22. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости.

Используемые при оценке недвижимости разновидности определения ее стоимости можно сгруппировать следующим образом:

1. Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат:

-восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

-стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта., имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.;

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости, прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

-страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости;

2) Виды стоимости, определяемые выгодами от использования обьекта недвижимости:

-стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника;

-инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажи, сдачи в аренду и пр.; 3) виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком:

-рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, которой должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Моноксония – рынок покупателя (1 покупатель и моного производителей), цена покупателя.

Монотония – цена производителей (1 производство и много покупателей)

23. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости — методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недвижимости, основывается на следующей формуле: оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка.

Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда, а, следовательно, и три группы принципов. Это:

1) Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- принцип полезности;

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность — способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях)

- принцип замещения;

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анализа продаж (МСП), за- (ЗП), доходный подход (ДП).

С точки зрения МСП применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает: никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

-принцип ожидания; С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных потоков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.