- •1.2. Предмет и метод правового регулирования отношений, возникающих в исполнительном производстве
- •1.3. Источники исполнительного производства
- •1.4. Система исполнительного производства
- •1.5. Виды мер принудительного исполнения в исполнительном производстве. Стадии исполнительного производства
- •1.6. Принципы исполнительного производства
- •Глава 2. Субъекты исполнительного производства
- •2.1. Понятие и классификация субъектов исполнительного производства
- •2.2. Судебный пристав и иные органы и организации, исполняющие требования судебных актов и актов других органов
- •2.3. Лица, участвующие в исполнительном производстве
- •2.4. Лица, содействующие исполнительному производству
- •3.2. Место и время совершения исполнительных действий
- •3.3. Сроки в исполнительном производстве
- •3.4. Временная остановка исполнительного производства
- •3.5. Окончание исполнительного производства
- •3.6. Расходы в исполнительном производстве
- •3.7. Ответственность в исполнительном производстве
- •3.8. Распределение взыскательных денежных сумм и очередность удовлетворения требований взыскателя
- •1.2. Подготовка судебного пристава-исполнителя к принудительному исполнению
- •2.2. Арест имущества должника
- •2.3. Оценка имущества должника
- •2.4. Реализация арестованного имущества
- •3.2. Особенности обращения взыскания на заработок должника, отбывающего наказание
- •3.3. Особенности исполнения исполнительных документов о взыскании алиментов и задолженности по алиментам
- •Тема 4. Исполнение исполнительных документов по спорам неимущественного характера
- •Общие условия исполнения исполнительных документов, обязывающих должника совершить определенные действия или воздержаться от их совершения
- •4.1. Общие условия исполнения исполнительных документов, обязывающих должника совершить определенные действия или воздержаться от их совершения
- •4.2. Особенности исполнения исполнительных документов о восстановлении на работе и по иным трудовым делам
- •4.3. Особенности исполнения исполнительных документов о выселении должника, вселении взыскателя и по иным жилищным делам
- •4.4. Исполнение содержащегося в исполнительном документе требования об административном приостановлении деятельности должника
- •5.2. Обжалование действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя
- •5.3. Предъявление исков в исполнительном производстве
- •6.2. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество
- •6.3. Особенности обращения взыскания на ценные бумаги
- •6.4. Особенности обращения взыскания на результаты интеллектуальной собственности
- •Исполнение решений иностранных судов и арбитражей
6.2. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Кроме того, согласно п. 16 постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.1998 N 8, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Таким образом, при решении вопроса об отнесении к разряду недвижимости незавершенного строительством объекта следует различать две ситуации. Первая - незавершенный строительством объект является объектом обязательства по договору подряда, и можно говорить лишь об обязательственных правоотношениях, регулируемых гл. 37 ГК РФ, при которых возможна передача прав. И вторая - обязательственные правоотношения прекратились (договор подряда прекращен, расторгнут и т.д.) и имеется объект, обладающий физическими свойствами недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 25 и п. 1 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом, незавершенным строительством, право собственности на него должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав. Можно сделать вывод, что с этого момента недвижимость становится объектом гражданского оборота, то есть право на недвижимость возникает только после государственной регистрации, и только уже потом можно совершать с ней сделки как по отчуждению права собственности, так и по его обременению (ипотека).
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с таким объектом право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого объекта (разрешение на строительство), в некоторых случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта, не завершенного строительством.
Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:
1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;
2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.
Постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника утверждается старшим судебным приставом.
Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника, два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество, план объекта недвижимости, а при регистрации земельного участка - его кадастровый план и другие необходимые документы.
Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества, иного имущественного права должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий.
Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю. Если документ о государственной регистрации выдается правообладателю, то он должен направить копию указанного документа судебному приставу-исполнителю.
Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.
Обращение взыскания на недвижимое имущество должника состоит из его ареста, в необходимых случаях - изъятия у должника документов, подтверждающих его право на недвижимое имущество, и передачи их на хранение, а также реализации недвижимого имущества.
В силу особого значения недвижимости арест подобного имущества осуществляется в последнюю очередь.
Здесь нужно руководствоваться ст. 94 Закона об исполнительном производстве, где предусмотрено, что в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, в частности в третью очередь - на недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг; а в четвертую очередь - на непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и на участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения.
Процедура ареста недвижимого имущества должника подчиняется общим правилам. Особенностью является то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому для эффективного обращения взыскания на недвижимое имущество должника судебному приставу-исполнителю необходимо направить в учреждение юстиции копию акта об аресте имущества, с тем чтобы сделки по поводу данного имущества не совершались.
Согласно ст. 86 Закона об исполнительном производстве, недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.
Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.
В соответствии с ч. 8 ст. 89 Закона об исполнительном производстве при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;
2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.
При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме вышеуказанных документов, прилагаются:
1) копия решения об отводе земельного участка;
2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
Порядок проведения торгов определяется правилами ст. 448-449 ГК РФ.