25.2.Особенности осуществления права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Квартира в многоквартирном доме - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания.

Можно выделить следующие признаки квартиры в многоквартирном доме:

• квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

• квартира в многоквартирном доме относится к недвижимым вещам, соответственно возникновение, переход и прекращение прав на квартиру, также как и ряд сделок с квартирами, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Права и обязанности собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе в отношении управления и содержания такого имущества, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного кодекса РФ.

Собственники квартир в целях управления общим имуществом могут объединяться в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, каждый собственник квартиры в многоквартирном доме имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения.

Тема 26. Ограниченные вещные права юридических лиц по хозяйствованию с имуществом собственника. План.

1. Понятие, признаки и виды ограниченных вещных прав.

2. Право хозяйственного ведения.

3. Право оперативного управления.

26.1.Понятие, признаки и виды ограниченных вещных прав.

Основные виды ограниченных вещных прав названы в ст. 216 ГК: это права владения и пользования земельными участками, сервитуты, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом.

Ограниченные вещные права, имея ряд общих черт, по своим целям и содержанию достаточно разнообразны, и законодательство не дает им единого общего определения. Опираясь на нормы действующего законодательства, их можно определить как устойчивое право на использование чужой собственности, защищаемое против всех третьих лиц и имеющее ограниченное по сравнению с правом собственности содержание.

Основные черты ограниченных вещных прав.

Во-первых, круг и содержание ограниченных вещных прав определены законом и не могут по усмотрению носителей этих прав расширяться. В этом принципиальное отличие ограниченных вещных прав от прав обязательственных, где действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК), позволяющий участникам создавать новые договорные обязательства и обязательства смешанного характера (пп. 2 и 3 ст. 421 ГК).

Во-вторых, в отличие от права собственности, предметом которого может быть как недвижимое, так и движимое имущество, ограниченные вещные права, как правило, возникают в отношении недвижимого имущества. Соответственно наличие ограниченного вещного права должно подтверждаться государственной его регистрацией.

В-третьих, в своем возникновении и содержании ограниченные вещные права производны и зависимы от права собственности на соответствующий материальный объект. Соответственно, в случае прекращения права собственности ввиду гибели объекта или изменения его назначения ограниченное вещное право прекращается.

В-четвертых, особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе говоря, эти права сохраняются и при перемене права собственности на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т.д.), как бы обременяя его, т.е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

В-пятых, наличие ограниченного вещного права дает его обладателю основание предъявить вещный иск в случае нарушения его права, что сближает такие права с правом собственности. Согласно ст. 305 ГК носители ограниченных вещных прав могут предъявлять в их защиту требования, предоставленные собственнику.

Перечень ограниченных вещных прав дается в ст. 216 ГК и включает права трех групп: традиционные вещные права, которые ведут свое начало еще от римского права - сервитуты, права пользования земельными участками, и вещные права юридических лиц по хозяйствованию с имуществом собственника - право оперативного управления и право хозяйственного ведения.

Даваемый в ст. 216 ГК перечень вещных прав не является исчерпывающим, он дополняется нормами самого ГК и других законов. В частности, к ограниченным вещным правам в науке гражданского права относят:

• залог имущества, регулируемый нормами гл. 23 ГК (ст. 334-358), и его разновидность - ипотеку;

• пожизненное содержание с иждивением (ст. 601, 602 ГК), когда оно включает право получателя ренты пользоваться жилым домом, квартирой или земельным участком;

• завещательный отказ завещателя, предусматривающий обязанность наследника, к которому переходит дом или иное жилое помещение, предоставить это помещение или часть его для проживания другому лицу (п. 2 ст. 1137 ГК).