Договор социального найма.

Определение есть в ЖК РФ. По этому договору гражданину, признанному нуждающимся и малоимущим, предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального фонда социального использования для проживания в нём.

Консенсуальный, двусторонний, возмездный (возмездность есть, но её там мало) договор.

Предмет договора. Предметом должно быть жилое помещение. Оно на то и жилое, чтобы отвечать требованиям к жилым помещениям: санитарным требованиям, оно должно быть изолированным…

Насчёт изолированности. По общему правилу жилые помещения гражданам предоставляются в виде отдельной квартиры. В виде комнаты по общему правилу не предоставляются по причине того, чтобы не создавать заново коммунальные квартиры. Насчёт коммунальных квартир – в первую очередь пытаются заселить коммунальную квартиру тем лицам, которые уже проживают в данной коммунальной квартире. Есть дальше возможность собственником других комнат выкупить. И только если нет – то тогда заселяют. Идея такая, чтобы не создавать коммуналки.

ОЗ-93 Воронежской области речь идёт о помещениях жилищного фонда Воронежской области. Норма такая: на одного человека – 33 квадратных метра, на семью из двух человек – 42 метра, если три и больше – не менее 18 метров на каждого общей площадью.

Если говорить о муниципальном фонде, то решение Воронежской городской думы от 7 июля 2005 года в Воронеже норма предоставления от 14 до 18 метров в квадрате на каждого человека. Одиноко проживающим можно предоставить большей площадью, но не более чем в два раза.

Кроме того, требования к жилому помещению: оно должно находиться в черте города. Там, где стал на учёт – там и дадут.

Оно должно состоять из определённого числа комнат. Прошлый ЖК: не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет кроме супругов. Нынешний ЖК говорит то же самое, с тем лишь исключением, когда они согласились с этим. Если разнополые дети плюс родители – то, получается, трёхкомнатная квартира.

В прежнем ЖК было условие, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта. Но в нынешнем ЖК такого условия при предоставлении жилья нет. Но есть маленький момент: выселение граждан из жилых помещений, который возможно в трёх вариантах: с предоставлением другого благоустроенного жилья, просто другого жилья или без предоставления. Один из случаев для выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилья одно из условий – если жилое помещение не соответствует условиям, аварийное если.

В общем, критерий благоустроенности просто пропустили.

Благоустроенное помещение – это то помещение, которое отвечает среднему уровню характеристик в данном населённом пункте. Речь в первую очередь шла об обеспеченности коммунальными услугами. Если большая часть жилищных помещений имеет центральное отопление или канализацию, то нельзя предоставлять с печкой и колодцем вместо их.

ПП ВС в случаях, когда выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья. Благоустроенность = соответствие технических и санитарных требований. Но какая-то странная логика: ведь могут и неблагоустроенные помещения предоставлять, и что тогда получается – только переселили, и опять на учёт. Но тогда, если оно не отвечает этим требованиям – значит, вообще это помещение не жилое.

Требования к предоставляемому жилью. В прежних Пленумах ВС (их было целых два) разъясняли, что при предоставлении жилого помещения учитываться должны были заслуживающие внимания доводами и интересами граждан, которым предоставляется это жилище. Под такими доводами и интересами Пленум понимал, что если эти условия не дают ему пользоваться предоставляемым жильём (скажем, селить инвалида на четвёртый этаж в дом без лифта нельзя).

В нынешнем кодексе ни слова, ни полслова об этих доводах и интересах не говорится.

Требования к предмету: жилое помещения и все требования к нему как к жилому помещению.

Стороны этого договора.

Наймодателем выступают соответствующие уполномоченные органы от имени собственника (собственником является само муниципальное образование или субъект РФ).

Другая сторона – это граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении им жилья.

Наниматель в этом договоре фактически будет один. На учёт обычно ставится Пупкин и его семья, Пупкин будет нанимателем, но с ним будут проживать члены его семьи и будут иметь те же права и обязанности, что и наниматель. В пункте 24 ПП ВС перечнем названы все права и обязанности нанимателя и их семьи.

Если бывшие члены семьи, но проживающие в том же жилом помещении, то они сохраняют те же права, что и у членов семьи. Это при условии, что они проживают, а если выехал – обратно уже не въедешь. У них есть нюансы в ответственности: они несут самостоятельную ответственность перед наймодателем. Пока они члены семьи – у них солидарная ответственность, а если бывшие – то самостоятельная.

Кто относится к членам семьи.

Несколько групп выделяются в членах семьи:

1 группа. Супруг/супруга, дети и родители нанимателя, с ним проживающие. Если они живут вместе – если вместе не живут, то нет.

2 группа. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя и ведут с ним общее хозяйство.

ЖК говорит, что можно вселить супруга, дитя и родителя в уже полученное жилое помещение, то нужно получить согласие всех тех, кто живёт в этом жилого помещение уже. Если речь идёт о несовершеннолетнем ребёнке, то согласие не нужно – он и так вселяется.

Если же мы говорим о второй группе, то они должны были быть вселены в жилое помещение с согласия всех, кто уже проживает в этом жилом помещении и плюс нужно согласие наймодателя. При этом наймодатель может запретить вселение этих лиц, если норма площади нарушается (а первую неважно, всё равно можно). Плюс ещё нужно, чтобы мы вселяли этого человека как члена семьи. Ведь можно вселять и как временного жильца, и здесь тоже согласие наймодателя нужно. Прежний кодекс говорил, что не когда совместно проживают, а ведут общее хозяйство и совместно проживают, даже если на момент поселения вселялась временно – тогда член семьи (скажем, троюродную бабушку из деревни забрали на зиму, но так она и осталась).

ПП ВС говорит, что под ведением общего хозяйства в первую очередь понимается ведением общего бюджета, общие расходы, какие-то общие вещи…

Есть ещё и третий случай. По решению суда в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи и иные лица. Условия те же самые – тоже нужно, чтобы вели они общее хозяйство…

Лектор считает, что явно неудачные формулировки. Они плохо работают, и хотя, конечно же, социального найма почти нет, это не значит, что нужно плохо писать.

Форма письменная. Правительством даже утверждена типовая форма договора социального найма.

Цена. Устанавливается нормативно.

Срок. Договор бессрочные, без ограничения срока.

По элементам – всё.