Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-2

Свободная трибуна

фразы, с одной стороны, вроде бы следует, что право хозяйственного ведения возникло («…восстановление нарушенного права хозяйственного ведения»), а с другой стороны, Президиум не воспроизвел логику коллегии судей ВАС (ссылка на п. 2 ст. 8 ГК (в ред. до 2013 г.) и затем на исключение из этого правила в п. 1 ст. 299 Кодекса). Тем не менее судебная практика, ориентируясь на выводы Президиума ВАС РФ по этому делу, охотно признала, что право хозяйственного ведения возникает без внесения записи в реестр как исключение из принципа внесения.

Однако весной 2010 г. в постановлении № 10/22 Пленумы ВС РФ и ВАС РФ пришли к другому выводу. В абз. 2 п. 5 этого постановления содержится следующая правовая позиция: право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В связи с этим право хозяйственного ведения и право оперативного управления недвижимым имуществом возникают с момента их государственной регистрации. Именно этот подход представляется верным. Наличие права хозяйственного ведения (или оперативного управления), с одной стороны, существенным образом стесняет правовые возможности публичного собственника, и потому об этих правах должны знать третьи лица. С другой стороны, контрагенты унитарного предприятия, вступающие в договорные отношения по поводу принадлежащей ему недвижимости (продажа, аренда, ипотека и т.д.), имеют бóльшую уверенность в том, что перед ними действительный обладатель права хозяйственного ведения, в том случае, если это право внесено в реестр.

2.3.4. Приобретение доли в собственности на недвижимую вещь

Здесь же следует упомянуть и одно любопытное положение абз. 1 ст. 251 ГК РФ, которое гласит: «Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное». Обращает на себя внимание отсутствие в данной норме слов «если иное не предусмотрено законом»; наличие такой оговорки позволило бы утверждать, что переход доли в праве собственности на недвижимое имущество все же

вотступление от этого правила подчиняется принципу внесения. Иначе говоря,

вдействующей редакции нормы можно обнаружить формальное исключение из принципа внесения. В то же время нет никаких сомнений в том, что законодатель вряд ли осознанно желал этого. Судебная практика, в которой бы суды признавали эту норму установлением специального правила перехода доли в праве на недвижимость и исключением из принципа внесения, в настоящее время отсутствует. Как представляется, никаких оснований для признания исключения из принципа внесения нет. Следует исходить из того, что норма абз. 1 ст. 251 ГК РФ носит общий характер, но применительно к недвижимости она должна толковаться с учетом положений ст. 8.1 ГК РФ и закрепленным здесь принципом внесения.

2.4.Дискуссия о принципе внесения и принципе противопоставимости

Принцип внесения как абсолютно фундаментальное начало отечественного права недвижимости не ставился под сомнение на уровне практики высших судебных ин-

75

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

станций в течение длительного времени. Однако в 2015 г. в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (далее — постановление № 25) был дан повод задуматься над тем, действительно ли ВС разделяет заложенный в п. 2 комментируемой статьи подход относительно момента возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. В частности, в п. 3 постановления № 25 есть такой пассаж: «Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве».

В частности, разделение двух «адресатов» информации о моменте перехода права — лица, не являющиеся стороной в сделке, и лица, являющиеся стороной в сделке, — дает основания задуматься о том, не поддержал ли ВС РФ (вопреки ясному и недвусмысленному предписанию закона) иную концепцию перехода прав, которая принята в странах романской правовой семьи (Франция, Бельгия, Италия) и которая иногда именуется принципом противопоставимости. Смысл этой концепции заключается в следующем. Право на имущество возникает в силу простого факта заключения договора (т.е. в силу автономии воли сторон), внесение же записи в реестр служит лишь способом оглашения результатов сделки в виде состоявшегося в силу самого факта заключения договора перехода права на недвижимость. Те, кто знают о сделке (в первую очередь это ее стороны), а также те лица, которые из реестра или — если оглашение сделки еще не состоялось — из иных источников получили информацию о ней, связаны ее последствиями, т.е. должны рассматривать покупателя как собственника. Иными словами, при последовательном проведении принципа противопоставимости для сторон сделки собственность переходит в момент совершения сделки, а для большинства иных лиц — с момента внесения записи о ней в реестр.

Здесь уместно заметить, что принцип противоставимости во Франции хорошо работает по той причине, что регистрации подлежат не права на недвижимость, а сделки с ней, и реестр ведется не по объектному критерию (см. выше комментарий к принципу специалитета8), а по субъектному (по сторонам совершенных сделок). При такой технике организации и ведения реестра принцип противопоставимости кажется вполне уместным. В России же с де-факто заимствованной из Германии системой пообъектной регистрации прав такой подход приведет к «раздвоению» собственности (для сторон сделки собственность переходит в один момент, для всех третьих лиц — в другой), что вызовет лишь сложности и путаницу для оборота, и в итоге — повышение издержек участников сделок с недвижимостью. Возникает феномен «относительной собственности»: для одних лиц собственность уже считается перешедшей (обремененной и т.п.), а соответствующее

8Эта часть комментария опубликована в «Вестнике экономического правосудия РФ» № 11 за 2019 г.

76

Свободная трибуна

зарегистрированное право измененным или прекращенным, а для других вещные права сохраняются в том состоянии, которое отражено в реестре. Однако российскому праву доктрина относительной собственности неизвестна; более того, сама эта идея кажется сомнительной с учетом общепризнанной квалификации права собственности как абсолютного (т.е. противопоставимого абсолютно всем). Таким образом, даже по простой формальной логике «относительная собственность» не может являться правом собственности, потому что она по своим квалифицирующим признакам не соответствует признакам этого права.

Примечательно, что в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью (договор аренды недвижимости, договор участия в долевом строительстве) принцип противопоставимости зарекомендовал себя замечательно. В частности, проведя его в жизнь, ВАС РФ решил проблему квалификации отношений сторон по сделке, которая не прошла государственную регистрацию, признав, что для сторон сделки ее правовые последствия наступают с момента выражения ими согласованной воли на совершение сделки. Впоследствии принцип непротивопоставимости добросовестным третьим лицам сделок, подлежащих государственной регистрации, но не прошедших ее, был закреплен в п. 3 ст. 433 ГК и подтвержден в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49.

Но применение такого подхода к случаям регистрации перехода права и возникновения обременений, а также изменения или прекращения регистрируемых прав вряд ли можно признать убедительным шагом.

Вернемся к п. 3 постановления № 25. Его детальный анализ показывает, что он не может рассматриваться как отказ от принципа внесения в пользу принципа противопоставимости.

Во-первых, в п. 3 постановления № 25 речь идет о только недобросовестной ссылке на нерегистрацию. То есть добросовестная ссылка стороны договора на то, что записи нет (а значит, контрагент не собственник), вполне возможна. Например, заключен договор купли-продажи недвижимости, но регистрация перехода права не состоялась по причинам, связанным с продавцом. Тот, будучи записанным в реестр, платит налог на недвижимость и предъявляет соответствующую сумму покупателю как неосновательное обогащение. Покупатель на это возражает в том смысле, что он, покупатель, собственником так и не стал. И будет прав: действительно, не стал, так как он по-прежнему не внесен в реестр недвижимости. Следовательно, он возмещать продавцу уплаченный им налог не обязан.

Во-вторых, в следующем же абзаце п. 3 постановления № 25 Верховный Суд весьма последовательно рассуждает о том, что момент перехода права иной, чем регистрация, может быть установлен законом. То есть ВС обсуждает классические исключения из принципа внесения. Однако принцип противопоставимости вообще не предполагает каких-то исключений по одной простой причине: он придает записи правоподтверждающее значение (в системе внесения это только при исключениях).

В-третьих, в п. 60 постановления № 10/22 по-прежнему закреплена и не отменена правовая позиция о том, что покупатель, получивший владение от продавца,

77

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

не является собственником до момента записи. Постановление № 25 содержит поправки в постановление № 10/22 (в частности, ВС отказался от прежней правовой позиции о необходимости доказывания добросовестности приобретателя, введя презумпцию добросовестности). Если бы ВС всерьез решил развернуть все отечественное право недвижимости в сторону принципа противопоставимости (хотя это очень странно с учетом того, что принцип внесения — это осознанный выбор законодателя), то он бы в первую очередь должен был отменить этот пункт постановления № 10/22. Однако этого сделано не было.

В-четвертых, если бы ВС поддержал противопоставимость незарегистрированных в реестре прав, то деления на две ситуации (третьи лица и стороны сделки) не было; следовало бы просто разъяснить, что право возникает из факта совершения сделки, и тот, кто знает об этом, данной информацией связан, а остальные связаны этим правовым эффектом только с момента государственной регистрации. Собственно, то, что вторая ситуация (момент возникновения права для сторон сделки) описывается в разбираемом пункте постановления № 25 только в негативном ключе, обсуждая лишь ситуацию, в которой недобросовестные лица не вправе ссылаться на определенные обстоятельства (позитивным решением было бы прямое указание ВС РФ на то, что между сторонами сделки по общему правилу право на недвижимое имущество возникает с момента совершения сделки), тоже говорит о многом. Собственно, раз в этом вопросе ВС молчит, значит, надо просто взять и применить норму закона — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.

Таким образом, представляется, что отказа от принципа внесения в п. 3 постановления № 25 все же не произошло. Кассационная практика коллегий ВС также этот вывод подтверждает. В многочисленных делах и СКЭС, и СКГД ВС РФ придерживаются подхода, заложенного в п. 2 комментируемой статьи: по общему правилу право на недвижимое имущество возникает, переходит или прекращается с момента его государственной регистрации в реестре, следовательно регистрация права в государственном реестре имеет правопорождающее (а не правоподтверждающее) значение9. Кроме того, особое значение имеет и позиция КС, признавшего, что без государственной регистрации право на имущество (которое законодателем объявлено подлежащим регистрации) возникнуть не может10.

Но как же тогда понимать и применять в конкретных спорах указанное разъяснение, закрепленное в постановлении № 25? Ответ на этот вопрос мы предложим ниже.

2.5. Злоупотребление принципом внесения

Как и практически любой другой правовой институт, принцип внесения может быть использован для обоснования формальной законности действий, которые

9См., напр.: определения СКЭС ВС РФ от 23.05.2016 № 304-ЭС15-18474, от 14.08.2017 № 306-ЭС17- 3016 (2), от 28.12.2016 № 308-ЭС16-12236, от 26.12.2016 № 308-ЭС15-12123, от 22.01.2019 № 308-ЭС18- 14220; СКГД ВС РФ от 30.07.2019 № 4-КГ19-28, от 24.01.2017 № 78-КГ16-66.

10	См.: постановление КС РФ от 10.11.2016 № 23-П.

78

Свободная трибуна

по своему существу противоречат требованию добросовестного поведения участников гражданского оборота (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Следовательно, в таких случаях эффект действия принципа внесения может и должен корректироваться нормой п. 4 ст. 1 Кодекса, устанавливающей недопустимость извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

Именно как корректор эффекта внесения следует рассматривать разобранный выше фрагмент п. 3 постановления № 25: лицо, участвующее в споре о праве на недвижимое имущество, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в реестре. Это означает, что если та или иная запись не была внесена в реестр в результате недобросовестных действий лица, ссылающегося на принцип внесения (либо лиц, связанных с ним), то правовой эффект принципа внесения не наступает.

Проиллюстрируем этот тезис на следующих примерах. Представим, что супруг приобретает у своего приятеля недвижимое имущество втайне от другого супруга, используя для его оплаты свой доход, также скрытый от другого супруга. Договор подписан до расторжения брака, денежные средства и владение недвижимостью были также переданы до расторжения брака. Однако переход права собственности на недвижимость был по согласованному решению сторон договора осуществлен после расторжения брака. Бывший супруг узнает об этом и обращается в суд с требованием о признании этой недвижимости общей совместной собственностью супругов. С точки зрения формального применения принципа внесения недвижимость не может являться совместной собственностью, так как она приобретена (запись о переходе права собственности была внесена в реестр) после прекращения брака. Однако очевидно, что это было сделано намеренно, чтобы не допустить возникновения совместной собственности на имущество (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Такое поведение является недобросовестным, следовательно, супруг, скрывший покупку от другого супруга, не должен извлечь выгоду из формально законного, но недобросовестного поведения. Таким образом, недвижимость необходимо признать общей супружеской собственностью, хотя формально она таковой не является. Для обоснования этого вывода как раз будет уместен п. 3 постановления № 25: в судебном споре супруг будет не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в реестре (т.е. на то, что на момент расторжения брака запись о праве собственности этого супруга на недвижимость отсутствовала).

В одном из дел СКГД ВС РФ столкнулась с аналогичным казусом, и он был разрешен в пользу признания недвижимого имущества общей собственностью супругов11.

Еще один пример. Представим, что был заключен договор купли-продажи недвижимости, покупатель уплатил цену, вещь была передана ему во владение. Однако от обращения (совместного с покупателем) в орган по государственной регистрации недвижимости продавец уклонился. Впоследствии покупатель узнает, что продавец передал право собственности другому лицу (например, по договору купли-продажи) и в реестре в качестве собственника сейчас указано оно. Если будет доказано, что второй покупатель связан с продавцом (например, является его аффилированным лицом) и потому не мог не знать о первой продаже, то действия продавца и второго покупателя должны рассматриваться как недобросовестные,

11	См.: определение СКГД ВС РФ от 16.07.2013 № 5-КГ13-70.

79

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

следовательно, они не могут извлечь выгоду из своего поведения. Поэтому если в описанной ситуации первый покупатель предъявит иск к продавцу и второму покупателю о государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ), доказав при этом все описанные выше обстоятельства, то ссылка продавца на отсутствие записи в реестре о его (продавца) праве собственности не должна приниматься судом во внимание. Суд со ссылкой на п. 3 постановления № 25 должен удовлетворить иск первого покупателя.

2.6. Проблема регистрационного разрыва

При реализации принципа внесения следует учитывать и то, что подлинным основанием для изменения записей реестра о принадлежности недвижимостей является частная воля правообладателей, но не воля чиновника регистрационного ведомства, вносящего запись в реестр.

В теории для того, чтобы подчеркнуть это, регистрационная система должна исходить из того, что право на недвижимость возникает при условии внесения записи в реестр со дня подачи заявления о внесении записи (а не со дня внесения записи в реестр). Помимо того, что такое решение кажется более удачным с догматической точки зрения, оно позволяет решить проблему так называемого регистрационного разрыва — промежутка времени между подачей заявления о регистрации и внесением записи в реестр. Если в этот промежуток имущество было, скажем, арестовано по долгу продавца перед третьим лицом, то регистрация перехода права на имущество к покупателю кажется невозможной. Однако если исходить из того, что продавец и покупатель выразили волю на передачу недвижимости в момент подписания заявления о регистрации и этот же момент является моментом возникновения права собственности покупателя (при условии последующего внесения записи в реестр), то оснований полагать, что арест должен препятствовать регистрации перехода права, нет.

К сожалению, действующий российский закон игнорирует ситуацию регистрационного разрыва, никак ее не регулируя. В п. 2 комментируемой статьи прямо указано, что право возникает с момента внесения записи в реестр. Причем наше законодательство (во всяком случае, до момента принятия блока поправок в ГК, регулирующих вещное право) не предусматривает «право ожидания», которое бы позволило защищать сторону сделки, ожидающую наступления правового эффекта от внесения записи, от негативных последствий, образовавшихся в период регистрационного разрыва. При этом в ч. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости датой государственной регистрации права признается дата внесения записи в реестр. Из совокупности этих положений и следует исходить на практике при определении момента, с которого возникает право, подлежащее регистрации.

Возможность защиты покупателя в период регистрационного разрыва косвенно может быть выведена из п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.01.2001 № 59. В нем приводится пример судебного спора, где было признано, что арбитражный суд не вправе обязывать регистратора внести запись о переходе

80

Свободная трибуна

права собственности иной датой, чем дата фактической регистрации (в чем сторонам сделки было отказано), но в то же время продемонстрировано, что арест имущества продавца, наложенный в период регистрационного разрыва, не препятствует государственной регистрации перехода права собственности. Хотя в деле, приведенном в этом пункте обзора, обращено внимание на то, что арест был наложен на имущество продавца после незаконного отказа регистратора в переходе права собственности (отказ был обусловлен якобы имевшимися недостатками в документах, поданных на регистрацию; суд счел эти аргументы регистрирующего органа незаконными), это не должно менять общий принцип: обратившись с заявлением о государственной регистрации перехода права, продавец и покупатель уже выразили волю, направленную на распоряжение имуществом. Следовательно, арест, наложенный на имущество продавца в период регистрационного разрыва, не должен иметь последствий для добросовестного покупателя.

Любопытно, что решение этого казуса через введение права ожидания как вещного права, наделяющего его обладателя правом приобретения вещного права на имущество, будет таким же: в связи с тем, что право ожидания покупателя будет старше, чем обеспечительный арест (являющийся по своей природе правом залога, см. п. 5 ст. 334 ГК РФ), обладатель этого права (покупатель) будет пользоваться защитой от прав, обеспеченных арестом.

Так или иначе, проблема регистрационного разрыва настоятельно требует своего решения или на уровне изменений закона, или в рамках судебной практики. При этом некоторые попытки судебной практики создать аналог права ожидания уже усматриваются. Например, в одном из дел, в котором оценивалось правовое положение залогодержателя прав по договору строительной аренды земельного участка, СКЭС ВС РФ признала, что, хотя государственная регистрация права на здание, построенное на таком участке, еще не произошла и здание как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, тем не менее «во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований (абзац третий пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве) и реализации статуса залогового кредитора (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве), суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации)»12. В данном деле было признано фактически наличие права ожидания возникновения ипотеки в отношении физически существующего, но еще не введенного в гражданский оборот в качестве недвижимой вещи здания.

2.7. Ограничения

Запись в реестре может породить только права, регулируемые частным правом (право собственности и ограниченные вещные права, обременяющие имущество). И хотя публично-правовые ограничения права собственности в некоторых случаях фиксируются в реестре (например, сведения о том, что земельный участок полно-

12	Определение СКЭС РФ от 14.08.2017 № 306-ЭС17-3016 (2).

81

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

стью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута, — см. ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости), но они возникают не в связи с внесением их в реестр, а в связи с изданием уполномоченным государственным органом акта, установившего соответствующее ограничение. Таким образом, внесение в реестр публично-правовых ограничений не является правоустанавливающим действием. Строго говоря, публично-правовые ограничения права собственности будут действовать в отношении частных лиц и при отсутствии их в реестре (при условии, разумеется, если акт публичного органа, установивший ограничение, соответствует по форме и содержанию закону).

Однако наличие или отсутствие в реестре информации о публично-правовых ограничениях все-таки может иметь значение при определении добросовестности действий частных лиц. Так, в новой редакции ст. 222 ГК РФ (абз. 2 п. 1) предусмотрено, что постройка не может быть признана самовольной, пусть даже она и возведена или создана с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если застройщик не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

«3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса».

Комментарий

3. Основание записи. Соотношение основания записи

июридического последствия записи в реестре

Вроссийском праве запись в реестре сама по себе не порождает право. Для того чтобы оно появилось, ГК требует (ст. 218) наличия действительного правового основания, с которым закон связывает возникновение соответствующего права.

3.1.Негативная и позитивная регистрационные системы

Взависимости от того, как связаны между собой запись, внесенная в реестр, и основание регистрации права (для системы, предполагающей только деклараторную регистрацию сделок, этот вопрос неактуален, так как она предусматривает лишь оглашение совершенного волеизъявления), в науке часто выделяют

82

Свободная трибуна

два типа регистрационных систем: (а) негативную и (б) позитивную регистрационные системы.

Несмотря на то, что эти термины употребляются в юридической литературе довольно активно, утверждать, что они имеют общепризнанное содержание, вряд ли возможно. Скорее, они выражают некоторые идеалы организации регистрационной системы, в действительности же реально существующие системы регистрации прав должны рассматриваться как тяготеющие к той или иной модели в большей или меньшей степени.

Негативная регистрационная система предполагает, что внесенная в реестр запись о праве будет иметь юридические последствия в виде возникновения соответствующего права лишь в случае, если основание, по которому было внесено право (сделка, акт государственного органа), является юридически действительным. Если в основании имеется порок (скажем, сделка является ничтожной либо она была признана недействительной судом), то запись не может считаться порождающей правовые последствия. Иначе говоря, запись завершает юридический состав, обусловливающий возникновение, изменение, прекращение, обременение или переход права, и без наличия достаточных правовых оснований сама по себе она эти правовые последствия не порождает. Если правовые основания отсутствуют (например, сделка купли-продажи ничтожна, разрешение на строительство отсутствовало и т.п.), то это означает, что записи реестра о принадлежности (изменении, прекращении, обременении или переходе) права расходятся с правовой действительностью, следовательно, реестр становится недостоверным.

Недостоверность реестра в негативной регистрационной системе будет означать,

вчастности, что все лица, приобретшие по дальнейшим записям такой порочный титул, также не могут считаться правообладателями. Действительным же правообладателем должно считаться лицо, не внесенное в реестр, чье, к примеру, право собственности вытекает из материально-правовых оснований. Это лицо имеет право требовать исправления реестра, чтобы привести его (недостоверные) записи

всоответствие с действительностью.

Например, А совершил отчуждение недвижимости Б, который затем продал эту недвижимость В. Сделка между А и Б ничтожна или эффективно оспорена; это означает, что в негативной регистрационной системе Б не приобрел право собственности на вещь и, следовательно, в силу действия принципа nemo plus iuris не мог передать это право В. Значит, лицо В хотя и записано в реестр, но также не является собственником. Собственником по-прежнему является А, и он может предъявить к В иск об исправлении реестра, который на практике облекается в одежды иска о признании права собственности (и, разумеется, об отобрании недвижимости в порядке виндикации, если В получил владение).

Однако если последовательно и до конца проводить идею негативной регистрационной системы, то возникает резонный вопрос: а зачем она вообще нужна? Ведь лицо В, совершая сделку с Б, наверняка полагалось на то, что, раз Б записано в реестр, то оно является собственником. Возможно, изучив документы, по которым Б приобрело недвижимость (т.е. содержание договора между А и Б), лицо В могло бы установить наличие порока в титуле Б. Но тогда в регистрационной системе нет

83

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

никакой нужды, раз ее организация подталкивает участников оборота к тому, чтобы изучать основания возникновения права друг у друга. Здесь следует помнить, что как минимум в отношении оборота вещей право защищает добросовестного приобретателя (залогодержателя), который не знал и не мог знать о порочности титула. Запись в реестре вступает с идеей защиты добросовестного приобретателя в важный симбиоз. В рамках негативной регистрационной системы запись в реестре создает опровержимую презумпцию субъективной добросовестности приобретателя. Она может быть опровергнута путем представления доказательств того, что приобретатель точно знал или должен был знать о порочности правового основания записи. В этом и состоит основная укрепляющая оборот функция регистрации.

При негативной регистрационной системе доктрина субъективной добросовестности является активным инструментом защиты оборота: если будет установлено, что лицо В не знало и не должно было знать о пороке в титуле лица Б, то оно приобретает то право, запись о котором уже внесена в реестр. Крайне важно понимать, что в негативной регистрационной системе этим правом В, по сути, наделяет правопорядок, а не А (действительный собственник, который никакого волеизъявления в пользу В не совершал), и уж тем более не Б (который вообще не являлся собственником, а потому не мог передать В собственность). Следовательно, право собственности возникает у лица В первоначальным (а не производным) образом. Лицо А, проигравшее спор добросовестному приобретателю (лицу В), сможет лишь взыскивать с лица Б стоимость утраченной недвижимости в порядке компенсационной реституции (п. 2 ст. 167 ГК).

Позитивная регистрационная система предполагает, что запись, внесенная в реестр по волеизъявлению действительного собственника, всегда порождает юридический эффект, даже если основание, во исполнение которого была внесена запись (договор купли-продажи, ипотеки и проч.), недействительно. Основой этой идеи является следующее предположение: раз собственник добровольно изъявил регистратору (в виде заполнения заявления о регистрации перехода права или обременения) волю, направленную на передачу (либо установление нового, ограниченного) титула другому лицу, то эта воля не может быть проигнорирована только потому, что основание, во исполнение которого она была выражена, имеет какойто порок. Записи, внесенные во исполнение распоряжения действительного собственника, должны порождать юридические последствия, а лица, внесенные в реестр как правообладатели, должны признаваться таковыми.

Разумеется, собственник, совершивший волеизъявление, направленное на передачу права во исполнение порочного основания, в рамках позитивной системы имеет право потребовать возращения права обратно иском о возврате неосновательного обогащения в натуре, т.е. фактически о совершении обратного распоряжения. (Здесь хорошо видна принципиальная разница с негативной регистрационной системой — в последней речь идет не о возращении титула, а о погашении недостоверной записи и восстановлении правильной записи о собственности так, как будто бы она существовала всегда.)

Разрешим тот же пример с А, Б и В, но на этот раз уже в позитивной регистрационной системе. А продал недвижимость Б, по его заявлению был зарегистрирован

84