- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Оглавление
1 Особенности рынка недвижимости как товара 6
1.1 Понятие недвижимого имущества 6
1.2 Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности 7
1.3 Особенности экономико-правового оборота недвижимости 7
1.4 Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости 10
1.5 Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции 12
1.6 Специфические характеристики объекта недвижимости 12
2 Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования 18
2.1 Рынок недвижимости в системе рыночной экономики 18
2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости 22
2.3 Субъекты рынка недвижимости 25
2.4 Структура рынка недвижимости 28
2.5 Сегментация рынка недвижимости 31
2.6 Основные направления развития рынка недвижимости 33
3 Экспертиза прав собственности на недвижимость 37
3.1 Правовые основы рынка недвижимости 37
3.2 Законодательная основа имущественно-земельных отношений 38
3.3 Жилищное законодательство 45
3.4 Законодательство по приватизации 49
3.5 Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней 53
3.6 Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории) 61
4 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ 63
4.1 Ценность как основная категория теории оценки 63
4.2 Классификация собственности для целей оценки 64
4.3 Виды стоимости 65
4.4 Принципы оценки объектов недвижимости 68
4.5 Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) 75
4.6 Технология оценки недвижимости 77
4.7 Основные подходы и методы оценки недвижимости 81
5 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 83
5.1 Сфера применения затратного подхода 84
5.2 Элементы затратного подхода 85
5.3 Оценка восстановительной стоимости 86
5.4 Методы определения восстановительной стоимости 87
5.5 Общие положения по определению стоимости строительства 89
5.6 Определение износа объекта недвижимости 91
5.7 Метод парных продаж 98
5.8 Метод срока жизни 99
6 Сравнительный подход к оценке недвижимости 100
6.1 Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости 101
6.2 Методы анализа и внесения корректировок 103
6.3 Метод соотнесения цены и дохода 106
6.4 Пример расчета 109
7 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 112
7.1 Основные моменты доходного метода 112
7.2 Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе 113
7.3 Этапы доходного подхода 114
7.4 Анализ арендных договоров 114
7.5 Метод капитализации доходов 116
7.6 Метод дисконтированных денежных потоков 120
7.7 Техника остатка 123
8 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ 127
8.1 Особенности земли как товара 127
8.2 Формирование рынка земельных ресурсов в России 128
8.3 Стоимость, цена и налогообложение земли 130
8.3.1 Нормативная цена земли 130
8.3.2 Рыночная стоимость земельного участка 131
8.3.3 Арендная плата 135
8.3.4 Земельный налог 137
8.4 Зарубежный опыт оценки городских земель 138
9 Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы) 142
9.1 Сделки в жилищной сфере 142
9.1.1 Аренда 143
9.1.2 Залог 143
9.1.3 Наследование 144
9.1.4 Дарение 144
9.1.5 Мена 144
9.1.6 Купля-продажа 145
9.1.7 Рента 145
9.1.8 Страхование 146
9.1.9 Приватизация 147
9.2 Товарищество собственников жилья (кондоминиум) 149
9.2.1 История кондоминиума 149
9.2.2 Иностранный опыт 151
9.2.3 Регистрация кондоминиума 153
9.2.4 Товарищество собственников жилья (ТСЖ) 153
9.3 Оценка жилья 154
10 Финансирование рынка недвижимости 157
10.1 Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта 157
10.1.1 Понятие рынка недвижимости 157
10.1.2 Участники финансирования недвижимости 159
10.2 Финансирование недвижимости 159
10.2.1 Формы кредитования объектов недвижимости 159
10.2.2 Банковский кредит 160
10.2.3 Залог 162
10.2.4 Закладная 164
10.2.5 Ипотечный кредит 166
10.2.6 Комбинированное финансирование жилищного строительства 168
10.2.7 Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов 168
10.2.8 Финансирование строительства с использованием векселей 169
10.2.9 Долевое строительство 170
11 Развитие понятия недвижимости. Девелопмент 172
11.1 Основные понятия девелопмента 172
11.2 Принципы девелоперской деятельности 173
11.3 Структура целей задач и результатов девелопмента 176
11.4 Виды девелопмента 176
11.5 Эффективность девелопмента 177
12 Ипотека: сущность и механизмы функционирования 182
12.1 Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования 182
12.1.1 Сущность и история развития ипотеки 182
12.1.2 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам 182
12.2 Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации 190
12.3 Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей») 192
13 Регулирование рынка недвижимости 194
13.1 Особенности регулирования рынка недвижимости 194
13.2 Государственное регулирование рынка недвижимости 196
13.2.1 Формы государственного регулирования рынка недвижимости 196
13.2.2 Городское пространство 197
13.2.3 Зонирование территорий 200
13.2.4 Кадастровый учет 203
13.2.5 Платежи за недвижимость 206
14 Формирование рынка недвижимости в России 209
14.1 Приватизация как основа становления рынка недвижимости 209
14.2 Основные закономерности и факторы развития рынка жилья 210
14.3 Региональные особенности формирования рынка 212
14.4 Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости 221
Литература 223