19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.

1. падение ставки % по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации, вндут к росту цен на жилье, росту чистых инвестиций.

2. рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведет к росту затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций, росту арендной платы, и цен на рынке недвижимости

3. рост доходности государственных ценных бумаг ведет к относительному снижению доходности инвестиций, цены на недвижимость падают, снижаются объемы строительства, чистыен инвестиции падают, арендная плата растет.

4. датирование арендной платы ведет к искусственному ее завышению , искажается рыночная информация и это приводит к завышению цен на рынке.

5. государственное строительство жилья или предоставление льгот строительным компаниям ведет к превышению объемов строительства над размерами, которые востребованы рынком, приводит к снижению цен на недвижимость, падению объемов частных инвестиций и снижению арендной платы.

20. Особенности развития российского рынка недвижимости.

Наиболее емким термином отражающим современное состояние рынка недвижимости в России, является «становление», т.е. рынок уже возник, но не превратился в развитое явление, не обозначились элементы. Становление проявляется в ряде характеристик: сочетание рыночных отношений с уравнительно-распределительными характеристиками для периода огосударствления; неопределенность понятия «недвижимость», несоответствие между его определением в документах разного уровня; широкое распространение псевдорыночных отношений.

Факторы, которые определяют специфику становления российского рынка недвижимости: 1) общие для всей экономики (политическая нестабильность; экономическая и социальная нестабильность; мверхвысокие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы), 2) специфические (запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами экономики; акцент делался на рынке жилья, мотивами приобретения недвижтмости выступали спекулятивные и потребительские мотивы; ведущую роль на рынке играют брокерские фирмы; отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; развитие рынка в отсутствии необходимой для его функциони рования финансовой и рыночной инфраструктуры

21. Сущность оценки недвижимости

Оценка недвижимости — процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости всегда выступает как:

адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;

процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.),

° процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;

° процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Ценность объекта недвижимости находится в прямой зависимости от:

характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, технических характеристик);

состава и качества передаваемых прав;

содержания проводимой с имуществом операции;

мотивации участников сделки;

условий совершения и финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, определяет и многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. Вместе с тем все это многообразие может быть сведено к трем группам факторов, которые относятся к прошлому, настоящему и будущему объекту недвижимости.