Жилищное право.

Для нас здесь важны нормативные акты:

Жилищный кодекс от 2005 года.

Постановление Пленума ВС от 2 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практики при применении Жилищного Кодекса РФ».

Мы сейчас будем говорить о жилых помещениях. Понятие жилого помещения есть и в ГК, и в ЖК. Критиковать это понятие можно долго и мучительно: ЖК проявляет чудеса логики и здравого смысла. Исходя из определения получается что это недвижимость, пригодная для проживания и которое является изолированное. А ещё отвечает определённым стандартом.

Изолированность предполагает, что помещение имеет самостоятельный вход и выход. Но не будет считаться изолированными коридор, проходная комната, места общего пользования.

Но в ЖК о договоре социального найма говорится, что предметом договора не может быть неизолированное жилое помещение.

Жилищный фонд. Вся совокупность жилых помещений в РФ называется жилищным фондом.

Жилищный фонд классифицируется:

1. По форме собственности. Государственная (РФ и субъектов), муниципальная и частная.

2. В ЖК ещё появилось новое деление. В зависимости от его целевого назначения, его использования.

• Жилищный фонд индивидуального использования; Это ситуация, когда фонд используется собственником для своего проживания и члены их семьи. Это частная собственность.

• Жилищный фонд социального использования, социального назначения; Это фонд, который используется по договорам социального найма жилья. Фонд находится в государственной или муниципальной собственности.

• Фонд коммерческого использования; Это фонд, который используется по договорам коммерческого найма жилья. Этот фонд может находиться в любой форме собственности – ограничений нет.

• Специализированный фонд. Это фонд, который находится в собственности государственной и муниципальный. Это специализированные помещения. Это маневренный фонд, жилые помещения для беженцев и переселенцев, общежития, служебные жилые помещения…

Нас будут интересовать только договоры обязательственного характера – это договоры коммерческого и социального найма жилья.

Жилищное право – предмет совместного ведения федерации и субъектов федерации.

Тема: «Социальный найм».

Мутная тема, в общем.

Социальный найм представляет собой некий, на сегодняшний день весьма ограниченный, вариант использования жилищных помещений.

Прежнее законодательство основывалось на положениях прежней конституции, где указывалось, что государство обязуется обеспечивать граждан жилым помещением.

В настоящей Конституции другие права. У нас не закреплён принцип того, что государство обязуется обеспечивать граждан жильём. Там сказано, что государство содействует гражданам в улучшении жилищных условий. Фраза достаточно расплывчатая, ибо содействовать можно и советом из серии «Хотите жильё – купите».

В ныне действующем ЖК РФ закреплены условия, конкретные требования к этим гражданам, при которых граждане имеют права требования на заключения такого договора.

По общему правилу для получения такого жилого помещения надо, чтобы граждане нуждались в улучшении жилищных условий, а также одновременно граждане должны относиться к категории малоимущих.

Для отдельных категорий лиц, которые установлены федеральными законами или законами субъектов РФ, для них необходимо выполнение одного критерия – нуждаемости. Идёт речь о прямо предусмотренных категориях субъектов: скажем, в ФЗ «О прокуратуре» есть.

Но мы будем говорить об общих случаях. А для него надо два условия – нуждаемость и малоимущими быть.

Нуждающимися с точки зрения ЖК могут быть следующие категории граждан:

1) Лица, которые жилья не имеют. Вообще. Это лица, которые не являются собственниками жилого помещения или членами семей собственников, не являются нанимателями жилого помещения… В общем, вообще нету.

2) Лица, которые проживают в жилых помещениях, непригодных для такового проживания, не отвечающих установленных требованиям.

3) Лица, которые проживают в квартирах, занятых несколькими семьями (коммунальные квартиры), если в составе семьи имеется некое лицо, страдающее тяжёлой формой хронического заболевания, при которых совместное проживание с ними невозможно (к примеру, открытые формы туберкулёза).

4) Лица, которые имеют обеспеченность жилой площадью менее установленной нормы на человека. Есть разные нормы – нормы предоставления жилья, учётная норма. Учётная норма. В Воронежской области есть закон от 9 октября 2007 года №93-ОЗ «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма». В этом законе есть статья 3, которая определяет так называемую учётную норму для Воронежской области, и она составляет 11 (одиннадцать) квадратных метров общей площади на человека. Решением от 7 июля 2005 года городской Думы города Воронежа ранее была установлена та же самая учётная норма (а вот норма предоставления различаются). В этом законе Воронежской области определяются ещё дополнительно категории граждан, которые имеют право претендовать на получение жилья (перечень на две страницы, причём часть из них – это перечисление тех лиц, которые прямо предусмотрены специальными законами (несовершеннолетние узники концлагерей), + те граждане, которые становились в очередь на получение жилья из тех предыдущих тридцати, часть из которых упразднена). Закон этот областной просмотреть.

Иных категорий нет в ЖК РФ – это все. В предыдущих документах, ранее действовавших, с учётом документов субъектов – там выделялось порядка тридцати категорий нуждающихся.

Для получения такового жилья гражданин должен быть малоимущим.

В Воронежской области есть закон от 30 ноября 2005 года за номером 72-ОЗ «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма в Воронежской области».

Этот закон тоже нужно прочитать.

Решение о признании гражданина малоимущим принимается органами местного самоуправления на основании законов.

Два критерия: наличие находящегося в собственности имущества и размеры его доходов.

В областном законе описана сама методика, но конкретных показателей для оценки малоимущий ли человек не сказано. Есть то, кто принимает, что должен учитывать, а вот конкретных цифр – нет.

Есть такой документ, как Решение Воронежской городской думы от 20 мая 2009 года, в котором установлены некие пороговые значения стоимости имущества и доходов в целях признания граждан малоимущими. Здесь есть некая расчётная формула. Самое решение тоже небольшое – всего на две странички. По этой формуле и производится расчёт. Из этой формулы вытекает, что если у вас вообще за душей нет собственности, но есть 6933 рубля дохода – вы богатый человек. При определении стоимости имущества в первую очередь оценивается собственность на помещения, земель, транспортных средств, предметы антиквариата, искусства, ценные бумаги, суммы во вкладах в банках…

В общем, это очень редкие случаи.

Чтобы гражданин был малоимущим он должен получить решение муниципального органа о том, что он малоимущий.

Для того, чтобы граждане могли получить жилое помещение (подавляющая их масса находится в муниципальной собственности), то по месту жительства он обращается в орган местного самоуправления с документами, подтверждающие нуждаемость и то, что он малоимущий для постановки на учёт. А ещё должна быть справка, которая подтверждает, что он не ухудшал свои жилищные условия.

В ЖК есть норма, что если граждане в течение пяти лет до постановки на учёт намеренно ухудшили свои жилищные условия. Нужно получить для этого справку о сделках, заключённых с недвижимостью. НО!!! Мы не можем получить справку о сделках, только о правах на недвижимость. Но у нас также нет всероссийской базы… То есть, у нас что-то было и мы в течение пяти лет их продали – значит, ухудшили. Однако, наличие собственности в другом субъекте может и не стать известным в этом субъекте.

Если все органы представлены, то органы должны в 30 дней должны решение принять о постановке или не постановки на учёт. Не поставить на учёт они могут, если нет документов каких-то либо какие-то условия не выполнены.

Но есть не только очереди нуждающихся, но есть и граждане, которые имеют право на внеочередное предоставление жилья. А ещё раньше были и первоочередные очереди – теперь их нет. Внеочередные – когда жилое помещение стало непригодным в связи со стихийным бедствием.

А потом они стоят в очереди и ждут. Причём периодически они предоставляют документы о том, что основания не отпали.

Парадоксальная норма: могут на выбор предоставить вместо квартиры земельный участок для индивидуального жилищного строительства, то гражданина снимают с учёта и… Он, по факту, может сразу после опять поставиться на учёт.

Орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении жилого помещения и на основании этого решения заключается договор социального найма.

По прежнему ЖК был ещё некий промежуточный этап – на основании решения о предоставлении жилого помещения ему выдавался ордер и на основании этого ордера он вселялся и потом уже он заключал договор. Сейчас этого ордера нет.

В ПП ВС «О применении жилищного кодекса» для оспаривания предоставления гражданину жилья были иски о признании ордера недействительным. Теперь же иски о признании недействительным решения органа местного самоуправления и также признании недействительным договором социального найма. ВС написал, что требования о признании этих решений недействительными подлежат разрешению исходя из аналогии закона применительно к правилам, установленным для недействительных сделок. То есть в том же порядке, что и недействительные сделки, хотя вообще-то это административное решение, тут сделкой и не пахнет. Но – по правилам сделки, поэтому те же правила, та же исковая давность 3 года…

Основания для признания решения недействительным: если представлены несоответствующие действительности сведения или были неправомерные действия должностных лиц (за взятку), или если очередь нарушена (тому, кто десятым стоял – дали, а тому, кто первым – нет).

Последствия недействительности: гражданин переселяется в ранее занимаемое помещение, а если невозможно – то ему предоставляется равноценное ранее занимаемому.