14. Операции с недвижимостью

Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено Гражданским кодексом Российской федерации (часть II). Продажа недвижимости регулируется ст. 549-558, продажа предприятия — ст. 559-566, аренда зданий и сооружений — ст. 650-655, аренда предприятий — ст. 656-664 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор купли-продажи (контракт на продажу) — документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец — продать ее на установленных условиях. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права собственности на недвижимость. Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки: • акт инвентаризации; • бухгалтерский баланс; • заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; • перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Кредиторы по обязательствам, включенные в состав предприятия, должны быть (до его передачи покупателю) письменно уведомлены о его продаже продавцом или покупателем. 15. Аренда — юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях. Субаренда — аренда имущества у его арендатора, т.е. передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).

Лизинговые операции регулируются Законом РФ «О лизинге от 18 июля 1995 г. за № 108-ФЗ. В зависимости от сроков или продолжительности в международной практике различают три вида аренды: • долгосрочную на срок более одного года, получившую название лизинг; • среднесрочную — на срок от нескольких месяцев до одного года именуемую хайринг; • краткосрочную —на срок до нескольких месяцев, называемую рейтинг.. В зависимости от содержания и методов осуществления аренда может быть следующих видов: Финансируемая аренда (финансовый лизинг) состоит в том, что лизинговая фирма, выступающая арендодателем, оплачивает большую стоимость недвижимого имущества, заказываемого заинтересованной в аренде фирмой у конкретного поставщика. Арендатор при финансированной аренде заключает арендный договор, как правило, на длительный срок близкий к, сроку окупаемости имущества. По истечении срока давности арендатор может продлить договор, заключить новый контракт, вернуть имущество — предмет аренды — или купить его по остаточной стоимости. По существу финансируемая аренда — форма долгосрочного кредитования потребителя недвижимого имущества, который путем выплаты арендных платежей погашает его стоимость. Возвратный лизинг представляет собой разновидность финансового лизинга, когда собственник недвижимости продает его лизинговой компании с которой заключает соглашение о лизинге этой недвижимости, то есть выступает в качестве лизингополучателя. Продавец собственности ставший ее арендатором, получает в свое распоряжение от покупателей согласованную сумму от сделки купли-продажи, а покупатель выступает уже как арендодатель. Текущая аренда (оперативный лизинг) предполагает предоставления в аренду заранее приобретенного арендодателем имущества на длительный срок за установленную в арендном договоре плату. Цель текущей аренды — удовлетворить временные потребности арендатора в арендуемом имуществе. Срок аренды как правило, значительно меньше сроков физического и морального износа недвижимого имущества. При текущей аренде ставки арендной платы выше чем при фиксированной, поскольку арендодатель берет на себя риски, коммерчески морального старения недвижимого имущества, снижение рентабельности, а также другие прямые и косвенные непроизводственные затраты ремонтом или простоем имущества.

Сумма арендной платы должна возмещать арендодателю: • рыночную стоимость закупленного у поставщиков недвижимого имущества за вычетом его остаточной стоимости после окончания срока аренды; • стоимость кредита, полученного от поставщика, банка или другого инвестора; • административные издержка, расходы на страхование и техническое обслуживание; • обеспечивать получение запланированной прибыли на капитал, вложенный им в арендную операцию. Арендные ставки, как и цены, зависят от спроса и предложения на рынке. Но основным правилом служит то, что чистая стоимость аренды с учетом остаточной стоимости, но без расходов на страхование, техническое обслуживание и другие услуги, предоставляемые арендодателем, не должна превышать стоимости недвижимости при их приобретении в кредит и стоимости самого кредита. 16. Ипотека 1) передача вещи в залог без передачи владения. Обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость. Ипотека с плавающей ставкой — вид ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени. Ипотека е равномерными выплатами — метод погашения займа, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными Ипотека с участием («участвующая» ипотека) ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости или в доходе от реализации недвижимости. Закладная —документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга. Акт передачи — документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга. Реституции — восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение собственности законному владельцу. Левередж — рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости.

Секьюритизация — выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения транзакционных издержек на рынке недвижимости. Рента — регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности Эскроу — подписанный и скрепленный печатью документ выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определённого события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с недвижимостью такой третьей стороной в США является специализированная копания, оказывающая эскроу – услуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотечного кредитования средств, предназначенных для уплаты налогов и страховки. В несколько модифицированном виде эскроу-услуги оказываются при сделках с недвижимостью в российских условиях. На заметку Сегодня появились уже новые объекты недвижимости: • участки недр в Антарктиде; • приватизированные участки территории Луны

Договор об Антарктиде 1959 г. не предусматривает прав собственности какой-либо страны на отдельные части континента. В начале 1980-х гг. была разработана, но не принята Международная Конвенция об использовании минеральных ресурсов Антарктиды. Однако данный вопрос не снят с повестки дня. Поэтому, закреплёние участков недр Антарктиды в собственности какого-либо государства — это вопрос XXI в. Приватизация Луны — это не шутка. В 1980-е гг. американец Хоуп стал по американской юрисдикции законным владельцем Луны и планет Солнечной системы, о чем были оповещены администрации США, Китая, СССР и ООН. Сегодня в США действует «Лунное посольство», которое имеет своё представительства в Израиле, Венгрии, Японии, Германии, Китае, а также в г. Санкт-Петербурге. Благодаря питерскому представительству «Лунное правительство» ряд российских граждан получили иноземное гражданство. Владелец участка Луны получает лунное гражданство, паспорт и специальный лунный глобус (карту) с указанием его участка. Существует, так же законодательство, и по лунным законам участок на Луне можно продать или передать по наследству. Участки на Луне имеют размер 720 гектар, и сегодня они охотно продаются и покупаются.