Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-2

Свободная трибуна

Во-вторых, в соответствии с ч. 5 ст. 38 Закона о государственной регистрации недвижимости в случае, если согласие на совершение сделки отсутствует и по закону такая сделка не считается ничтожной, при совершении регистрационного действия в реестр вносится отметка об отсутствии согласия.

Таким образом, очевидна следующая тенденция — законодатель не рассматривает порочные сделки, которые являются оспоримыми (именно к числу таковых относятся сделки без согласия, ст. 173.1 ГК РФ), как совершенно недопустимое основание для совершения регистрационных действий. Это соответствует догматическому взгляду на оспоримые сделки: до момента признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке она является действительной и считается порождающей именно те правовые последствия, на которые рассчитывают ее стороны.

Но следует ли генерализировать эту норму и делать из нее вывод о том, что предположение регистратора о наличии иных пороков сделки, в силу которых она является оспоримой, также не может препятствовать регистрации? Видимо, такой расширительный подход нужно поддержать. Если сделка лишь оспорима, то на момент регистрации она действительна и регистратор не должен отказывать в регистрации, предрешая вопрос о возможном аннулировании сделки, который вправе решать только та сторона, которая наделена законом правом на оспаривание.

Такой подход законодателя в целом может быть оценен как положительный, а прежняя практика регистрирующих органов, исходившая, например, из необходимости проверки отсутствия любых оснований для оспоримости сделки (в том числе проверки ее на предмет крупности и проч.), отвергнута.

Однако у разбираемого нынешнего подхода законодателя есть и недостатки. Так, иногда основания для оспаривания сделки очевидны для регистратора, поскольку они вытекают из содержания реестра. В частности, к таким случаям можно отнести распоряжение заложенной недвижимостью без согласия залогодержателя. Допущение регистрации перехода права в этом случае будет обрекать данные реестра на заведомую недостоверность (потому что с высокой степенью вероятности сделка, совершенная без согласия залогодержателя, будет им оспорена). Примечательно, что именно этот случай стал предметом особого внимания законодателя (ч. 4 ст. 53 Закона о регистрации недвижимости), установившего, что в отсутствие требуемого в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» согласия залогодержателя государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество не производится.

Помимо проверки сделок на предмет их ничтожности (или оспоримости), регистрирующий орган вправе также осуществлять проверку договоров с точки зрения их заключенности. Это прямо признано, в частности, в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (абз. 4 п. 2). Прежде всего это касается случая отсутствия в договорах условий, которые в соответствии с законом для данного вида договоров считаются существенными (например, условие о цене в договоре куп- ли-продажи недвижимого имущества).

К сожалению, в Законе о регистрации недвижимости вообще никак не разрешается проблема регистрации прав на основании решений собраний (например, решения

95

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

собраний собственников помещений в здании об отчуждении помещения, составляющего общее имущество). ГК РФ содержит положения о ничтожности и оспоримости порочных решений собраний (глава 9.1). Представляется, что изложенные выше рассуждения о ничтожных и оспоримых сделках как основаниях внесения записей в реестр в полной мере применимы и к таким волеизъявлениям, как решения собраний (тем более что по своей природе решение собрания либо весьма близко, либо даже полностью совпадает с понятием сделки): если решение собрания ничтожно, то в совершении регистрационного действия должно быть отказано; если же решение собрания является оспоримым, то по общему правилу такое волеизъявление действительно и регистрационное действие, основанное на нем, должно быть совершено.

5.2. Особенности экспертизы решений публичных органов

Проблема правовой экспертизы решений публичных органов еще более сложная, так как в доктрине отсутствует хоть сколько-нибудь разработанная концепция деления недействительных ненормативных правовых актов государственных органов на те, которые не имеют юридической силы сами по себе, без решения суда (например, вынесены с очевидным нарушением компетенции), и те, которые утрачивают юридическое значение, только если в отношении них состоялось судебное решение о признании ненормативного акта недействительным. Квалификация актов государственных органов как ничтожных и оспоримых позволит проводить параллель между ними и недействительными сделками с точки зрения последствий наличия порока в акте (сделке) для цели совершения регистрационного действия. По ничтожным актам никаких регистрационных действий совершено быть не может; по оспоримым же регистрационные действия должны совершаться. Ничтожными актами должны считаться акты, изданные органом за пределами своей компетенции, а также акты, нарушающие законодательные запреты. Во всех иных случаях акты, не соответствующие закону, должны рассматриваться как оспоримые.

Еще больше запутывают суды положения ГК РФ, который, с одной стороны, устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как «неприменение судом акта государственного органа, противоречащего закону» (ст. 12), а с другой — устанавливает, что «ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными» (ст. 13). Сам же Закон о регистрации недвижимости, между прочим, в п. 18 ч. 1 ст. 26 содержит правило о том, что государственная регистрация может быть приостановлена и впоследствии в регистрации может быть отказано, если «акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица».

Кроме того, следует помнить, что регистрирующий орган для отказа в совершении регистрационного действия на основании акта государственного органа, который, по мнению регистратора, не соответствует закону, может использовать и

96

Свободная трибуна

такие основания, как «форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации» (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости); «представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами» (п. 8 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости) и т.п. Все они также задействуются регистрирующими органами при отказе в регистрации права на основании незаконного, по их мнению, акта органа исполнительной власти.

Таким образом, проблема выявления органом по регистрации наличия либо отсутствия юридической силы у актов (в широком смысле этого термина — у сделок, актов государственных органов) до настоящего времени не решена ни в доктрине, ни в судебной практике. По всей видимости, решение должно быть одинаковым для всех видов актов и основываться на идее о принципиальной невозможности совершения регистрационных действий на основе ничтожных актов и принципиальной допустимости внесения записей во исполнение оспоримых актов. При этом также должна учитываться возможность регистрационного органа в некоторых случаях непосредственно (т.е. исходя из данных ЕГРН) устанавливать нарушение закона при совершении акта и отказывать в совершении регистрационного действия.

Особенность государственной регистрации права на основании судебного акта уже отчасти обсуждалась выше (п. 3.3 комментария к настоящей статье). Здесь лишь можно добавить, что, несмотря на отсутствие в действующем Законе о регистрации недвижимости нормы, аналогичной положению п. 1 ст. 28 Закона о регистрации 1997 г., разумеется, орган по регистрации не вправе осуществлять проверку законности судебного акта18. Однако при этом наличие судебного акта не освобождает заявителей от необходимости представления иных документов, требуемых для проведения государственной регистрации прав19.

«6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные».

Комментарий

6. Публичная достоверность реестра

Публичная достоверность — это самое важное качество реестра. Все прочие принципы регистрационного режима (внесения, открытости, легалитета) формируют

18См. по этому вопросу: п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132, а также определение СКЭС ВС РФ от 21.12.2017 № 307-ЭС17-13298.

19См.: п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132.

97

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

базу для признания записей реестра о принадлежности прав на имущество, подлежащих регистрации, достоверными.

Публичная достоверность означает, что для третьих субъективно добросовестных лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно как и отсутствие обременений в отношении недвижимой вещи признается истинным. Обычно это свойство реестра именуют позитивной и негативной достоверностью. Позитивная достоверность означает, что права, записанные в реестр, считаются существующими; негативная — что отсутствие записей о правах в реестре дает основание для предположения об их действительном отсутствии. При этом можно заметить, что публичная достоверность слагается из двух свойств реестра — публичности (открытости третьим лицам) и презумпции его достоверности.

6.1. Значение записи как презумпции принадлежности зарегистрированного права

Из изложенных выше рассуждений следует, что в некоторых случаях реестр может быть недостоверным: «реестровая принадлежность прав» будет фиксировать, что правообладателем является одно лицо, но в действительности им будет другое лицо. Еще раз повторим важнейшее правило: запись в реестре сама по себе не порождает право, это происходит лишь в результате соединения действительного правового основания и реестровой записи. Например, лицо, внесенное в реестр в качестве правообладателя на основании сфальсифицированных документов, не будет им являться в действительности, право по-прежнему будет принадлежать лицу, незаконно вычеркнутому из реестра20.

Для того чтобы такое возможное расхождение не уничтожало доверие к реестру, во втором предложении абз. 1 п. 6 комментируемой статьи сформулировано важнейшее правило, касающееся достоверности реестра: лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Обращает на себя использованное законодателем выражение «лицо… признается… таковым [правообладателем]». В первоначальном проекте редакции ст. 8.1, принятом в первом чтении, содержалась более точная формулировка: «лицо предполагается правообладателем». Это означает, что законодатель допускает возможность расхождения «реестровой принадлежности прав» и действительной принадлежности прав на имущество (т.е. запись в реестре сама по себе не означает неизбежно, что право принадлежит зарегистрированному в реестре лицу). Кроме того, указание на возможность судебного оспаривания зарегистрированного права также подчеркивает, что зарегистрированное в качестве правообладателя лицо может и не являться подлинным правообладателем. Оно считается таковым для тех, кто не знает и не должен знать о возможных пороках в правовых основаниях записи

20Иной подход принят в регистрационной системе Торренса, принятой в целом ряде стран общего права (Австралия, Новая Зеландия, почти все провинции Канады, часть штатов США и проч.), в которой запись и есть само право.

98

Свободная трибуна

в отношении зарегистрированного в реестре права. Однако одной только добросовестности для сохранения за приобретателем записанного за ним права мало, закон выдвигает и иные требования к такому приобретению (об этом см. ниже).

Следовательно, добросовестно возмездно приобретший право от лица, зарегистрированного в реестре в качестве правообладателя, но в действительно таковым не являвшегося, сохранит записанное за ним в реестр право, если, конечно, порок в основании не сопрягается с выбытием имущества из владения помимо воли истинного собственника и (или) отсутствием добровольного волеизъявления о внесении записи об отчуждении права истинного собственника (см. также абз. 2 п. 2 ст. 223, ст. 302 ГК). То же и в случае обременения зарегистрированного имущества залогом в пользу добросовестного залогодержателя: залог остается в силе, хотя впоследствии выяснится, что запись о праве собственности залогодателя некорректна, и при этом истинный собственник утратил владение и (или) запись по своей воле (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Согласно комментируемому пункту зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Это означает, что исправление записей реестра в административном порядке по инициативе органа по регистрации либо по просьбе третьих лиц недопустимо. Лицо, не согласное с записями реестра, может обратиться в суд с иском, направленным на исправление реестра. К числу таковых относятся иски о признании права собственности, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, виндикационный и негаторный иски, иски о признании зарегистрированного права отсутствующим (см. п. 52 постановления № 10/22).

Если при рассмотрении спора суд придет к выводу о том, что соответствующее право было внесено в реестр без должного правового основания, то иск подлежит удовлетворению, а записи реестра — исправлению.

Некоторое время назад возможность игнорирования записи в реестре о праве собственности на недвижимость следовала из положений ст. 222 ГК РФ, допускавшей административный снос самовольных построек (массовые примеры которых имелись на практике в Москве в 2016 г.). В настоящее время ситуация исправлена: в последнем абзаце п. 4 ст. 222 ГК прямо запрещено принятие решения об административном сносе постройки, если право на нее зарегистрировано в реестре.

6.2. Добросовестность. Стандарты добросовестности

Добросовестность, при условии которой реестр (при наличии ряда иных дополнительных обстоятельств) будет иметь эффект публичной достоверности, должна быть понимаема в субъективном смысле (а не в объективном, как, например, в п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ (см. п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Субъективная добросовестность может быть определена как юридическая доктрина, позволяющая лицу достичь правовых результатов, к которым оно стремится, притом что существующие пороки в правоотношениях, в которые он вступил ради

99

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

достижения своей цели, этому препятствуют. Наиболее известный пример субъективной добросовестности — добросовестность приобретателя имущества от несобственника. Порок (отсутствие права у отчуждателя) делает невозможным приобретение права на имущество. Однако если об этом пороке приобретатель не знал и не должен был знать, то он достигает желаемых правовых последствий — приобретает право собственности, невзирая на пороки.

Формула добросовестности приобретателя, установленная в ст. 302 ГК РФ, содержит в себе два элемента: приобретатель признается добросовестным, если он не знал о том, что отчуждатель неуправомоченный, и не мог знать об этом. Таким образом, в понятие добросовестности законодателем вкладывается два значения. Первое из них — это вопрос о знании либо незнании конкретным лицом обстоятельств, связанных с наличием у отчуждателя прав на имущество, и их юридическая оценка. Понятно, что в реальном судебном процессе представление истцом доказательств, подтверждающих, что ответчик, приобретая вещь, знал о том, что он приобретает вещь от несобственника, вряд ли возможно. Поэтому наибольшее значение имеет второй элемент формулы добросовестности: приобретатель не мог знать о факте неуправомоченности отчуждателя, т.е. обсуждается, имелась ли в принципе у приобретателя возможность знать о неуправомоченности отчуждателя. Иными словами, стандарт «мог / не мог знать» предполагает возможность или невозможность вывода о неуправомоченности отчуждателя на основе тех фактов, которые в принципе теоретически могли бы оказаться доступны приобретателю.

Обращает на себя внимание то, что в комментируемой статье используется другое выражение — «не должен был знать». Это в большей степени соответствует отечественной законодательной традиции, где второй элемент формулы добросовестности приобретателя обычно излагался именно в такой формулировке.

Эта модель поведения представляет собой некий абстрактный шаблон разумного, осмотрительного поведения усредненного участника гражданского оборота, с которым сравнивается поведение конкретного приобретателя, ссылающегося на свою добросовестность. Формулировка «должен / не должен знать» явно тяготеет к тому, чтобы акцентировать внимание на таком аспекте поведения приобретателя, как совершение самостоятельных активных исследовательских действий, направленных на установление управомоченности отчуждателя. В этом смысле она вводит более жесткие требования к осмотрительности приобретателя, который не должен просто полагаться на записи реестра, но дополнительно должен (если это общепризнанный стандарт поведения участников соответствующих сделок) изучать, к примеру, содержание правоустанавливающих документов на недвижимую вещь, из которых он мог бы сделать предположение о неуправомоченности отчуждателя.

Стандарт добросовестного поведения «должен был знать» основывается не на абстрактной возможности приобретателя узнать о проблемах правового титула контрагента, а на том, какова степень глубины проверки правового титула отчуждателя, которую в обороте принято проводить при совершении такого рода сделок. Например, при совершении сделки между гражданами по поводу приобретения квартиры в доме типовой советской застройки глубина проверки титула контрагента одна, при приобретении 100%-ной доли в обществе с ограниченной ответственностью, владеющем огромным офисным центром, — другая.

100

Свободная трибуна

Представляется, что распространение жесткого стандарта поведения на всех участников оборота (и коммерсантов, и граждан) вряд ли верно, ведь профессиональные навыки коммерсанта позволяют предъявлять к нему такие требования, которые не могут быть предъявлены к гражданину, такими навыками не обладающему.

Вместе с тем неоправданно и смягчение требований к стандарту поведения коммерсанта, которое будет неизбежно, если ко всем участникам оборота применять более мягкий подход. По всей видимости, оптимальной будет все же дифференциация, учитывающая специфику соответствующего участника оборота.

Приведем такой пример. Из договора купли-продажи, на основании которого была внесена запись о праве собственности отчуждателя, приобретателю было бы очевидно, что отчуждатель приобрел недвижимость по заниженной цене незадолго до ее перепродажи. Это обстоятельство должно вызывать подозрения у покупателя, поэтому вступивший в такую сделку приобретатель считается поступившим легкомысленно, не так, как на его месте поступил бы разумный и осмотрительный участник оборота. Приобретатель доверился только выписке из реестра, свидетельствующей о праве собственности отчуждателя, не предложив тому дополнительно представить для ознакомления договор, на основании которого было зарегистрировано его право собственности. Возникает вопрос: добросовестен ли приобретатель? В зависимости от требования к стандарту поведения ответ будет разным. Для коммерсанта, наверное, естественно было бы проверить не только то, имеется ли запись о праве собственности в реестре, но и каково было основание возникновения данного права. Это связано с тем, что коммерсант должен быть более осмотрительным, так как ему приходится чаще сталкиваться со сделками, отклоняющимися от нормы. Для гражданина же вполне естественно просто довериться реестру, поскольку его участие в обороте, как правило, ограничивается мелкими бытовыми сделками, поэтому ожидать от него повышенной осмотрительности было бы неправильно.

Несмотря на то, что стандарт добросовестности задается общераспространенной практикой поведения участников оборота, на него оказывает сильнейшее воздействие судебная практика. Строго говоря, высший суд своей практикой может влиять на стандарты поведения участников сделок, признавая, что то или иное поведение является или не является добросовестным. Иными словами, стандарт добросовестного поведения очень сильно корректируется именно нормативным образом, который оказывается сильнее текущих социологических наблюдений за поведением участников оборота. Например, относительно недавно ВС РФ признал, что проверка устава контрагента не является необходимым элементом подготовки к совершению сделки (п. 22 постановления № 25). Однако в сфере оборота недвижимости стандарт поведения, заданный ВС РФ в части оценки добросовестности граждан при приобретении ими жилых помещений, крайне высок.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014), констатируется, что «суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения

101

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества» (номер пункта не приводится, так как в обзоре отсутствует нумерация). В более позднем Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2015 г. (утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2015) также отмечается, что «судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости». И далее: «Суд признал обоснованными доводы истца о недобросовестности приобретателя Ц., отметив, что покупатель сведениями о наличии записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества не располагал, разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения не принимал, с правоустанавливающими документами на квартиру не знакомился, основания возникновения права у продавца на квартиру не выяснял, условия договора купли-продажи с продавцом не обсуждал, в его составлении не участвовал, непосредственный осмотр приобретаемого имущества не осуществлял» (номер пункта не приводится, так как в обзоре отсутствует нумерация).

Таким образом, к сожалению, стандарт добросовестного поведения при приобретении имущества, права на которое зарегистрировано в реестрах (по крайней мере, в части приобретения жилой недвижимости), сегодня не ограничивается простым изучением записей реестра о зарегистрированных правах и отметках (об отметках реестра см. ниже), а предполагает как минимум осмотр приобретаемого имущества и изучение содержания цепочки сделок, которая привела к приобретению недвижимости отчуждателем, а также иных правоустанавливающих документов потенциального отчуждателя, причем значение будут иметь в том числе положения этих документов (сроки перепродажи, цена покупки отчуждателем и проч.). Подобный подход является неверным и фактически девальвирует значение публичной достоверности реестров, подталкивая приобретателей к проведению дорогостоящих юридических проверок. Вряд ли в юрисдикции, в которой введены регистрационные системы, это можно назвать разумным решением.

О том, на ком лежит бремя доказывания при установлении добросовестного или недобросовестного приобретения, см. п. 5 ст. 10 ГК.

6.3. Иные элементы состава защиты лица, доверившегося данным реестра

6.3.1. Возмездность

По действующему ГК РФ публичная достоверность защищает только возмездное приобретение добросовестным лицом права (ст. 302 ГК, п. 17 ст. 21 Закона об

ООО). Наиболее распространенное объяснение этому заключается в том, что при «взвешивании» интересов собственника, утратившего свое имущество, и приобретателя, пусть и добросовестного, но приобретшего имущество безвозмездно, приоритет кажется справедливым отдать первым. Против этого часто возражают в том

102

Свободная трибуна

смысле, что с догматической точки зрения нет никакой разницы между возмездным и безвозмездным приобретением, так как публичная достоверность реестра является следствием доверия к записям, а оно, в свою очередь, не зависит от того, уплатил ли приобретатель вещи ее цену или нет.

Однако данное рассуждение, хотя и формально безупречное, не может быть оценено в отрыве от того простого обстоятельства, что публичная достоверность, защищая приобретателя, прекращает право действительного собственника, т.е. покушается на центральный элемент современного экономического уклада. По всей видимости, именно поэтому догматическая стройность конструкции публичной достоверности должна быть скорректирована с учетом того, понес или не понес приобретатель затраты на приобретение имущества.

Еще один очень интересный аспект возмездности приобретения заключается в том, что следует понимать под возмездностью: фактическую полную оплату приобретенной вещи? или приобретателю нужно уплатить более половины стоимости вещи? или достаточно того, чтобы сделка, по которой была приобретена вещь, предусматривала условие о встречном предоставлении со стороны приобретателя?

Судебная практика ответила на этот вопрос следующим образом: возмездный приобретатель — только тот, кто полностью уплатил стоимость вещи (абз. 2 п. 37 постановления № 10/22). Данное решение, хотя и не является тонким, позволяет избежать множества проблем практического свойства (например, не вполне понятно, чем приобретатель, который заплатил 49% стоимости вещи, хуже того, кто уплатил 51%). Разумеется, и оно не идеально: например, следует ли считать приобретателя возмездным в ситуации, если он оплатил имущество путем выдачи отчуждателю собственного векселя со сроком платежа, который наступит через три года после приобретения недвижимости? По всей видимости, на эти вопросы должна будет отвечать будущая судебная практика.

6.3.2. Выбытие помимо воли

Публичная достоверность реестра защищает приобретателя недвижимого имущества, которое выбыло от его собственника не против его воли (ст. 302 ГК, п. 17 ст. 21 Закона об ООО).

Вслучае с движимостью признак «выбывшее по воле / без воли собственника» работает безотказно и эффективно, помогая разрешить коллизию интересов собственника и приобретателя на основе так называемой концепции наименьшего зла. Однако в сфере недвижимости реализация этого принципа в некоторой степени затруднена. В чем именно проявляется утрата собственником вещи против воли: в том, что его силой изгнали из принадлежащей ему недвижимости (например, с земельного участка)? или в том, что запись о праве действительного собственника была прекращена в результате подлога? или и в том и в другом?

Всвязи с тем, что запись в реестре в отношении соответствующего имущества является внешней легитимацией управомоченности (т.е. тем же, чем владение является для движимых вещей), очевидно, что «утрата против воли» недвижимости,

103

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

доли в уставном капитале ООО, исключительного права должна включать в себя

любую ситуацию, когда запись о праве действительного правообладателя была прекращена без его на то воли (в первую очередь в результате подлога).

Представим себе, что после внесения в реестр записи о переходе права, основанной на подложных документах, тот, кто подделал документы — основания для внесения записи о прекращении права собственности у действительного собственника, при помощи силы лишил собственника владения его недвижимостью, соединив в одних руках «знак» права (запись в реестре) и владение вещью. Но несмотря на то, что приобретатель вещи от такого лица в описанной ситуации, скорее всего, будет добросовестным, было бы совершенно несогласным с чувством права и справедливости не защитить собственника, утратившего свое имущество.

Усложним ситуацию. Представим себе, что в реестр внесена поддельная запись, но владение вещью не захвачено. По всей видимости, в такой ситуации могут быть сомнения в первую очередь в добросовестности приобретателя, так как разъединение записи о праве и владения недвижимой вещью (причем в ситуации, когда владелец, скорее всего, себя полагает собственником) должно вызывать подозрения у потенциальных покупателей. Если же основания для возникновения такого рода подозрений у приобретателя отсутствуют (например, недвижимая вещь была передана в аренду, а арендатор на основании подложных документов добился внесения себя в реестр в качестве собственника), то собственник все равно должен быть защищен, так как для оборота недвижимости обстоятельства внесения записи в реестр имеют большее значение, чем характер приобретения владения вещью.

Третья ситуация совсем проста для квалификации: владелец предлагает приобрести недвижимую вещь, не будучи ее собственником, но просто владея ею (например, захватив ее у действительного собственника). Здесь просто не будет повода для обсуждения добросовестности приобретателя, потому что в такой ситуации запись о переходе права в пользу приобретателя никогда не будет сделана.

Пожалуй, наиболее сложной будет четвертая ситуация, в которой действительный правообладатель передал владение неуправомоченному отчуждателю добровольно (например, имущество было сдано в аренду), а запись в реестре была изменена помимо воли правообладателя (например, на основании подложных документов или под влиянием насилия). В этом случае имущество должно считаться выбывшим от собственника помимо его воли. Судебная практика также этот подход разделяет21.

Если имущество, права на которое подлежат регистрации, является бестелесным (доли в уставном капитале ООО, исключительные права), то вопрос о том, что такое выбытие владения им помимо воли обсуждать в принципе нецелесообразно из-за отсутствия возможности фактически владеть им. Но здесь логично обсуждать добровольность совершения распорядительной сделки (абз. 4 п. 11 ст. 21 Закона об ООО) либо подачи соответствующего заявления регистрирующему органу об отчуждении или обременении права.

21	См.: определение СКГД ВС РФ от 25.11.2008 № 50-В08-4.

104