- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
Анализ ННЭИ является ключевым этапом во всем процессе оценки. Некоторые этапы процесса оценки носят общетехнический характер, другие могут непосредственно вести к заключению о стоимости, однако ни один из них не имеет такого важного и существенного значения для определения стоимости, как анализ ННЭИ.
Критерии определения ННЭИ:
Юридическая (законодательная) разрешенность.
Физическая возможность.
Экономическая целесообразность.
Максимальная доходность.
Каждое потенциальное использование имущества рассматривается с точки зрения этих четырех критериев. При этом очередность применения критериев соответствует той последовательности, в которой они изложены. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант использования. ННЭИ отвечает всем этим критериям.
Юридическая разрешенность
Каждое потенциальное использование проверяется на предмет соответствия действующему законодательству. Юридические ограничения включают в себя правила зонирования, законодательство в области окружающей среды, жилищные и строительные кодексы, положения о разбивке земли на участки, требования к планировке, нормативы энергопотребления и пожаробезопасности, ограничения по затемненности и другое. Кроме того, к юридическим ограничениям относятся частные, т.е. связанные с особенностями конкретного участка земли и объекта недвижимости, правовые ограничения. Таковыми могут быть ограничения на права использования объекта, вторжения, контрактные соглашения и соглашения об общих стенах и другое.
Физическая возможность
Потенциальное использование должно быть физически возможным. К физическим ограничениям относятся размеры, форма, естественные особенности земельного участка и (или) объекта недвижимости, топография земельного участка, протяженность фундаментальных границ, несущее и дренажное качество почв и почвенного слоя, климатические условия. В конечном счете, анализ физических возможностей земельного участка и (или) объекта недвижимости позволяет сделать вывод об их ресурсном качестве, емкости и сочетаемости с другими факторами производства.
Экономическая целесообразность
По сути, экономическая целесообразность того или иного потенциального варианта использования представляет собой степень его соответствия, адекватности сложившейся рыночной среде.
Поэтому анализ экономической целесообразности предполагает исследование следующих проблем:
Факторы, влияющие на спрос:
Темпы и направление роста (сокращения) общины.
Размеры домашних хозяйств.
Половозрастная структура населения.
Этническая структура населения.
Уровень доходов населения.
Факторы, влияющие на предложение:
Количество конкурирующих объектов.
Потенциал месторасположения конкурирующих объектов.
Основные характеристики конкурирующих объектов:
Объемно-планировочное решение.
Этажность.
Эксплуатационная загруженность.
Дифференцированность использования.
Ставки арендной платы и тенденции в их изменении.
Предполагаемое увеличение (уменьшение) числа конкурирующих объектов.
Выбор целевого рынка:
Определение круга потенциальных пользователей объекта.
Определение конкурентного преимущества варианта потенциального использования. Основными видами конкурентного преимущества являются:
цена предлагаемых услуг (ставка арендной платы);
качество предлагаемых площадей;
сервисное обслуживание (сопровождение) предлагаемых площадей.
Подобный анализ позволяет выявить «разумно возможный», обоснованный (оправданный), т.е. экономически целесообразный, вариант использования.
Максимальная доходность
Итоговым критерием ННЭИ является наибольшая доходность использования имущества среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных потенциальных вариантов. Данный критерий учитывает количественные, качественные временные характеристики доходов, ожидаемые от различных потенциальных вариантов использования имущества.
Для земли, как свободной, определение максимальной доходности производится следующим образом.
Сначала для каждого варианта потенциального использования исходя из сложившейся на рынке ситуации определяются потенциальная и эффективная доходность, эксплуатационные расходы и рассчитывается чистый операционный доход.
Затем определяются затраты на снос существующего здания и затраты на строительство нового объекта недвижимости. Таким образом, определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.
Наконец, чистый операционный доход распределяется между зданием (строением) и землей. С этой целью для каждого потенциального варианта использования применяются соответствующие им коэффициенты капитализации, отражающие связанные с каждым конкретным вариантом уровень риска, сроки возмещения капитала, соотношение собственных и заемных средств в структуре финансирования, ожидаемые изменения стоимости объекта и другие факторы.