Лица, проживающие в помещении, на основании завещательного отказа.
Завещательный отказ – собственник жилого помещения в завещании может обременить наследника правом пользования жилым помещением (лицо, указанное в завещании; право не передаваемое.) пожизненно, либо на определенный срок.
Наследник принимая в собственность жилое помещение, должен предоставить проживание лицу, указанному в завещании. (в ГК говорится, что смена собственника жилого помещения по завещательному отказу, не является прекращением права для лиц, проживающих в помещении.)
Рента: если иное не оговорено в договоре ренты, то на лицо, проживающее в помещении (получателю ренты) распространяются те же правила, что и на членов семьи собственника.
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений в случае изъятия ЗУ.
В настоящее врем ЗУ не могут изыматься просто так. Можно только путем изъятия для государственных или муниципальных нужд. Собственники ЗУ вправе оспорить данное решение об изъятие, по этому ОМС или государство, или S РФ должны будут доказать необходимость изъятия.
Случаи такой нужды оговорены в ст 49 ЗК.
Согласно ППВС о практике применения ЖК РФ, практика данной процедуры имеет большое значение.
Решение о изъятии ЗУ подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе регистрации кадастра и картографии как обременение.
После гос. регистрации, все собственники недвижимости (жилых помещений) извещаются об изъятии ЗУ. (извещение имеет большую юридическую силу, поскольку только через год после данного уведомления можно требовать принудительного выкупа, если уведомление не произошло, то срок – 1 год не начнет течь, следовательно, изъятие не произойдет.)
До истечения года можно договариваться о чем угодно. До истечения года изъятие может произойти только в экстренном случае, если ситуация не терпит отлагательств.
По истечении 1 года, ОМС, или ОГВ вправе требовать принудительного выкупа, т. е принудительное заключение договора купли-продажи, с переходом имущества в муниципальную или государственную собственность. Принудительно можно требовать только выкупа.
После выкупа меняется собственник, им становится публичное образование, после этого он вправе снести ненужное ему им-во и предоставить ЗУ для использования в тех целях, для которых он изымался. Организации – застройщики не могут требовать выкупа.
Выкуп.
Когда публичное образование подает в суд о принудительном выкупе, обязательно указывается та цена, по которой происходит выкуп.(обычно собственник называет одну цену, покупатель другую, суд назначает третью.) Выкупная цена – это не стоимость объекта, это больше.
В выкупную цену входит:
рыночная стоимость жилого помещения,
Затраты, которые собственник жилого помещения понесет в связи с изъятием (плата за наем, гос. регистрацию нового жилого помещения, переезд, изготовление документов, и все затраты которые он сможет доказать.)
Случай, когда жилой дом признан аварийным.
В случае, если дом признан аварийном, ОМС уведомляет собственников жилого помещения (если это собственный дом), или жильцов многоквартирного дома их предупреждают о сносе, предлагают снести самостоятельно.
Если это частный дом, то у них возникает право возвести дом вновь, т. к . ЗУ не может быть признан аварийным.
В случае если собственники помещения дом не сносят , не совершают действий, то ОМС это делает сам, но совершает выкуп, по процедуре изъятия, но участок переходит в собственность ОМС.
Многоквартирный дом – строение, где имеется 2 и более квартиры, имеющие самостоятельный выход на улицу или в места общего пользования. Также дом, где есть самостоятельные комнаты.
В многоквартирном доме на праве собственности находятся как жилые, так и нежилые помещения (магазины, рестораны,) и общее имущество.
Сам по себе многоквартирный дом не может являться объектом права, и единого собственника иметь не может.
Общее имуществ многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Доля в праве собственности пропорциональная доле имущества (чем больше имущество, тем больше право.) – в большинстве случаев для голосования жильцов и определения размера обязательных платежей.
Общее имущество:
Все что находится за пределами жилых помещений,
Коридоры
Лестницы,
Подвалы,
Мусоропроводы,
Крыши
Придомовая территория, т. е. ЗУ, а также объекты связанные с благоустройством многоквартирного дома. (теплопункты, трансформаторные будки.)
Общее им-во – это единый неделимый(все объекты, входящие в состав общего имущества не могут быть самостоятельными объектами права, все они несамостоятельны.) комплекс.
ЗУ (как объект общего имущества жильцов многоквартирного дома.)
Любой собственник жилого помещения вправе обратиться в ОМС для формирования ЗУ. (по решению КС РФ).
Все вновь построенные или реконструированные многоквартирные дома принимаются в эксплуатация только при наличии сформированного ЗУ.
ЗУ с момента формирования входит в состав общего имущества, следовательно он перестает быть самостоятельным объектом права, а следовательно предметом сделок.
Право на общее имущество не подлежит обязательной регистрации.
Ст 23 ФЗ «о регистрации прав на недвижимое им-во,,» государственная регистрация прав на помещение в многоквартирном доме автоматически является регистрацией права на имущество, находящееся в общем пользовании.
Общее имущество не подлежит отчуждению, но закон допускает передачу в пользование некоторых объектов общего имущества, с согласия собственников. Здесь предметом договора выступает часть общего имущества.
Доля в праве собственности на общее имущество, зависит от судьбы имущества. Доля в праве собственности старого собственника равна доле нового.
Запреты:
Выдел доли в натуре запрещен;
Отчуждение доли в праве собственности на общее имущество отдельно от отчуждения помещения (помещение без доли тоже не продать, это переходит автоматически, даже не оговаривается.);
При отчуждении помещения не действует правила преимущественного права покупки членов долевой собственности, т. к. предметом покупки является помещение.