- •Раздел 4. Жилищное право (9 часов)
- •Тема 16. Общие положения жилищного права (2 часа)
- •1. Понятие жилищного права. Жилищное законодательство
- •2. Право граждан рф на жилище: понятие и содержание
- •3. Понятие и правовая природа жилищных правоотношений. Субъекты жилищных правоотношений
- •4. Объекты жилищных правоотношений
- •5. Жилищный фонд рф: понятие и виды
- •Тема 17. Договор социального найма (5 часов)
- •1. Предоставление жилого помещения по договору социального найма: основания и порядок
- •3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (понятие, основания и порядок, отказ в принятии основания и порядок снятия граждан с учета)
- •4. Требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению. Нормы площади жилого помещения и их юридическое значение
- •5. Договор социального найма жилого помещения: понятие, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон
- •6. Расторжение и прекращение договора социального найма: порядок, основание и последствия
- •7. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, другого жилого помещения и без предоставления жилого помещения
- •8. Договор найма специализированных жилых помещений: понятие, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон
- •Тема 18. Договор найма жилого помещения (1 час)
- •1. Понятие и особенности договора найма жилого помещения. Источники правового регулирования
- •Глава 35 «Наем жилого помещения» предполагает два варианта договоров найма: договор социального найма (ст. 672 гк) и договор найма жилого помещения.
- •2. Стороны договора найма жилого помещения
- •3. Заключение и форма договора найма жилого помещения
- •4. Содержание договора найма жилого помещения
- •5. Права и обязанности сторон и их исполнение
- •6. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения: порядок, основания, последствия
- •Тема 19. Особенности пользования жилыми помещениями, находящимися в частной собственности (1 час)
- •1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему жилом помещении граждан
- •2. Особенности пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения
- •3. Особенности пользования жилым помещением на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением
- •4. Особенности пользования жилыми помещениями в жилищных и жилищно–строительных кооперативах
- •5. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
5. Договор социального найма жилого помещения: понятие, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного административного правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях ( С.И. Корнеев, Е.А. Суханов). Данное решение становится основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57, ч. 1 ст. 63 ЖК).
Легальное определение договора социального найма дается в ч. 1 ст. 60 ЖК.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления ) либо управомоченное ими лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
Правовая характеристика этого договора сводится к следующему. Договор социального найма консенсуальный, двухсторонний, взаимный, бессрочный, возмездный или безвозмездный (при освобождении нанимателя от платы за наем).
Наймодателем по договору социального найма выступает публичный собственник (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), действующий от его имени государственный орган, орган местного самоуправления, либо другая организация, управомоченная публичным собственником, например, управляющая компания.
Нанимателем по договору социального найма является гражданин РФ, которому предоставлено жилое помещение решением органа местного самоуправления.
С нанимателем по договору социального найма проживают другие граждане – члены семьи нанимателя. Членов семьи нанимателя можно условно разделить на три категории:
- члены семьи нанимателя, бесспорно относящиеся к таковым: супруг, дети, родители нанимателя. Для определения их правового положения учитывается факт родства и совместное проживание с нанимателем;
- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условиях: а) если они вселены нанимателем в качестве членов семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;
- в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке, например, фактические супруги, опекуны и др.
Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г. №315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.
Предмет договора социального найма жилого помещения определен кратко в ст. 62 ЖК. Как было отмечено ранее, (см. предыдущий параграф) требования к предмету договора социального найма жилого помещения подлежат значительному расширению с учетом систематического толкования норм ЖК.
Основные права наймодателя по договору социального найма:
- право требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- право требовать выполнения других обязанностей нанимателя, предусмотренных жилищным законодательством (использовать жилые помещения по назначению, не допускать разрушения и др.);
Обязанности наймодателя:
- передать нанимателю свободные от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества:
- иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание временных жильцов;
- требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- осуществлять обмен, замену жилого помещения (ст. 67 ЖК);
- иные права, предусмотренные законом или договором.
Обязанности нанимателя:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;
- иные обязанности, предусмотренные ЖК, другие федеральными законами, договором социального найма (ст. 67 ЖК).