Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт управления бизнес-процессами и экономики

Лабораторная работа №1

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом методом сравнительной единицы.

Вариант №10

Студент ПЭ-10-06 __________ Нусс А.В.

Преподаватель __________ Бурменко А.Д.

Красноярск 2012

Содержание

Теоретическое введение 3

Практическая часть 6

Цель работы: оценить стоимость объектов недвижимости затратным подходом методом сравнительной единицы.

Теоретическое введение

Существуют десятки методов оценки объектов недвижимости используемых для различных объектов: зданий, сооружений, земельных участков (городских, сельхозугодий), квартир, жилых домов и т.д. Выбор метода оценки зависит от ряда факторов: от характера объекта, цели оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации и т.п.

Если объект недвижимости приносит доход, применяется метод капитализации; если оценивается квартира (жилой дом) и имеется большое число аналогичных объектов на рынке, то для оценки используется метод прямого анализа продаж, т.е. выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный процесс.

Оптимальность выбора зависит от квалификации и опыта оценщика, поэтому рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, т.к. при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, возрастает вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный. Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид: Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, где Со-стоимость оцениваемого объекта; См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;  Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: - единое функциональное назначение; - близость физических характеристик; - сопоставимый хронологический возраст объектов; - другие характеристики оцениваемого объекта. Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части. Метод стоимости укрупненных элементов помогает лучше сравнить элементы оцениваемого объекта с типовыми элементами, и в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы. Поэлементный метод является менее трудоемким. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов. Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Для того чтобы применить данный метод, потребуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возникать ошибки при применении метода количественного анализа, вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков. Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.  Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем.

Под нормальным типичным износом понимается, средний износ свойственный объектам данного типа и функционального назначения, точный расчет данного коэффициента невозможен и значение его определяется экспертной оценкой специалистов. Износ объекта разбивается на 3 составляющие: физический, функциональный, внешнеэкономический. Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. не устранимый когда затраты по величине на ремонт превосходят увеличение стоимости объекта( с экономической точки зрения).

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ возникает в том случае, когда архитектурно-планировочное решение объекта недвижимости или функциональное назначение отдельных его частей перестают соответствовать современным требованиям рынка. Внешнеэкономический износ объект недвижимости в результате влияния начинает ухудшать показатели.