Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-2

Свободная трибуна

бличности. В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки (ее законности и проч.) на то, чтобы обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения сделки и ее условиях. Это делается с целью создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

В первоначальной редакции ГК содержалось довольно много норм, вводивших государственную регистрацию сделок как с недвижимостью, так и с объектами интеллектуальной собственности (например, ст. 558, 560, 574, 584, 1232, 1234, 1235).

Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а центральное место как объект регистрации заняли переход прав на недвижимость либо результаты интеллектуальной деятельности или возникновение тех или иных обременений таких прав.

Так, в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ и п. 1 ст. 339.1 ГК РФ с 01.07.2014 регистрации подлежит не договор ипотеки, а обременение в виде залога недвижимости.

Вслучае с сервитутом регистрации также подлежит не соглашение об установлении сервитута, а само вытекающее из такого соглашения ограниченное вещное право (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Всилу ст. 1232 ГК РФ при отчуждении подлежащего регистрации исключительного права на объект интеллектуальной собственности, а также при залоге данного права или предоставлении права использования такого объекта по лицензионному договору регистрации подлежит не договор (купли-продажи, залога, лицензионный и т.п.), а переход права, возникновение права залога или предоставление права использования.

Тенденция, направленная на отказ от регистрации сделок с имуществом, связана с тем, что прежний подход — регистрация прав на указанные объекты (всегда) и сделок с ними (в некоторых прямо установленных законом случаях) — основывался на смешении двух типов регистрационных систем: транскрипционно-инскрип- ционной (французской), предполагающей регистрацию (всех) сделок с недвижимостью, и системой поземельных книг (немецкой регистрационной системой), в основе которой лежит идея регистрации прав на недвижимость.

Первая регистрационная система изначально была основана на посубъектном принципе регистрации (когда информация о сделках располагается в разделах реестра, открываемых в алфавитном порядке на каждого покупателя, залогодержателя и проч.); вторая же имеет в своей основе пообъектную регистрацию, когда на каждый объект недвижимости заводится отдельная поземельная книга, в одном из разделов которой ведутся записи о собственности на соответствующую недвижимость и ее переходе.

137

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

В целом пообъектная система регистрации прав была признана разработчиками реформы ГК РФ более удобной для оборота, и поэтому с 01.03.2013 (дата вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, «открывшего» реформу Кодекса и включившего в ГК комментируемую статью) началась фактически процедура демонтажа правил о регистрации договоров и переход исключительно на систему регистрации прав на имущество.

Вновь вводимые правила о регистрации также учитывают это и предполагают регистрацию прав (перехода прав, возникновения обременений), но не сделок, на основе которых права возникают, переходят или обременяются: например, новые правила о государственной регистрации найма жилых помещений (п. 2 ст. 674 ГК РФ) как обременения (но не договора!).

Тем не менее в действующем законодательстве осталось несколько случаев, когда закон продолжает говорить о регистрации именно договора (долгосрочная аренда недвижимости, участие в долевом строительстве, а также уступка прав или перевод долга из двух указанных видов договоров). Следовательно, процесс отмирания института государственной регистрации сделки пока не завершен. И следы сосуществования двух регистрационных моделей в российском праве сохраняются. Именно поэтому регистрацию сделок следует отличать от многочисленных случаев, когда регистрации подлежит переход права на то или иное имущество либо возникновение обременения, и помнить об отмене многочисленных норм о государственной регистрации сделок с имуществом, права на которое также объявлены законодателем подлежащими государственной регистрации.

1.4. Объект регистрации

Из п. 1 комментируемой статьи следует, что регистрации подлежат (а) права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, и

(б) ограничения таких прав и обременения имущества.

Вотношении категории «а» нужно указать, что речь идет прежде всего о праве собственности на недвижимое имущество, исключительном праве на регистрируемый результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации или праве участия в капитале ООО.

Вотношении категории «б» надлежит в первую очередь говорить о таких обременениях, которые носят абсолютный характер: в случае с недвижимостью это в силу п. 1 ст. 131 ГК прежде всего ипотеки, сервитуты и иные ограниченные вещные права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком). Эти обременения подлежат регистрации как обременения недвижимой вещи и признаются в РФ вещными правами. В случае с исключительными правами это прежде всего право залога в отношении такого права, чья абсолютность также не вызывает сомнений. В случае с долями в ООО это также залог доли. Такие права однозначно подчиняются принципу внесения. Например, применительно к залогу это прямо следует из п. 1 ст. 339.1 ГК. Эти случаи не вызывают особых сомнений.

138

Свободная трибуна

Но в отношении других прав вопрос несколько сложнее. Закон требует регистрации передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК), обременения права собственности на жилье на основании договора найма жилья (п. 2 ст. 674 ГК), а также регистрации предоставления права использования регистрируемого результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации (п. 2 ст. 1232 ГК). Подчиняются ли эти правовые эффекты принципу внесения по ст. 8.1 ГК или здесь действует принцип противопоставимости — такой же, как сейчас в силу п. 3 ст. 433 ГК применяется к договорам аренды недвижимости?

Встает вопрос о том, в силу какого критерия мы относим те или иные производные права на регистрируемое имущество, отличные от права собственности, права на долю в ООО и исключительного права, к категории подчиняющихся принципу внесения.

Есть два подхода к решению этой проблемы.

Первый таков: если закон требует регистрации сделки, создающей соответствующее обременение или право, то согласно п. 3 ст. 433 ГК работает принцип противопоставимости (аренда, например); если же он требует регистрации перехода права, возникновения того или иного права или обременения, но не требует регистрации сделки, порождающей этот правовой эффект, то работает принцип внесения по ст. 8.1 ГК. При таком подходе передача в доверительное управление недвижимости (п. 2 ст. 1017 ГК) и передача права собственности на недвижимость под выплату ренты, которая согласно п. 1 ст. 586 ГК обременяет соответствующую недвижимость с возникновением правила следования рентных обязательств за правом собственности на недвижимость, подчиняется принципу внесения. То же и в случае найма жилья, в рамках которого в силу п. 2 ст. 674 ГК, в отличие от аренды, регистрируется не сделка, а обременение. То же, видимо, касается и предоставления права использования регистрируемого результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, в отношении которого согласно п. 2 ст. 1232 ГК регистрируется само предоставление права использования, а не лицензионный договор (или договор франчайзинга).

Но здесь возникает очевидное нарушение системной логики: понять, почему аренда недвижимости должна подчиняться принципу противопоставимости, а наем жилья или предоставление права использования регистрируемого результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации (своеобразный побратим аренды в контексте интеллектуальной собственности) — принципу внесения, нелегко. Более того, сохранение в российском праве нескольких случаев, когда закон требует регистрации сделок, порождающих право или обременение, а не возникновения права или обременения, — по сути, некий анахронизм. Как уже отмечалась в п. 1.3 настоящего комментария, система регистрации сделок в РФ представляет собой скорее отмирающее явление: еще совсем недавно ГК требовал регистрации множества договоров, но сейчас почти все эти нормы перестали применяться и вместо регистрации сделок предписано регистрировать переход права или возникновение обременения. То, что аренда регистрируется как сделка, а наем жилья или предоставление права использования результата интеллектуальной деятельности либо средства индивидуализации — как обременения, по большой части случайность. Ведь в конечном итоге регистрация договора аренды

139

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

предполагает внесение в ЕГРН записи об обременении недвижимости (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), п. 93 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, регулирующего порядок ведения ЕГРН).

Второй подход следующий: принципу внесения подчиняются только абсолютные права, противопоставимые по своей природе всем, — вещные права на недвижимость (сервитут, ипотека и др.) и право залога доли в ООО и исключительного права. В рамках такой концепции не только аренда недвижимости, но и наем жилья, не упомянутые в числе вещных прав в ГК, а также право доверительного управления недвижимостью, обременение недвижимости обязательством по выплату ренты и предоставление права использования регистрируемого результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации подчиняются принципу противопоставимости, а не правилам ст. 8.1 ГК. Следовательно, правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора, а регистрация является лишь одним из возможных способов оповестить третьих лиц о таком правоотношении, чтобы соответствующие права и обязанности могли быть им противопоставлены.

Проблема с таким подходом в том, что вопрос об абсолютности тех или иных прав спорен. Многие, казалось бы, обязательственные права часто обладают теми или иными абсолютными эффектами (например, арендатор может защищаться против третьих лиц вещными исками и право арендатора следует за правом собственности на недвижимость, обязательство по выплате ренты следует за правом собственности на вещь, а лицензия также следует за судьбой исключительного права). На самом деле, в науке абсолютный характер тех или иных прав часто выступает предметом спора, а абсолютность может оказываться вопросом степени. Например, есть ученые, которые разделяют позицию, согласно которой долгосрочная аренда недвижимости (и особенно «строительная аренда», выступающая в России сейчас аналогом вещного права застройки) представляет собой вещное право. Также принципиальные различия между правом использования исключительного права, подлежащего регистрации как обременение, и правом аренды недвижимости, регистрируемого посредством регистрации сделки, по критерию абсолютности несколько туманны.

Так что вопрос о том, в отношении каких прав, отличных от прав, закрепляющих принадлежность регистрируемого объекта гражданских прав (в отношении вещей это право собственности, в отношении доли в ООО — корпоративное право, в отношении результатов интеллектуальной деятельности — исключительное право), а также от классических ограниченных вещных прав, действует принцип внесения, крайне спорен. Здесь возникает множество коллизий. Например, в отношении предоставления права использования регистрируемого результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации ВС РФ, буквально толкуя нормы ГК о возникновении права использования с момента регистрации (п. 1 ст. 1232), продолжает настаивать на применении принципа внесения. Согласно п. 37 постановления Пленума ВС РФ от 23.04.2019 № 10 «предоставление права по лицензионному договору считается состоявшимся также с момента государственной регистрации предоставления права», а до регистрации между сторонами могут

140

Свободная трибуна

возникнуть только «обязательственные отношения». Из этого, в частности, следует, что незарегистрированная лицензия не предоставляет право использования; соответственно, даже тогда, когда это не затрагивает третьих лиц, незарегистрированное предоставление лицензии в отношениях между сторонами не порождает правовые последствия и не может превратить использование, скажем, патентов или товарных знаков в легальное. Такое решение, отличное от применяемого сейчас в аренде, нередко вызывает критику в юридическом сообществе.

Другой пример: согласно п. 2 ст. 1017 ГК регистрации подлежит передача недвижимости в доверительное управление. Еще в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2001 № 2554/99 было закреплено, что сам договор доверительного управления не регистрируется, а регистрируется передача недвижимости в управление. В постановлении Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 5257/13 указано, что «последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него», «обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется», но так как договор не был зарегистрирован, у управляющего не было правомочия сдавать недвижимость в аренду третьим лицам и, соответственно, использование третьим лицом (арендатором) данного имущества по договору с управляющим «неправомерно». Можно ли говорить, что в этом случае проявился принцип внесения или принцип непротивопоставимости? Как кажется, речь здесь идет скорее о принципе непротивопоставимости, но в несколько странном варианте: отношения между сторонами договора управления Суд подтверждает (обязанность вернуть недвижимость в согласованный срок признана), но запрещает управляющему сдавать недвижимость в аренду (получается, что Суд не защищает третье лицо, не знающее о незарегистрированном доверительном управлении, от его правовых последствий, что обычно видят в эффекте непротивопоставимости по п. 3 ст. 433 ГК, а, наоборот, карает третье лицо, положившееся на наличие незарегистрированного доверительного управления, о котором оно знало).

Так что здесь российскому праву еще предстоит отыскать оптимальное и системное решение. В любом случае необходимо констатировать, что в настоящее время какого-то убедительного ответа на вопрос о том, почему права из одних сделок подчинены принципу внесения, а из других — принципу противопоставимости, у нас нет.

Также следует заметить, что в тексте нормы обе группы прав (права, закрепляющие принадлежность, а также обременения) объединены термином «права на имущество», что является правильным: права, входящие в группу «а», обозначают наиболее полную власть лица над соответствующим объектом гражданских прав, права из группы «б» обозначают такие права, которые стесняют право, относящееся к группе «а». Тем не менее терминологически норма не вполне выдержана.

Во-первых, не все права, на которые распространяются положения комментируемой статьи, в действительности «закрепляют принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу». Это верно лишь для недвижимых вещей. Кор-

141

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

поративные права участника ООО, подлежащие государственной регистрации, не закрепляют никакой принадлежности имущества лицу. Они сами по себе являются имуществом. Это следует из положений ст. 128 ГК РФ. Членство в корпорации выражается в наличии корпоративного права в отношении юридического лица; это право подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации. Иными словами, в данном случае нет никакого имущества в строгом значении этого слова, которое можно вывести из ст. 128 Кодекса. Доля в капитале ООО

является не более чем юридической фикцией, символом набора правомочий, которые имеются у участника корпорации (право на распределение прибыли, на участие в управлении, на ликвидационный остаток, на информацию, на оспаривание сделок корпорации и решений собраний органов корпорации, на предъявление требования о возмещении убытков, причиненных менеджментом корпорации).

Ровно то же самое можно утверждать и в отношении исключительных прав, подлежащих государственной регистрации. Имуществом являются сами эти права (право на товарный знак, право на изобретение и проч.).

Таким образом, выражение комментируемой статьи о государственной регистрации прав, закрепляющих принадлежность имущества, следует понимать не в строгом смысле, устанавливаемом в ст. 128 ГК РФ, а просто через непосредственное указание законодателя на то, что то или иное право подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, не вполне точным является и включение в группу «б» «ограничений и обременений прав». В традиции догматической юриспруденции обременениями именуются стеснения абсолютного права частными правами других лиц (например, ипотеками, сервитутами и проч.). Ограничениями же принято называть такие стеснения абсолютных прав на имущество, которые образуются в результате действия норм публичного права (градостроительного, публичного земельного права и др.). Однако такие стеснения абсолютных прав в действительности не подлежат (и не могут подлежать) государственной регистрации, так как они образуются не в результате волеизъявления государственных органов, т.е. лиц, облеченных публичной властью, а в результате принятия вводящих те или иные ограничения нормативных актов. Нормативные акты подлежат обязательному опубликованию, и вследствие этого все лица, подчиненные соответствующему правопорядку, должны считаться знающими о введенных ограничениях абсолютных прав на имущество.

Вдействительности же было бы не совсем верным утверждать, что система государственной регистрации частных прав на имущество и обременений этих прав вообще чужда информированию публики о наличии публично-правовых ограничений соответствующих прав.

Вчастности, подавляющее большинство систем государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принятых в различных юрисдикциях (и в России в том числе), связывают государственную регистрацию прав на земельный участок с его точным описанием в земельном кадастре. Это, в свою очередь, предоставляет возможность в комплексной форме доносить до публики информацию не только о частноправовых обременениях участка, но и о публично-правовых ограничени-

142

Свободная трибуна

ях права собственности на него в виде градостроительных ограничений, охранных зон, особенностей использования земельных участков, вытекающих из публичноправовых законодательных предписаний (национальные парки, природные заповедники и проч.).

Таким образом, в строгом смысле положения комментируемой статьи подлежат применению только к частноправовым обременениям, возникающим в отношении абсолютных прав, устанавливающих максимальное господство управомоченных субъектов над теми или иными благами. Но это не означает, что регистрационная система будет полностью игнорировать публично-правовые ограничения таких прав; более того, в некоторых случаях отсутствие информации в реестре о таких ограничениях будет иметь юридическое значение для третьих лиц, обращающихся к его данным.

1.5. Государственный регистрирующий орган

Комментируемая статья исходит из того, что правоустанавливающая регистрация прав на имущество осуществляется специальным государственным органом. Однако гипотетически существует несколько возможных решений относительно того, на кого можно возложить обязанности по ведению реестра сделок с недвижимостью или прав на недвижимость.

Первое из них — наделить этой функцией особый государственный орган, регистрационное ведомство. Это может быть как единое ведомство, имеющее офис в столице

ине обладающее разветвленной сетью подразделений на территории страны, так и филиальная сеть регистрационных бюро, размещенных во всех более-менее крупных населенных пунктах. Преимущество второго подхода заключается в том, что это удобно для населения. Но в этом случае имеется существенный риск попыток местных властей приобрести влияние на местных же чиновников регистрационного ведомства, что может повлечь негативные последствия с точки зрения независимости

ибеспристрастности регистраторов. Очевидно, что этого недостатка лишена первая модель; но она возможна лишь в юрисдикции, чья территория относительно компактна и в которой хорошо функционирует почтовая и иная связь. Кроме того, разумеется, современные компьютерные технологии, предполагающие возможность передачи волеизъявлений на расстоянии без личного присутствия заявителей, также, кажется, приводят к мысли о том, что современное регистрационное ведомство не нуждается в разветвленной сети филиалов. Государственные чиновники — регистраторы проверяют документы, представленные заявителями, и вносят записи в реестры. Теоретически такой чиновник должен обладать особым статусом, который как позволял бы защитить его от возможного влияния со стороны других заинтересованных государственных органов, так и подчеркивал бы особое значение совершаемых им регистрационных действий (внесения записей в реестр).

Из этой потребности вытекает второе возможное решение — передача функции по ведению реестров судам. Такой подход опирается на достаточно давнюю и уходящую корнями в глубину веков традицию: в раннем Средневековье передача недвижимости осуществлялась посредством особой торжественной процедуры, прохо-

143

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

дившей перед судьей и представлявшей собой имитированный сторонами сделки судебный процесс об истребовании вещи. С этой точки зрения вовлечение судей как свидетелей переходов права на недвижимость кажется продолжением этой традиции. В юрисдикциях, в которых запись в реестры вносится специальными судейскими чиновниками, этому действию придается качество повышенной достоверности не в последнюю очередь именно по причине особенного — судейского — статуса лица, ведущего реестр.

Возможно и третье решение — приватизация функции ведения реестра недвижимости, т.е. передача ее частному лицу (например, выигравшему соответствующий конкурс, проведенный государством). Примеры такой приватизации традиционной государственной функции по ведению различных реестров лежат на поверхности: достаточно вспомнить, что практически во всех юрисдикциях функцию ведения реестра владельцев бездокументарных ценных бумаг осуществляют частные лица — регистраторы. Другой пример — ведение реестра залоговых уведомлений частными нотариусами (при нотариате латинского типа). Наконец, реестры юридических лиц могут вестись не государственными органами, а, в частности, торговыми палатами. Разумеется, и здесь развитие компьютерных технологий во многом корректирует традиционные представления о ведении поземельных реестров. В первую очередь речь идет о системе распределенных реестров (блокчейн), которая позволяет создавать по сути автономные реестры, содержащие достоверную информацию о правах на недвижимость, для администрирования которой государственный орган либо вообще не нужен, либо потребность в нем является минимальной.

Российскому праву известен как первый (регистратор — специальный чиновник), так и третий (регистратор — частное лицо) подход. Первый используется при регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр, подчиненный Минэкономразвития России), прав на доли в капитале ООО (налоговый орган) и исключительных прав (Роспатент). Положения комментируемой статьи напрямую распространяются исключительно на государственную регистрацию прав, но они тем не менее могут избирательно применяться по аналогии и к регистрации, которая осуществляется частным лицом — регистратором ценных бумаг (ст. 6 ГК РФ).

1.6. Принципы регистрационного режима

Как уже упоминалось выше, основной задачей комментируемой статьи было создание общего регистрационного режима для всех случаев государственной регистрации прав на имущество. Это возможно лишь в том случае, если принципы регистрации соответствующих прав будут одинаковы для всех ситуаций, подпадающих под действие комментируемой статьи. Традиционно считается, что регистрационная система основывается на шести основных положениях: 1) для того, чтобы право возникло, оно должно быть записано в реестр (принцип внесения); 2) реестр должен быть открыт публике (принцип открытости); 3) перед регистрацией регистрирующий орган должен проверить законность оснований для внесения записи (принцип легалитета); 4) участники оборота, доверившиеся реестру, должны получать юридическую защиту своего доверия (принцип публичной достоверности реестра); 5) записи реестра должны содержать пообъектное описание

144

Свободная трибуна

имущества, права на которое регистрируются (принцип специалитета); 6) записи, внесенные раньше, имеют приоритет перед записями, внесенными позднее (прин-

цип старшинства).

В комментируемой статье описаны первые пять принципов, принцип старшинства ею не охватывается. Он может быть выведен из отдельных положений ГК РФ (например, ст. 342, 342.1, 398) и законодательства о государственной регистрации недвижимости. Кроме того, существует такой общепризнанный правовой принцип, как prior tempore potior iure (первый по времени сильнее по праву), из которого логически выводится принцип приоритета старших (т.е. ранее записанных) прав над младшими правами3.

1.6.1. Легалитет

Государственные реестры прав подчинены принципу легалитета. Это означает, что записи в него вносятся на основе деятельности регистратора по проверке законности оснований вносимых прав (то, что в абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ именуется проверкой законности оснований регистрации). Основания регистрации — это юридические факты, которые являются основаниями возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ). Таким образом, проверка законности оснований регистрации — это проверка законности сделок, актов государственных органов, фактов создания имущества и проч.

(а)Теоретически возможно существование реестра, при ведении которого регистратор вообще никак не проверяет документы-основания. Однако публичное доверие к такому реестру, скорее всего, будет невысоким, так как публика не сможет в полной мере полагаться на то, что записанные права действительно существуют. Следовательно, участники оборота должны будут производить собственную проверку оснований зарегистрированных прав, что, в свою очередь, вызовет увеличение трансакционных издержек при совершении сделок с имуществом, права на которое подлежат регистрации. Надо заметить, что похожим образом устроены реестры владельцев бездокументарных ценных бумаг. Регистраторы ценных бумаг вообще не проверяют законность сделок, по которым передаются бумаги, но контролируют действительность волеизъявления на отчуждение. Это отчасти снижает риски для приобретателей, так как при выбытии имущества по воле от управомоченного лица (пусть и по порочной сделке) добросовестный приобретатель пользуется защитой от истребования. Впрочем, следует сказать, что учет фактора списания бездокументарных акций с соответствующего счета по воле или не по воле правообладателя не в полной мере отражен в ст. 149.3 ГК (так что тут потребуется, видимо, применение по аналогии ст. 302 ГК), а применительно к акциям, торгующимся на биржах, и облигациям п. 1 ст. 149.3 ГК в принципе исключает возможность их истребования у добросовестного приобретателя.

(б)Легалитет реестра бывает двух типов: полный и внешний. Полный легалитет означает, что регистратор обязан убедиться, — с опорой не только на документы, но и на все иные доступные ему сведения и факты, — что записываемое в реестр лицо

3	См.: постановление КС РФ от 19.04.2018 № 16-П.

145

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

действительно является правообладателем. Внешний (формальный) легалитет означает, что регистратор проверяет законность основания для регистрации лишь по тем документам, которые ему были представлены либо которые имеются в его распоряжении в регистрационном деле. Естественно, внешний легалитет в принципе не способен породить эффект в виде бесспорного титула, он всегда оставляет лазейку для его возможного оспаривания.

Существует два приема, которые могут радикально упростить задачу регистратора при проверке оснований для внесения записей в реестр, как минимум, когда эта запись касается перехода права. Первый прием — введение обязательной нотариальной формы сделки с недвижимостью или иным регистрируемым имуществом. В этом случае нотариальная форма сделки рассматривается как способ презюмировать ее законность и освободить регистратора от необходимости проверять ее. Регистратор лишь проверяет, отсутствуют ли аресты в отношении этого имущества, а также является ли лицо, подавшее заявление о регистрации перехода права, собственником. В настоящее время именно таков подход российского законодателя в отношении нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью (ст. 59 Закона о государственной регистрации недвижимости) и сделок с долями в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью (п. 16 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО), ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). В связи с тем, что сделки уже были проверены нотариусом, регистрирующий орган, не вдаваясь в изучение их содержания, вносит записи в государственные реестры, ограничиваясь лишь формальной проверкой представленных документов на предмет их соответствия закону (представлены ли необходимые документы, уплачена ли пошлина, отсутствуют ли судебные запрещения совершать регистрационные действия и проч.).

Другой способ упростить процедуры проверки оснований для регистрации перехода права — это исключить необходимость представлять регистратору обязательственную сделку, во исполнение которой передается либо устанавливается титул на недвижимость, обязав участников оборота направлять регистратору лишь волеизъявления о передаче либо об установлении титула (т.е. фактически лишь заявления о внесении записей в реестр). Исключение возможности регистратора знакомиться с содержанием обязательственных сделок снижает объем юридической экспертизы, которую тот должен проводить, уменьшает возможные расхождения во взглядах регистраторов и сторон сделок по поводу законности тех или иных договоренностей, содержащихся в сделках, а также ускоряет производство в регистрационном ведомстве. В настоящее время именно таким образом организована государственная регистрация перехода исключительных прав4. Кроме того, из абз. 3 п. 11 ст. 21 Закона об ООО при правильной его интерпретации (к сожалению, пока однозначно не проясненной на уровне практики высших судов) следует, что нотариус удостоверяет именно распорядительное волеизъявление, направленное

4См., напр.: постановление Правительства РФ от 24.12.2015 № 1416 «О государственной регистрации распоряжения исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец, товарный знак, знак обслуживания, зарегистрированные топологию интегральной микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных по договору и перехода исключительного права на указанные результаты интеллектуальной деятельности без договора».

146