Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-2

Свободная трибуна

переход права к Б. Если выяснится, что сделка между А и Б недействительна, то А имеет право потребовать исправления реестра путем возвращения ему права собственности от Б (в негативной системе исправление реестра будет заключаться в простом погашении записи о собственности Б и восстановлении записи о праве собственности А так, как будто А всегда был собственником). Однако если будет установлено, что к моменту предъявления требования А лицо Б уже совершило отчуждение в пользу лица В, то А не сможет предъявить требование об исправлении реестра и возврате владения к лицу В. Это связано с особенностью позитивной регистрационной системы: лицо Б, будучи собственником, передало лицу В полноценную собственность на недвижимость. Лицу А останется лишь взыскивать стоимость вещи, а в определенных случаях и иные убытки с лица Б.

Легко заметить, что в позитивной регистрационной системе для решения казуса не было необходимости обращения к доктрине защиты добросовестного приобретателя, казус был разрешен исключительно с опорой на особенности организации регистрационной системы. Позитивная система лучше защищает оборот и его стабильность, исключая случаи, когда недвижимость будет истребована у приобретателей, полагающихся на запись в реестре. Исчезает необходимость анализировать вопрос о том, должен ли приобретатель знать о пороке основания записи. На практике сложность и непредсказуемость разрешения споров о неосторожном незнании (вменяемом знании) при определении субъективной добросовестности в рамках негативной системы является основным дестабилизатором оборота недвижимости (ведь запись создает презумпцию, которая может быть опровергнута), а непроясненность стандарта должной заботливости вынуждает многих осторожных покупателей, несмотря на запись в реестре, проводить сложные исследования чистоты титула, что не полностью, но во многом снижает практическую пользу существования реестра. В позитивной системе эта проблематика во многом теряет свое значение, обеспечивается надежность реестра и снижаются трансакционные издержки по проверке титула. Но отрицательной стороной позитивной системы является то, что она (а) защищает доверие к реестру, даже если конечный приобретатель точно знал или со всей очевидностью мог знать о порочности правового основания записи (что может показаться не вполне справедливым), и (б) ослабляет защиту прав изначального собственника. Но, так или иначе, главная особенность позитивной регистрационной системы как раз и заключается в резком повышении доверия к записи в реестре.

Доведение идеи позитивной регистрационной системы до логического завершения можно увидеть в действующей в ряде стран системе Торренса — в отношении любого лица запись в реестре (неважно, по насколько порочному основанию она была внесена) всегда сама по себе и есть право на имущество.

Вопрос о достоверности реестра во многом предопределяется также тем, признает ли соответствующая правовая система доктрину абстрактных распорядительных сделок, которая известна, например, немецкому правопорядку. Она предполагает

(а) аналитическое разъединение обязательственной сделки и волеизъявления, направленного на распоряжение имуществом, и (б) введение принципа абстракции в отношении распоряжения, означающего, что порок обязательственной сделки не приводит непременно к пороку в сделке распорядительной. Результатом такого подхода как раз и является переход права собственности от одной стороны недей-

85

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

ствительной обязательственной сделки к другой (с возможностью требовать вещь обратно в собственность первой стороны по правилам о неосновательном обогащении). Если в соответствующей юрисдикции признается абстрактность распорядительного волеизъявления, то правовой эффект переноса собственности по общему правилу не зависит от пороков и недействительности обязательственного договора (купли-продажи, мены и т.п.) при условии, что тот же порок не распространяется на распорядительное волеизъявление (или у него имеется какой-либо иной порок, который привел бы к недействительности распорядительной сделки). Это, в свою очередь, уменьшает количество ситуаций, при которых распорядительный эффект договора может быть поставлен под сомнение, а достоверность реестра была бы опровергнута. В правовой системе с абстрактной распорядительной сделкой оборот и доверие реестру, даже если в стране действует негативная регистрационная система, защищены сильнее.

Очевидно и то, что разница между негативной и позитивной системами образуется в результате аннулирования сделки (в приведенных ранее примерах — сделки между А и Б). Чем сложнее в конкретном правопорядке признавать сделки недействительными, тем — теоретически — менее будет заметна разница между позитивной и негативной регистрационными системами. В практике подавляющего большинства европейских континентальных юрисдикций этой цели служит обязательное нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, которое позволяет радикально снизить риски оспаривания сделок, являющихся основаниями для внесения записей в реестр.

Подлинной позитивной регистрационной системой (в которой в большинстве случаев запись сама по себе воплощает право на имущество, действительность сделки для перехода права не имеет решающего значения и проч.) является уже упомянутая система Торренса, которая действует в ряде стран мира. Германская система, основанная на идее разделения обязательства и распорядительного волеизъявления, обладающего абстрактным характером, формально является скорее негативной, но по сути по своим последствиям она близка к позитивной регистрационной системе. Да, запись в реестре будет недостоверна, если распорядительное волеизъявление будет поражено каким-либо юридическим пороком (например, совершено под влиянием насилия, угроз или обмана): в этом случае запись реестра не породит право на имущество и реестр будет недостоверным. Но признание в Германии концепции абстрактности распорядительной сделки и введение нотариального удостоверения как обязательственной сделки, так и распорядительного волеизъявления снижают число таких случаев если не до нуля, то крайне значительно, и реестр дефакто столь же достоверен, как и в классической позитивной системе.

Возможна и такая модификация негативной регистрационной системы, при которой нотариальное удостоверение осуществляется лишь в отношении распорядительного волеизъявления (а не обязательственной сделки). Таков пример Нидерландов. Однако нидерландское право не знает доктрины абстрактности распорядительной сделки, что увеличивает зависимость достоверности реестра от действительности обязательственного договора, во исполнение которого совершается распоряжение (купли-продажи, дарения и проч.). Такая система является скорее негативной, но наличие нотариального удостоверения распоряжения резко снижает число случаев изменения записей реестра помимо воли управомоченного

86

	Свободная трибуна
	лица, а добросовестный приобретатель при выбытии имущества по воле управомо-
	ченного лица всегда будет пользоваться защитой.
	Как мы видим, существует множество различных вариантов организации пообъ-
	ектной регистрационной системы на оси от абсолютно позитивной до крайне не-
	гативной. Чем ближе система к абсолютной позитивности, тем прочнее оборот,
	ниже трансакционные издержки и риски приобретения активов и принятия их в
	залог, а следовательно, выше цены на продаваемые активы и ниже процентные
	ставки по кредитам, обеспеченным залогом регистрируемого имущества. Но при
	этом чаще возникают ситуации, когда актив оказывается в руках недобросовестно-
	го приобретателя, знающего о порочности титула, а собственники менее защище-
	ны от риска утраты собственности без правового основания. И наоборот, чем бли-
	же система к идеальной негативной, тем меньше защитный эффект реестра, менее
	надежен оборот, выше трансакционные издержки и риски для покупателей, ниже
	цены на продаваемые активы и выше процентные ставки, но более справедливо
	разрешаются споры с недобросовестными приобретателями (залогодержателями)
	и меньше вероятность утраты своих прав существующими собственниками. Зако-
	нодатели и ученые пытаются найти разумный баланс между крайними решениями
	при организации регистрационных систем.
	По мере убывания надежности данных реестра все регистрационные системы
	можно расположить в следующей очередности:
а)	позитивная система, лишающая собственника его имущества при изменении за-
	писи по подложным документам (т.е. без его истинного распорядительного воле-
	изъявления);
б)	позитивная система, при которой запись может быть оспорена, если волеизъявле-
	ние собственника было сфальсифицировано;
в)	негативная система с нотариальным удостоверением обязательственных догово-
	ров и распорядительных волеизъявлений и признанием принципа абстрактности
	последних;
г)	негативная система с нотариальным удостоверением только распорядительного
	волеизъявления и признанием принципа абстрактности;
д)	негативная система с нотариальным удостоверением обязательственной и распо-
	рядительной сделок, но без принципа абстрактности;
е)	негативная система с нотариальным удостоверением лишь распорядительной
	сделки, но без признания ее абстрактности;
ж)	негативная система без нотариального удостоверения как обязательственного до-
	говора, так и распорядительного волеизъявления и без признания принципа аб-
	страктности;
з)	негативная система, соответствующая описанию в п. «ж», но еще и без защиты до-
	бросовестного приобретателя или залогодержателя.

87

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

Как мы видим, все российские регистрационные системы (как в сфере недвижимости, так и в сфере исключительных прав и долей в ООО) относятся скорее к негативному типу (с вариациями от «д» к «ж»). Это связано с тем, что ГК (в п. 1 ст. 167) объявляет в качестве общего последствия недействительности сделки полное отсутствие правовых последствий, которые желали стороны. Причем в сфере оборота недвижимости и оборота исключительных прав это крайнее проявление негативного характера регистрационной системы и фактически полное отсутствие защитных механизмов, повышающих достоверность реестра (нет принципа абстрактности и по общему правилу не признается необходимым нотариальное удостоверение сделок). В сфере регистрации прав на долю в уставном капитале

ООО один защитный механизм имеется — это нотариальное удостоверение распорядительного волеизъявления отчуждателя и приобретателя доли, на основании которого вносится запись.

Кстати, именно такой подход доказал свою состоятельность — случаи оспаривания прав на доли в капиталах ООО в настоящее время крайне редки, чего не скажешь, например, об оспаривании прав на недвижимое имущество. Эта категория споров весьма масштабна, что напрямую связано с организацией регистрационной системы. Ситуация усугубляется тем, что в контексте исключительных прав в судебной практике ВС РФ до сих пор однозначно не признана концепция защиты добросовестного приобретателя регистрируемого исключительного права (по аналогии со ст. 302 ГК), и негативный характер регистрации исключительных прав доходит до такого уровня выраженности, при котором реестр и учет в нем перехода прав не создают вовсе никакой защиты для оборота и теряют всякий смысл. Последнее лишает систему регистрации какой-либо ценности. Назовем этот вариант регистрационным абсурдом.

Таким образом, общий вывод о соотношении основания для внесения записи и правовых последствий, порождаемых записью, по действующему российскому праву таков: если запись внесена по воле собственника на основании недействительной сделки, то из-за порочности сделки или иного правового основания записи записанное право не считается возникшим, обремененным, прекращенным, измененным или перешедшим, а реестр является недостоверным, но субъективно добросовестные третьи лица, полагающиеся на реестр (возмездные приобретатели, залогодержатели), защищаются и право собственности они приобретают (обременения в их пользу возникают), несмотря на порок в основании записи. Исключение, которое пока существует, скорее, по недоразумению, — регистрация исключительных прав, где добросовестное доверие к реестру, по мнению некоторых ученых и судов, не защищается, — возможно, рано или поздно будет устранено. Необходимость анализа добросовестности приобретателя (залогодержателя) приводит к тому, что далеко не всякое доверие к реестру будет признано обоснованным. При этом существующая сейчас в судах практика вменения стандарта заботливости и осмотрительности приводит к тому, что многие приобретатели или залогодержатели, полагавшиеся на реестр, но не обратившие внимания на те или иные факты, которые могли бы указать на порочность титула, признаются неосторожными и посему субъективно недобросовестными и лишаются возможности положиться на данные реестра.

Главные же инструменты минимизации рисков оспаривания записи, которые позволяют приблизить негативную систему по своему практическому эффекту

88

Свободная трибуна

к позитивной, а именно (а) идея абстрактного распоряжения в российском праве и (б) нотариальное удостоверение сделок-оснований или распорядительных волеизъявлений, либо отвергаются законодателем (по причинам, содержательно не связанным с принципами устройства регистрационной системы, — это или качество нотариального корпуса, или стоимость услуг нотариусов), либо реализованы фрагментарно. Единственная сфера, где можно было бы увидеть одновременное действие принципа разъединения и принципа абстракции — это уступка прав, и то с опорой не на собственно нормы об уступке, а на положения ст. 1106 Кодекса, устанавливающие обязательство возвратить неосновательно приобретенное по недействительной сделке право (впрочем, такое толкование ст. 1106 ГК не является общепризнанным). Нотариальное удостоверение же действует только в отношении оборота долей в ООО, но по общему правилу не признается необходимым для оборота недвижимости (кроме договоров ренты, сделок с долями в общем имуществе, сделок с имуществом несовершеннолетних и сделок с недвижимым имуществом, находящимся в управлении) или исключительных прав.

3.2. Особенность нотариальных сделок

Из приведенных выше рассуждений о негативном и позитивном характере регистрационной системы легко заметить, что надежность негативной регистрационной системы находится в сильной зависимости от качества сделок, на основании которых совершаются регистрационные действия. Традиционно считается, что самым лучшим способом снизить количество сделок с пороками (которые потом могут стать основанием для оспаривания сделок и, как следствие, причиной недостоверности реестровых записей) является введение для них обязательной нотариальной формы. В связи с этим в целях повышения достоверности реестров Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса предполагала, что будет установлена обязательная нотариальная форма для всех сделок, на основании которых регистраторы вносят записи в реестры (п. 2.2.3 раздела I). Однако это предложение не было поддержано законодателем в ходе реформы Кодекса, несмотря на то что сочетание обязательной нотариальной формы сделки и регистрации прав хорошо себя зарекомендовало в сфере государственной регистрации прав на доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью.

Тем не менее законодателем был предпринят ряд шагов по повышению привлекательности нотариальной формы сделки в сфере оборота недвижимости:

1)была введена возможность подачи нотариусом заявления о государственной регистрации перехода права собственности (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости);

2)в случае если сделка нотариально удостоверена, регистратор не осуществляет правовую экспертизу сделки (ст. 59 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации недвижимости);

89

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

3)процедура государственной регистрации по нотариальным сделкам осуществляется быстрее, чем по сделкам в простой письменной форме (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости);

4)для нотариусов существует возможность электронного обмена документами с органом по регистрации (ч. 11 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);

5)в ГК была закреплена возможность использования депозита нотариуса для целей посредничества при исполнении сделок (п. 1.1 ст. 327).

Кроме того, заметна тенденция на постепенное увеличение числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Например, из последних нововведений — обязательная нотариальная форма сделки по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением ряда сделок) (ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости); сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости).

Остается только отметить, что согласно комментируемому пункту запись должна вноситься на основании нотариально удостоверенной сделки не только тогда, когда обязательность удостоверения установлена в законе, но и в случаях, когда сами стороны в своем соглашении устанавливают обязательность нотариальной формы.

3.3. Заявительный характер регистрационной системы

Из положений абз. 3 п. 3 комментируемой статьи следует важный вывод о том, что государственная регистрация прав носит заявительный характер. Это означает, что появление в реестре записей, их изменение или прекращение возможно лишь по заявлению лиц, права которых внесение записи напрямую затрагивает (отчуждающей и приобретающей имущество стороны, сторон договора залога, сторон соглашения о сервитуте и т.п.). Буквально данная норма говорит о заявлении всех сторон сделки.

Иное может быть предусмотрено законом. Здесь стоит упомянуть одно такое исключение: согласно п. 3 ст. 1232 ГК при соблюдении определенных условий запись в отношении регистрируемых исключительных прав может быть внесена на основании заявления лишь одной из сторон сделки. Это положение выглядит несколько странно.

В случаях, когда это предусмотрено законом, само заявление о регистрации может подаваться в электронной форме. Так, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости устанавливает возможность подачи соответствующих заявлений о регистрации в электронной форме в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Впрочем, после ряда

90

Свободная трибуна

громких скандалов, связанных с фальсификацией таких заявлений и лишением граждан записи о праве собственности на их недвижимые вещи в результате оформления такой подписи по подложным документам, в ст. 36.2 того же Закона были внесены изменения, установившие, что в случае с недвижимостью граждан внесение в ЕГРН записей на основании электронного заявления возможно, только если ранее собственник-гражданин подал заявление, в соответствии с которым в ЕГРН была внесена запись о возможности в дальнейшем совершения регистрационных действий по его объекту на основании таких электронных заявлений.

Также согласно комментируемой норме при нотариальном удостоверении сделки запись может быть внесена на основании заявления лишь одной из сторон сделки,

втом числе через нотариуса.

3.4.Заявительная система и влияние судебных актов

К исключениям из заявительного характера регистрационной системы относится случай, когда запись вносится на основании решения суда, вынесенного по иску одной из сторон (например, по ст. 551 ГК РФ). При этом судебное решение имеет волезамещающий характер (оно заменяет заявление стороны о внесении записей в реестр). Однако само по себе судебное решение о государственной регистрации (например, перехода права и обременения) не порождает право, последнее возникнет только после внесения записи в реестр.

От описанной ситуации следует отличать признание судом права на имущество. Это возможно, когда истец обладает правом, признания которого он требует в судебном порядке, а ответчик отрицает наличие этого права у истца либо сомневается в его наличии. В этом случае в целях устранения правовой неопределенности обладатель права может требовать признания своего права в судебном порядке (п. 58 постановления № 10/22). Таким образом, удовлетворяя иск о признании права, суд не создает право для истца, а подтверждает существующее у него право. Впрочем, из этого правила есть исключения, когда вопреки своему названию иск о признании в действительности будет иском о преобразовании, т.е. нацеленным на установление права (например, именно таков иск о признании права собственности на самовольную постройку, ст. 222 ГК РФ); однако в последнем случае удовлетворение иска также само по себе не порождает права на имущество, для его возникновения требуется государственная регистрация права в реестре на основании заявления истца, выигравшего дело.

Возвращаясь же к классическим искам о признании (т.е. искам о констатации существующих прав), необходимо понимать, что в условиях действия регистрационной системы (в первую очередь в сфере права недвижимости) место для их применения довольно узкое. Во-первых, они возможны в отношении так называемых ранее возникших прав (т.е. прав, которые возникли до введения регистрационной системы). Во-вторых, в отношении прав, которые возникли как исключения из принципа внесения. В-третьих, в отношении прав, записи о которых были незаконно исключены из реестра (например, запись о собственности на недвижимое

91

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

имущество была погашена на основании подложных документов, но само имущество по-прежнему находится во владении собственника).

«4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр».

Комментарий

4.Возникновение прав на основании закона

Вкомментарии к п. 2 уже были проанализированы случаи, когда права, подлежащие регистрации, возникают не с момента внесения записи в реестр, а с момента, установленного законом. Из проведенного анализа следует, что изъятия из принципа внесения связаны или с юридической догматикой (например, переход прав в рамках универсального правопреемства, прекращение ипотеки вследствие действия принципа акцессорности, прекращения права в силу гибели вещи), или со стремлением законодателя защитить слабую сторону правоотношения (совместная собственность супругов, право члена семьи проживать в жилом помещении, возникновение права собственности на имущество в потребительском кооперативе).

То, что в описанных случаях изъятия из действия принципа внесения право на имущество возникает не в результате внесения записи в реестр, а вследствие наступления обстоятельств, предусмотренных в законе, не означает, что возникшие таким образом права не могут быть зарегистрированы. Их регистрация согласно комментируемой норме может быть осуществлена на основании заявления правообладателя или иного лица, для которого наступают соответствующие правовые последствия (например, если недвижимость погибла, запись о прекращении права собственности вносится по заявлению бывшего собственника). Такая регистрация будет иметь не правопорождающий (конститутивный), а правоподтверждающий (деклараторный) характер.

Комментируемая норма также устанавливает, что законом может быть предусмотрено и право других лиц, не являющихся правообладателями или теми, для которых соответствующие правовые последствия наступают, обратиться за государственной регистрацией. К таким лицам относятся судебные приставы (ч. 7 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости, ст. 66 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). По заявлению пристава возможна государственная регистрация права, уже принадлежащего должнику, в отношении которого возбуждено исполнительное производство. Такая регистрация необходима, чтобы пристав мог осуществить принудительное отчуждение принадлежащего должнику имущества, которое будет невозможным, если право должника не будет предварительно внесено в реестр.

92

Свободная трибуна

«5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом».

Комментарий

5. Пределы правовой экспертизы у регистратора

Как уже упоминалось в п. 1.6.1 комментария к настоящей статье13, реестры прав основаны на принципе легалитета, означающего, что регистратор осуществляет правовую экспертизу оснований возникновения права, подлежащего внесению в реестр.

В комментируемом пункте указано, что должен проверять регистратор при поступлении заявления о внесении записи в реестр. К числу информации, подлежащей проверке, относятся полномочия лиц, подавших соответствующие заявления, законность оснований для регистрации, а также наступление обстоятельств, в силу которых возникло право в исключение из принципа внесения. В остальном комментируемый пункт отсылает к другим нормам законов, которые могут устанавливать те или иные особенности проведения правовой экспертизы (например, в случае с недвижимостью это Закон о регистрации недвижимости).

Также следует обратить внимание, что согласно комментируемым положениям, если запись вносится на основании нотариально удостоверенной сделки, то по общему правилу проверка законности оснований для ее записи не осуществляется, кроме случаев, указанных в специальных законах. Таких исключений в настоящее время в законах не установлено. Однако это не означает, что регистратор обязан провести безусловную регистрацию на основании нотариальной сделки. В частности, в регистрации права на основании нотариальной сделки может быть отказано, если ее сторона не является лицом, управомоченным на распоряжение имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости). Например, лицо, обратившееся за государственной регистрацией перехода права в качестве отчуждателя, не записано в реестре в качестве собственника, таковым является другое лицо; но этот пример не следует смешивать с ситуацией, когда продавец обязывается передать покупателю в будущем вещь, которая в будущем же станет его (продавца) собственностью. Возможность заключения таких договоров прямо признается в п. 2 ст. 455 ГК РФ.

13	Эта часть комментария опубликована в «Вестнике экономического правосудия РФ» № 11 за 2019 г.

93

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

5.1. Особенности экспертизы законности сделок и решений собраний на примере оборота недвижимости

В отличие от Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации 1997 г.), новейший Закон о регистрации недвижимости содержит положения о пределах проверки регистратором сделок, являющихся основанием для внесения записей в реестр. В ст. 26 (п. 12 и 13 ч. 1) Закона о регистрации недвижимости установлено, что в случае, если сделка является ничтожной (либо признана недействительной судом), это является основанием для приостановления процедуры государственной регистрации и последующего отказа в совершении регистрационного действия.

Довольно долго практика Президиума ВАС РФ исходила из того, что регистрирующий орган вправе отказать в совершении регистрационного действия, если он установит, что сделка, на основании которой было подано заявление, является ничтожной14. Однако некоторое время назад эта практика была отчасти скорректирована. В одном из дел Президиум ВАС РФ ограничил право регистрирующего органа проверять наличие у арендатора, выкупающего недвижимое имущество в порядке так называемой малой приватизации15, права на выкуп16. Особый интерес это дело имеет и потому, что сделки, совершенные государственным (муниципальным) органом с лицом, не имеющим права на выкуп, самим же ВАС РФ квалифицируются как ничтожные17. Обосновывая свою позицию, высшая судебная инстанция сослалась на то, что определение наличия или отсутствия оснований для заключения договора купли-продажи с арендатором является прерогативой органа по управлению государственным (муниципальным) имуществом, но не регистрирующего органа. Таким образом, правовая позиция Президиума ВАС РФ по этому делу оставляет органу по регистрации, по сути, лишь право контролировать соответствие закону условий, помещенных в текст договора, но не законность сделки в целом.

Любопытно, что, хотя в законе прямо не говорится о том, как регистратору следует рассматривать заявления о совершении регистрационных действий во исполнение оспоримых сделок, все же некоторые выводы на основе анализа норм этого закона сделать можно.

Во-первых, обращает на себя внимание указание в п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости на то, что отсутствие согласия на совершение сделки является основанием для приостановления регистрационных процедур (и последующего отказа в регистрации) только в том случае, если в соответствии с законом отсутствие согласия является основанием для ничтожности сделки (а не для ее оспаривания).

14См.: постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2004 № 13238/03.

15В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

16См.: постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 № 1018/11.

17См.: п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134.

94