутного типа. Право пожизненно обитать в чужом доме или в его части было известно еще римскому праву. Называлось оно habitatio и относилось к личным сервитутам. Основанием установления вещного права по пользованию жилым помещением являлось отнесение к членам семьи собственника. В случае прекращения семейных отношений между ними данное основание утрачивало силу.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 3 ст. 31 ЖК РФ).

В то же время в абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ не предусматривается возможность установления соглашением сторон иного порядка ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

По мнению М.Ю. Тихомирова, на практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение данной коллизии может основываться на взаимоисключающих аргументах. С одной стороны, жилищное право – это институт гражданского права. Следовательно, нормы Кодекса должны соответствовать ГК РФ. С другой стороны, указанная норма Кодекса может рассматриваться в качестве специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно привести комментируемые правила ГК РФ и Кодекса в соответствии друг с другом.¹

Право членов семьи собственника на жилое помещение может прекратиться по основаниям, предусмотренным соглашением, заключенным с собственником; в связи со смертью члена семьи собственника жилого помещения; перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу (в порядке наследования, купли-продажи и т.п.); прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Доказательственное значение может иметь соглашение, которому придана письменная форма. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Продолжительность указанного срока в каждом конкретном случае решается судом. Вопрос о возможности продления этого срока законом не урегулирован. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию (п.4 ст. 31 ЖК РФ).

Н.К. Толчеев пишет, что было бы логично и справедливо к этой категории лиц отнести не только тех, кто реально получает алименты от собственника жилого помещения, но и тех, кто имеет на это право.¹

Следует обратить внимание на то, что положение части 4 ст. 31 ЖК РФ отличается от содержания ранее действовавшего жилищного и гражданского законодательства, в частности ст. 127 ЖК РСФСФ 1983 г., ст. 292 ГК РФ, которые предусматривали сохранение права пользования жилым помещением собственника и после прекращения семейных отношений. Соответственно, возникает вопрос о действии нормы 31 ЖК РФ во времени: могут ли по основаниям, предусмотренным названной нормой, прекращены права на жилое помещение лиц, которые были вселены собственником в качестве членов его семьи до введения в действие нового ЖК РФ, но утратили статус членов семьи собственника: 1) до 1 марта 2005 года; 2) после указанной даты? Верховный Суд РФ указал, что нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применимы к отношениям, возникшим после введения в действие ЖК РФ, т.е. выселению подлежат и бывшие члены семьи, утратившие названный статус до 1 марта 2005 года.¹ В литературе позиция Верховного Суда РФ критикуется. Отмечается, что последующие изменения законодательства не должны лишать граждан гарантированного Конституцией РФ права на жилище, которое уже ими было приобретено как вещное и бессрочное, обеспеченное правом следования. Положения ст. 31 ЖК РФ можно применять только к отношениям, сложившимся между собственниками и членами их семей, вселенными в занимаемые собственником жилые помещения после введения ЖК РФ в действие. В случае возникновения спора можно ожидать вынесения решения о конституционности рассматриваемой нормы ст. 31 ЖК РФ Конституционным Судом РФ.²

Специальное правило установлено для бывших членов семьи приватизированного жилого помещения. Согласно ст. 18 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Верховный Суд РФ в ответах на вопросы применения жилищного законодательства указал, что на бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации, не распространяется ч. 3 ст. 31 ЖК РФ и при смене собственника жилого помещения.³

Право бывшего члена семьи пользоваться жилым помещением собственника следует признать самостоятельным правом, возникающим на основании судебного решения или соглашения с собственником. Содержание этого права определено в части 6 статьи 31 ЖК РФ.⁴

В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или на основании завещательного отказа использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить такого гражданина о необходимости устранить нарушения, а также назначить разумный срок для устранения такого нарушения. После предупреждения, собственник жилого помещения может в судебном порядке требовать выселения правонарушителей из жилого помещения (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Недоработкой законодателя является отсутствие аналогичной нормы, регулирующей отношения между собственником и членами его семьи, совершающими перечисленные выше правонарушения.

Право проживания в жилом помещении может возникнуть не только из факта совместного проживания собственника и членов его семьи (ст. 31 ЖК РФ), из соглашений собственника с бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ), но и из завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Новеллой ЖК РФ являются закрепление нормы, регулирующие пользование жилым помещением по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Завещательный отказ предусмотрен ст. 1137 ГК РФ, согласно которой представляет собой право завещателя возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требования исполнения этой обязанности. Чтобы воспользоваться правом на получение завещательного отказа, отказополучатель должен заявить об этом в течение трех лет со дня открытия наследства.

Завещательный отказ устанавливается в завещании.

На наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. В этом случае, согласно ст. 33 ЖК РФ, отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с собственником жилого помещения.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования этим жилым помещением по завещательному отказу сохраняет силу.

Впервые в п. 3 ст. 33 ЖК РФ предусмотрена государственная регистрация права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа. Регистрация права отказополучателя производится только по его заявлению и не является обязательной.

В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Правовое регулирование договора ренты и его разновидности договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется в главе 33 ГК РФ.

Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Представляется, что право пользования жилым помещением отказополучателем и получателем ренты (третьим лицом) может быть отнесено к категории ограниченных вещных прав поскольку оно возникает на основании закона; его содержание также определено законом; названное право обременяет жилое помещение и следует его правовой судьбе; указанные субъекты права пользования жилым помещением наделены абсолютным правом защиты своего права пользования жилым помещением от нарушений, в том числе, и со стороны собственника жилого помещения. Перечисленные права представляют собой права пожизненного проживания в жилых помещениях без возможности их отчуждения третьим лицам.

КОНСПЕКТ 2. Обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Ст. 35 Конституции РФ устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд регулируется нормами ст. 235, 239, 279-283 ГК РФ, ст. 44. 49, 55 ЗК, ст. 35 ЖК РФ.

ГК РФ предусмотрел принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в качестве основания прекращения прав, как на земельный участок, так и на недвижимое имущество, находящееся на изымаемом земельном участке. Недвижимость, находящаяся на земельном участке, подлежит изъятию только в случае, когда использование земельного участка в соответствии с государственными и муниципальными нуждами невозможно без изъятия (ст. ст. 239, 279 ГК РФ).

В ЖК РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельной участке, для государственных или муниципальных нужд, урегулированы впервые. Им предусмотрены юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа с соблюдением норм гражданского, земельного и жилищного законодательства. Изъятию может быть подвергнуто все жилое помещение, а также его часть с согласия собственника.

Жилое помещение изымается по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков осуществляется в исключительных случаях, обусловленных:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ст. 79. 83, 94 и 101 ЗК РФ.

От имени РФ, субъектов РФ или муниципальных образований при выкупе жилых помещений их органы выступают в пределах своей компетенции.

В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ муниципальные органы власти не управомочены принимать решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, такими полномочиями наделены только федеральные органы государственной власти органы государственной власти субъектов РФ. Однако в ст. 11 ЗК РФ указано, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится, в том числе и путем выкупа, изъятие земельных участков для муниципальных нужд.

В соответствии с п. 2 ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку ч. 2 ст. 132 Конституции РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств, следует прийти к выводу, что органы местного самоуправления являются уполномоченными на принятие решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия собственник жилого помещения письменно уведомляется органом государственной власти или местного самоуправления о решении об изъятии жилого помещения и дате государственной регистрации данного решения. Выкуп жилого помещения может быть произведен не ранее чем через год с момента получения собственником такого уведомления, если собственник не даст согласия на выкуп жилого помещения в более ранние сроки.

Собственник жилого помещения и орган местного самоуправления заключают соглашение о выкупе жилого помещения, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, определяемая соглашением сторон, а при разногласиях – независимым оценщиком, а также убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, в том числе: расходы, связанные с изменением места жительства; плата за временное пользование иным жилым помещением, в котором собственник вынужден проживать в период с момента выезда из изымаемого жилого помещения и до заселения нового жилого помещения, приобретенного собственником; плата за перевозку имущества и стоимость вещей собственника, утраченных в процессе переезда, другие убытки, возникшие в связи с переездом; расходы на поиск нового жилого помещения; расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение; убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств собственника перед третьими лицами; упущенная выгода и другие расходы.

Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, которым он извещается в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения. При этом в суд может обратиться и собственник изымаемого помещения.

В литературе¹ обращается внимание на несогласованность норм ч. 9 ст. 32 ЖК РФ и ч. 4 ст. 32 ЖК РФ. Исходя из того, как сформулированы эти нормы, у заинтересованного органа при отказе собственника от предложенной ему компенсации остается только один год для предъявления иска о принудительном выкупе жилого помещения. В случае пропуска указанного срока он не может быть ни восстановлен, ни продлен. Изъятие будет возможно только при повторном повторении предусмотренной законом процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам жилых помещений в данном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3. 5 – 9 ст. 32 ЖК РФ (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении положения о порядке признания жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».²

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (п.8 ст. 32 ЖК РФ).

Орган, принявший решение об изъятии земельного участка не может принудительно пересилить собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение. Также как и собственник не может требовать предоставления ему другого жилья.

КОНСПЕКТ 3. Приватизация – одно из оснований возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Правовые основы приватизации жилых помещений. Понятие и принципы приватизации жилых помещений

Проводимая в стране экономическая реформа не могла не коснуться такой важной составляющей экономики России как жилищная сфера. Переход от административно-командной плановой экономики к рыночной экономике невозможен без формирования класса частных собственников жилья. В государственной целевой программе «Жилище», утвержденной постановлением Совета Министров-Правительства РФ 20.06.1993 г.,¹ в качестве одной из основных задач была определена – всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан или юридических лиц путем приватизации соответствующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства.

В науке долгое время не было понятия «приватизация». По утверждению Э.С. Савас в узком смысле такой термин означает «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную»². Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, указанный автор отмечает, что приватизацией является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности.

В российском законодательстве впервые приватизация была урегулирована в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», принятом Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г..¹, в котором она была определена, как приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

Правовой основой для начала приватизации жилья в РСФСР послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР от 4 июля 1991 г.² Конечно, настоящий Закон не возник сам по себе, а появился на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Его принятию предшествовали закон СССР «О собственности в СССР» и закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Фактически возникновение права собственности на жилые помещения у нанимателей и членов их семей началась не со вступления в силу закона о приватизации, а в конце 80-х годов, когда были приняты постановления Совета Министров СССР «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»³ от 02.12.88.г. и «Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт»⁴, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.89 г. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость квартир была невысокой, широкого применения практика продажи квартир не получила. Было продано 0,2 % от всего государственного и общественного жилищного фонда. Граждане не были заинтересованы выкупать то, чем они фактически владели, причем за значительно невысокую плату.¹

В отличие от названных нормативных актов Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», а затем Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», существенно реформировали жилищную сферу за счет бесплатной передачи основной части государственного и муниципального жилищного фонда в частную собственность граждан.

В Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» неоднократно вносились изменения и дополнения,² которые позволяли решать наиболее актуальные вопросы в сфере приватизации жилищного фонда.

Для сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования, позволяющего Российской Федерации как социальному государству выполнять свою социальную функцию в области жилищных отношений, подпунктом 1 пункта 2 статьи 2 ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливалось, что с 1 января 2007 года утрачивают силу общие положения статьи 1, 2, 4, 6, 7, 8 и 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и его раздел II , закрепляющий основные принципы и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Вместе с тем, определяя момент прекращения бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, федеральному законодателю надлежит учитывать, что граждане должны иметь возможность адаптироваться к вносимым изменениям в течение некоторого переходного периода, отмечается в постановлении Конституционного суда РФ от 15.06.2006 №6-П.

Учитывая, в том числе и указанный аргумент, законодатель внес изменения в Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ и определил дату окончания бесплатной приватизации – 1 марта 2010 года.

В соответствии со ст. 1 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях на основании договора.

В литературе было высказано мнение, что объектом приватизации может быть жилое помещение, входящее в фонд не только государственной или муниципальной собственности, но и в фонды общественных организаций,¹ жилищных и жилищно-строительных кооперативов,²колхозов³.

Закон о приватизации не решает вопросы передачи общественными организациями жилых помещений в собственность граждан, так как в данном случае это влекло бы за собой нарушение права собственности самих общественных организаций – собственников жилых помещений. Вместе с тем сами эти организации вправе передать свое жилье (бесплатно или за плату) гражданам в соответствии со своими уставами.

В первой редакции закона о приватизации было сказано, что он распространяет свое действие на государственный и муниципальный жилищный фонд. Затем в норму ст. 2 Закона было внесено дополнение о том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также «жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)». Включение в Закон такого дополнения носит, по существу, разъяснительный характер, поскольку ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, входил в состав государственного и муниципального жилищного фондов. Тем не менее, с практической точки зрения такое уточнение оправдано. Дело в том, что пользуясь отсутствием четких указаний в законе и не вдаваясь в анализ жилищного законодательства многие предприятия и даже целые ведомства, например, МПС, Минобороны, Минсельхозпрод и другие запрещали приватизацию закрепленного за ними жилья, что противоречило действующему законодательству о приватизации жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» можно выделить три важнейших принципа приватизации:

добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

бесплатная передача гражданам занимаемых ими помещений;

гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Добровольность – основополагающий принцип приватизации. Передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется «на добровольной основе». Это означает, что граждане сами принимают решение – приватизировать занимаемое жилое помещение или нет, и в случае положительного решения – кто из членов семьи будет участвовать в приватизации, кто – нет. Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Если хотя бы один из членов семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Однако недавние изменения, внесенные в законодательство, пишет А.А. Титов, в какой-то мере отменяют принцип добровольности приватизации жилья, поскольку определена дата ее окончания – 1 марта 2010 года. ¹

Важным принципом приватизации является принцип безвозмездности передачи жилых помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Однако не следует смешивать бесплатную передачу жилья с платой за оформление договора передачи жилого помещения. Оформление является бесплатным для несовершеннолетних граждан.

Согласно ст. 11 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Принцип одноразовости бесплатной приватизации вытекает из более общего принципа справедливости такой передачи жилых помещений гражданам, недопустимости ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъективного права на приватизацию².

Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, несовершеннолетние могут участвовать в приватизации жилья дважды: до достижения совершеннолетия и после его достижения.

Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда гражданина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещение и заселение его по договору найма, если ранее приватизированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному органу или учреждению.

За гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами – членами семьи.¹

До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и на безвозмездных началах. Часть жилого помещения предоставлялась гражданину бесплатно, а другая часть жилого помещения – за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилого помещения должен составлять не более 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобретали в собственность жилье, превышающее бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за него денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

Крашенинников П.В. отмечает, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона о приватизации (4 июля 1991 г.), при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась)¹.

Представляется, что граждане, которые приватизировали свои жилые помещения на основании ранее действовавшего законодательства не имеют права на повторную приватизацию поскольку они реализовали свое право на бесплатную приватизацию в соответствии с ранее действовавшем законодательством, а акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. В Законе о приватизации не указано на возможность распространения его норм на приватизационные отношения, возникшие в период действия его первой редакции.

Субъекты, порядок и правовые последствия приватизации жилых помещений

Субъектами приватизации являются, с одной стороны, граждане Российской Федерации, проживающие в жилом помещении по договору социального найма (наниматели и члены их семьи, бывшие члены семьи нанимателя, не утратившие права на жилую площадь) и, с другой стороны, органы государственной власти или органы местного самоуправления поселений, предприятия и учреждения.

До внесения изменений в ст. 2 ФЗ от 15.05.2001 г. № 54-ФЗ бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Кроме того, субъектами приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды.

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как «возвращения долгов».

В соответствии со ст. 2 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих с ними совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В случае отсутствия согласия на приватизацию жилого помещения хотя бы одного из членов семьи нанимателя, бывших членов семьи нанимателя имеющих право пользования жилым помещением, его приватизация не может быть осуществлена.

Несмотря на то, что в ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации установлено, что в договор передачи жилого помещения в собственность должны включаться несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением, получение согласия несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет на приватизацию жилого помещения необходимо, а его отсутствие является препятствием к ней.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указывает на то, что право на приватизацию должно принадлежать лицам, являющимся бывшими членами семьи нанимателя и не утратившим права на жилую площадь.¹

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Необходимо отметить, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 ФЗ Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». (Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 №8² в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 06.02.2007 №6).

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, право собственности на жилое помещение, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, представленного такими юридическими фактами как договор и акт государственной регистрации права собственности.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Ранее в Законе о приватизации закреплялось, что жилые помещения передаются в общую совместную и долевую собственность. Однако впоследствии это положение было изменено. Вызвано это тем, что в ГК установлена презумпция общей долевой собственности. В общую совместную собственность имущество может перейти только в случаях прямо определенных в законе, например, супругам.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

Выдел участнику общей собственности на приватизируемое жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. (Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 №8).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению; они вправе продать, завещать, подарить, сдать внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. При этом граждане собственники жилого помещения осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жилым помещением в соответствии с его назначением, то есть для проживания граждан или путем сдачи в пользование другим лицам на основании договора.

В результате приватизации наниматели и члены их семьи как могут стать собственниками (сособственниками), так и могут сохранить статус членов семьи, но уже не нанимателя, а собственника жилого помещения.

По общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В то же время законодатель иначе подходит к регулированию аналогичной ситуации, если бывшим членом семьи собственника является гражданин, отказавшийся от участия в приватизации жилого помещения.

В соответствии со ст. 19 Закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие части 4 статьи 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Обозначенная позиция законодателя оправдана, поскольку Закон наделил нанимателя и членов его семьи равными правовыми возможностями относительно приватизации жилого помещения.

Договор приватизации в судебном порядке может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 разъясняется, что если названные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

Законодатель также предусматривает возможность деприватизации жилого помещения, которая выражается в том, что гражданин, воспользовавшийся своим правом на приватизацию жилья, отказывается от права собственности на данное помещение, оставаясь проживать в нем в качестве нанимателя. Такое право гражданину предоставлено ст. 9.1. закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 20 закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В качестве мотивов деприватизации могут быть, например, такие как опасение несения значительных финансовых затрат, мошенничества, угрозы, насилия со стороны заинтересованных в жилом помещении лиц и т.п.

В то же время органы государственной власти и органы местного самоуправления не могут отказать в деприватизации жилого помещения на основании отсутствия обоснования необходимости деприватизации у заинтересованных в ней лиц.

Жилые помещения как объекты приватизации

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального фонда, которые занимают граждане РФ на основе договора социального найма.

Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его проведения. В настоящее время это ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. Однако, в соответствии со ст. 16 закона о приватизации, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Согласно ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Ппе указанного Закона, запрещающиостановления Пленума ВС РФ от 06.02.2007 №6). ое помещение, которое впоследствии явилось предметоложение ст. 4 указанного Закона, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, не соответствует Конституции РФ и не может применяться судами, другими органами и должностными лицами.¹

Закон о приватизации устанавливал также запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после первого марта 2005 года.

Закрепив в статье 4 указанного Закона запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 15.06.2006 г. №6-П постановил признать не соответствующим Конституции РФ, ее статье 19 (часть 2), соответствующее положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативном управлении которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Исходя из смысла ч. 2 ст. 4 закона о приватизации принятие решения о приватизации служебных жилых помещений прерогатива собственников жилищного фонда и иных его владельцев. Такой вывод обосновывается положением п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

На практике много вопросов вызывала возможность приватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе содержалось прямое указание на то, что комнаты в коммунальных квартирах приватизации не подлежат. 3 ноября 1998 г. Конституционный Суд РФ своим решением признал ст. 4 Закона О приватизации в части, ограничивающей приватизацию комнат в коммунальной квартире, не соответствующей Конституции РФ. Конституционный Суд отметил, что приватизация отдельной квартиры или отдельного жилого помещения в коммунальной квартире по своим сущностным признакам не различаются, поскольку в отношении их действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве и на их приватизацию, в том числе для введения общего правила запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах. Такой запрет означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 Конституции РФ. Таким образом, граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются другие жилые помещения в той же квартире.

Согласно ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Это означает, что, во-первых, такие дома после передачи в ведение органов местного самоуправления утрачивают статус общежитий в силу закона. Во-вторых, такие жилые помещения в домах, использовавшихся под общежития, могут быть приватизированы на общих основаниях.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ:

1. Какими правами и особенностями обладает собственник жилого помещения?

2. Какими правами и обязанностями обладают члены семьи собственника жилого помещения?

3. Какие действия вправе совершать собственник в отношении занимаемого им жилого помещения?

4. Сохраняется ли право пользования за бывшим членом семьи собственника жилого помещения?

5. Как осуществляется пользование жилым помещением предоставленным по завещательному отказу?

6. Как осуществляется пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением?

7. Назовите основные принципы приватизации?

8. Перечислите объекты не подлежащие приватизации?

9. Что такое деприватизация?

УЧЕБНЫЙ МОДУЛЬ № 4. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ.

КОМПЛЕКСНАЯ ЦЕЛЬ МОДУЛЯ - ознакомить студентов с особенностями правового режима общего имущества многоквартирного дома, способами управления им: ЖК и ЖСК, ТСЖ, непосредственным управлением.

КОНСПЕКТ 1. Жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме как объекты права собственности.

Одним из приоритетных направлений проводимой жилищной реформы является построение эффективной правовой системы управления многоквартирными домами. Обосновывается это тем, что 73 % всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома¹ и для реализации жилищных прав граждан, проживающих в таких домах, необходимо качественное и эффективное законодательство.

Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ содержит несколько групп норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, управления им. Глава 6 ЖК РФ посвящена отношениям, связанным с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Правила об управлении многоквартирными домами посредством создания товарищества собственников жилья, непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией содержаться в разделе шестом и восьмом ЖК РФ.

В настоящее время определение многоквартирного жилого дома дано в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47¹.

Согласно п. 6 данного Положения, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В научной литературе многоквартирный дом определяется как имущественно-земельный комплекс, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями входят земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также вспомогательные помещения, конструктивные элементы и инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения и составляющие общее имущество.²

Исходя из статьи 16 ЖК РФ, к многоквартирным домам не относятся жилые дома – индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирный дом не является единым объектом права собственности и иных вещных прав. Самостоятельными объектами вещных прав выступают жилые и нежилые помещения в таком доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома не является новеллой законодательства. Впервые понятие права собственности на общее имущество собственников помещений было закреплено в законе РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно ст. 8 указанного Закона при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере – кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной (в общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, крыши, лифты, коридоры, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Часть 1 ГК РФ в ст. 289, 290 закрепила, что любому собственнику квартиры в многоквартирном доме, независимо от его членства в каком-либо объединении собственников, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Указанные положения ГК РФ нашли впоследствии свое закрепление в ФЗ от 15.06.1996 г. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья»,¹ в котором законодатель также провел различие между кондоминиумом как объектом прав и товариществом собственников жилья как субъектом гражданских правоотношений.

Новый Жилищный кодекс РФ в п. 1 ст. 36 к объектам общей собственности относит не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статья 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определяет, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 2 ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается, что государственная регистрация возникновения, перехода ограничения (обременения) или прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Поскольку закон включает земельный участок в состав общего имущества, следовательно, возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, он не связывает с моментом государственной регистрации.

В соответствии с п. 5 Инструкции «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утв. приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. №29, государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашение о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).¹

Специалистами в рассматриваемой области до настоящего времени не решен окончательно вопрос о соответствии общим принципам частного права ситуации, когда собственник в безусловном порядке наделяется собственностью без его на то воли (ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ).

Позиция Европейского суда по правам человека состоит в том, что «в такой сфере, как жилищные отношения, которая играет центральную роль в благополучии и экономических отношениях современного общества», признаются законодательные решения, ограничивающие право собственности общими интересами (постановление Европейского суда по правам человека от 28 июля 1999 г. по делу «Иммобилиаре Саффи» против Италии; от 19 декабря 1989 г. по делу «Меллахер и другие против Австрии; от 29 апреля 1999 г. по делу «Шассану и другие против Франции»).²

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Термин «пользование» предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Необходимо обратить внимание на некорректность формулировки п. 4 ст. 36 ЖК РФ. Из ее содержания не ясно, могут ли жилые помещения предоставляться в пользование только иным лицам или также и собственникам помещений в многоквартирном доме; какие права и законные интересы граждан и юридических лиц не должны нарушаться?

Очевидно, содержание указанной нормы требует редакции.

Порядок определения доли каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество установлен в ст. 37 ЖК РФ. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Ранее ФЗ «О товариществах собственников жилья» в ст. 9 предусматривал возможность изменения доли в праве общей собственности решением общего собрания. Если принятым до вступления в силу ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме был утвержден иной порядок определения размера долей в праве общей совместной собственности, то такое решение продолжает действовать и после вступления в силу ЖК РФ (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (п. 1, п. 2 ст. 42 ЖК РФ).

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Необходимо отметить, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется, например, нормы ст. 246, ст. 250.

Анализируя нормы ЖК РФ ст. 37, 42, определяющие правовой режим доли на общее имущество в многоквартирном доме, П.В. Крашенинников пришел к выводу, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1. отсутствие возможности выдела доли в натуре;

2. невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3. доля не может существовать самостоятельно, она составная часть квартиры, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.¹

В литературе высказывается мнение, что «общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме только формально является долевой, в действительности для нее закреплен неделимый правовой режим»,² «что общую собственность на общее имущество многоквартирного дома следует отнести к неделимой собственности».¹

Аналогично порядку определения доли в праве общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме в п. 1 ст. 42 ЖК РФ определяется размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, которая пропорциональна размеру общей площади комнаты в коммунальной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире ( 2 ст. 42 ЖК РФ).

В п. 6 ст. 42 ЖК РФ законодатель сформулировал правило, согласно которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ, то есть ст. 250 ГК РФ. Указанное положение, на наш взгляд, некорректно, поскольку правовой режим общей долевой собственности распространяется только на общее имущество в коммунальной квартире, но не на комнаты.

Очевидно, пишет В.Н. Литовкин, что норма ч. 6 будет выполняться безотносительно к дефекту правовой конструкции.²

Бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома несут собственники жилых помещений в таком доме. Участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник нескольких смежных между собой помещений вправе объединить данные помещения в одно, изменить границы данных помещений, разделить данные помещения на большее количество помещений. Для совершения перечисленных действий согласия остальных собственников не требуется.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.