18.Структура и состав договора об оценке.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

объект оценки;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24⁶настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

19. Идентифицирование объекта недвижимости.

Включает описание характеристики, как адрес, полное юридич. описание, точное местоположение и границы недвижимости.

Идентификацию составляют на основе информации, предоставленной заказчиками и сведений, полученных из гос. реестра, данных обследования зем. участков в соответствии с законодательством.

Индтиф. имущ. прав – это особенность оценки недвижимости, т.к. явл. комплексным подходом, в котором недвижимость одновременно рассматривается и как реально существующий физ.объект, и как набор прав частных, либо юридич. лиц, которые имеются или предъявляются на собственность или использование зем.участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленные отделением или разделением прав собственности.

В процессе определения рыночной стоимости, оценщик учитывает ограничения прав собственности.

Договор аренды, сервитуты, ограничения по залоговым удержаниям, притязания на права собственности, а также на права расположения воздушным пространством или наземные территории.

При оценке частичных имущественных прав всегда в начале следует оценить рыночную стоимость всего объекта с безусловным правом собственности и затем оценивается стоимость частичных имущественных прав в объекты недвижимости с учетом рыночной информации на конкретный вид.

Неодинаковая оценка рынков недвижимости конкретных объектов частично имущ.права на недвижимость явл.иллюстрацией принципа оценки, т.к. их стоимость может не совпадать со стоимостью вкладом в целое. Стоимость недвижимости с безусловным правом собственности не всегда равна суммарной стоимости всех частичных имущ. прав.

Данный случай является следствием разделения безусловной, избирательная реакция рынка на конкретное предложение, эффективности подбора элементов, составляющих имущественный комплекс недвижимости. Сферы применения или назначения результатов оценки – это экононич.процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оцениваемого результата стоимости.

Оценки стоимости недвижимости проводятся в целях определения:

- цены купли-продажи

- суммы залога при кредитовании

- базы налогообложения

- условий арендного договора

- стоимости зданий и сооружений, бух.отчетности в целях компенсации при отчуждении имущ. прав

- базы договора страхования

Выяснения способа дальнейшего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры и оценки, от сбора и анализа информации до применения результативных методов оценки и принципов согласования результата.

Выбор и определение выбора стоимости – это цель любой стоимости в соответствии с действующими международными российскими стандартами оценки.

Вид оценки диктуется разными факторами, связанными имущ.правами, сферой применения и назначения результатами оценки с объектом оцениваемого здания. По российским стандартам используют следующие виды стоимости:

рыночная стоимость

стоимость объекта недвижимости с ограниченным рынком

стоимость замещения

стоимость воспроизводства

стоимость при существующем использовании

стоимость для цели налогообложения

инвестиционная стоимость

ликвидационная стоимость

стоимость утилизации

специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и т д на входящие в стандарты, но заявленные нормативными актами.

Вид стоимости обязательно указывается в задании на оценку, дается письменное определение стоимости, не противоречащее стандартам оценки.

Выбор подходов и методов оценки не зависит от вида определенной стоимости, вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целой оценки.

20.Рыночной стоимостью является стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по договору, заключенному между покупателем и продавцом, после соответствующего маркетинга и при условии, что каждая из этих сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

Рыночная стоимость, определяемая оценщиком, всегда вероятная величина, т. е. она отражает одновременно наиболее вероятную и обоснованную с точки зрения оценщика цену, которую может получить продавец за объект оценки, и самую выгодную цену, которую могут согласиться заплатить на дату оценки покупатели.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

К нерыночным видам стоимости относятся стоимость замещения, стоимость восстановления, остаточная стоимость замещения (восстановления), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, оценочная стоимость и другие виды стоимости. Порядок определения рыночной стоимости и нерыночных видов стоимости устанавливается положениями (национальными стандартами) оценки имущества.

Стоимость замещения рассчитывается как текущая на дату оценки стоимость затрат на создание или приобретение нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть адекватной заменой ему.

Стоимость восстановления представляет собой текущую на дату оценки стоимость затрат на создание (приобретение) в современных рыночных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки.

Текущая стоимость - стоимость, приведенная в соответствии с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки.

Стоимость ликвидации это стоимость, которую предполагается получить за объект оценки, исчерпавший свою полезность в соответствии со своими первоначальными функциями.

Инвестиционная стоимость - стоимость, которая рассчитывается с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки.

Исходные данные, необходимые для оценки геологической информации. Расчет рыночной стоимости права собственности производился затратным и доходным подходами. Определение стоимости права пользования геологической информацией основано на методе реальных опционов.

На этапе передачи права пользования недрами геологическая информация чаще всего также передается в пользование. Купля-продажа данного объекта оценки происходит в редких случаях без участия государства.

Износ ГИ принят за нуль, поскольку на дату оценки не существует каких-либо новых технологий, которые могли бы дать более точную оценку запасов в недрах, поэтому моральный износ отсутствует. В то же время не было выявлено никаких внешних условий, влияющих на полезность объекта оценки и приводящих к ее снижению, поэтому экономический износ также отсутствует. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что итоговая оценочная стоимость ГИ по затратному подходу составляет 89.97 млн. руб.

Затратный подход к оценке позволил вычислить на основе метода замещения стоимость объекта оценки, равную 89.97 млн. руб.