1) Принцип обязательности внесения записи в реестр для возникновения права на недвижимую вещь

Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: невнесенные права не признаются возникшими. Нет регистрации – нет права.

• "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него" (п. 2 ст. 8 ГК РФ);

• "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" (ст. 2 Закона о регистрации).

Момент, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими:

• С даты внесения записи в реестр. (п. 3 ст. 2 Закона о регистрации) – админ природу, кот опосредует частный оборот.

• Со дня подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации (+ у Бевзенко, т.к.)

  • Переход права по воле не регистрирующего органа, а частных лиц, а кот была выражена ими в заявлении о регистрации перехода права лучше отражает частнопр принцип частной инициативы.(который по мнению Бевзенко похож на распорядительную сделку)

  • Защитить интересы покупателя в случае, если с момента подачи заявления до момента регистрация права судебный пристав наложит арест на имущество продавца. Согласно абз. 2 п. 4 ст. 19 Закона «О гос регистрации» в таком случае прав приостанавливается до снятия ареста или запрета...". И это не ущемление прав кредиторов, потому что они могут воспользоваться процедурой банкротства.

  • Теоретическое: если исходить из того, что покупатель, ожидающий перехода к нему права на оплаченную вещь, считается обладателем некоего ограниченного вещного права (права ожидания), возникшего в момент подачи заявления о регистрации права покупателя <1>, то это право все равно старше (по моменту возникновения) прав кредиторов, по требованию которых была арестована недвижимая вещь продавца (которые могут считаться как бы обеспеченными "залогом", установленным судом на имущество должника)

Исключения из принципа внесения:"если иное не предусмотрено законом" (п. 2 ст. 8 ГК РФ)

• Приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, абз. 2 п. 11 Постановления N 10/22) – со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента гос регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит гос регистрации.

Причины исключения:

• нести бремя по содержанию этого имущества

• получить доходы и плоды от этого имущества

• возможность защищать свое владение наследственным имуществом, как это обычно делает собственник, т.е. при помощи виндикационных и негаторных исков.

НО наследник не может до момента гос. регистрации передавать имущество по сделкам.

• Универсальное правопреемство при реорганизации ЮЛ (ст. 58 ГК РФ).

• Реорганизация – чтобы не было бесхоз им-ва

• Выделение (сложно), т.к. реорганизуемое ЮЛ остается существовать и проблемы бесхозяйного им-ва не возникает. Придание случаю реорганизации в форме выделения характера исключения из принципа внесения неоправданно повышает риски для оборота. Арендаторы, залогодержатели не могут воспользоваться защитой добросовестного приобретения, да и вообще универсальное правопреемства. здесь нет, НО ВАС считает, что есть – Постановление от 17 марта 2011 г. N 15762/10

• Приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива (жилищного, гаражного и т.п.) (п. 4 ст. 218 ГК РФ)

• Супружеская собственность (п. 1 ст. 256 ГК РФ и предл. 2 п. 2 ст. 34 СК РФ) – соц направленность. Сделки без согласия 2го спруга признаются не действительным, но оборот защищает абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ

• Право члена семьи собственника жилого помещения пользоваться помещением также возникает без внесения в ЕГРП записей об этом (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Данное положение является совершенно неприемлемым, в случае если это право сохраняется против нового собственника недвижимой вещи. Однако, с 2004 года п. 2 ст. 292 ГК РФ это право члена семьи собственника жилого помещения не может быть противопоставлено новому собственнику жилого помещения.

• Право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК), что предусмотрено в ст. 551 ГК.

• Инвесторы имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Концепции:

  • Вещно-пр. Подобные положения некоторых законов трактовались долгое время как исключение из принципа внесения, поскольку ПС возникает у инвестора без внесения записи в реестр (с момента совершения инвестиций). Она легла в основу обширной практики (рассмотрение концепций автор осуществляет с точки зрения примера с инвестициями в долевом строительстве). НО, с начала 2000-х годов от этой концепции стали ОТХОДИТЬ, поскольку она не объясняла:

• как долевая собственность инвестора на здание преобразуется в ПС на конкретное помещение в договоре

• как разрешить казус с двойной продажей одного и того же помещения 2м разным лицам

• как происходит ситуация, случающаяся при банкротстве застройщика, когда часть конкурсной массы (недостроенное здание) передается одной группе кредиторов (инвесторам, поскольку это уже их собственность), а приоритет этой группы основан не на положениях закона.

• Обязательственно-пр. Инвестор – сторона в договоре, ПС возникает только после надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (и подлежит регистрации). При таком подходе другие кредиторы находятся в лучшем положении при банкротстве застройщика (недостроенное здание – часть конкурсной массы), а расчеты ведутся в соответствии с очередями, указанными в ФЗ о банкротстве. Этот ЛУЧШЕ (Постановление Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. N 54), т.к.:

  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает законный залог инвесторов на объект инвестиций, т.е. инвесторы объявляются кредиторами-залогодержателями (по з-ву РФ собственник не может являться одновременно залогодержателем)

  • ФЗ о банкротстве устанавливает приоритет таких кредиторов и вводит спец процедуры и условия удовлетворения требований инвесторов

• Ситуации с ипотекой

  • Законная ипотека (ст. 11 ФЗ об ипотеке) подлежит гос регистрации, но она имеет не правоустанавливающее значение, поскольку (по тексту статьи) регистрируется имущество, на которое лицо уже имеет ПС. Законодатель легализовал также тайные ипотеки (с информацией о которой участники оборота не могут ознакомиться), что делает запись в реестре не достоверной и это сильно бьет по обороту. НО суды выработали подход, согласно кот ипотека не считается заключенной, если нет записи в реестре, даже при наличии фактического состава. Законная ипотека возникает без регистрации, но она может быть противопоставлена только тому, кто знает или должен знать о наличии оснований для возникновения законной ипотеки

  • Уступка ипотеки (ст. 384 – при уступке основного обязательства переходят и доп требования, например залог; 389 ГК РФ – уступка права по зарегистрированной сделке также требует регистрации). Момент перехода прав:

    • С момента регистрации уступки у цессионария. НО залогодержателем может быть только кредитор по обеспеченному залогом обязательству, а в момент времени между уступкой и ее регистрацией кредитором по обязательству будет цессионарий, а залогодержателем – цедент, что противоречит рос залоговому праву.

    • С момента совершения уступки по долгу, обеспеченному залогом (ст. 384 ГК, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10), НО есть минусы: неправильная запись в реестр; отсутствие мотивации к изменению записи, ведь у лица уже и так есть необходимые права. НО подход выбран плохой, но суды смогли нивелировать его недостатки: установлено, что новый кредитор не может предъявлять требования по ипотеке до регистрации (мотивация приводить реестр в соответствие).

• Земельный участок. При переходе ПС на строение, здание и т.п., находящееся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает такое же право на участок земли, необходимый для использования здания, каким обладал прежний собственник (без регистрации), т.к. здание рассматривается отд от зем участка (ст. 552 ГК и ст. 35 ЗК). Это право на земельный участок возникает с момента регистрации ПС на здание. Потребность в одновременном обращении прав на зем участок и прав на здание, на нем расположенное, и породила принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ.

Покупателю, даже не являющемуся субъектом, которому зем участок может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, переходит право бессрочного пользования участком, причем для перехода этого права к покупателю внесения записи в ЕГРП не требуется

• Правила о возникновении права собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям на ПС (ст. 3.1 Вводный закон к ЗК РФ). До 1 июля 2006 года действовал специальный ФЗ, разграничивавший земельные участки между ППО с помощью актов Правительства, ПС возникало с момента регистрации. Такая процедура оказалась крайне медленной. Во вводном законе к ЗК устанавливались критерии разграничения участков; право возникало с момента вступления в силу вводного закона, регистрация правоустанавливающего значения не имеет (эти два положения из текста закона не ясны, что и породило проблему). Ее решил ВАС РФ, в одном деле он вынес решение, что ПС возникло у нового ППО с момента вступления в силу закона, регистрация не нужна, а ППО, указанное в реестре, утратило ПС.

Момент возникновения права хоз ведения и оперативного управления недвижимым им-вом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям)

• С момента передачи имущества (п. 1 ст. 299 ГК), если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

• Иное установленное законом (п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК) – об особенностях возникновения права на недвижимое имущество.

Но ведь последовательность прочтения п. 1 ст. 299 и п. 2 ст. 8 ГК РФ можно "перевернуть".

Сначала Президиум ВАС по делу ФГУП «Почта России» vs «ЦентрТелеком» решил, что п.1 ст. 299 ГК имеет большую силу и право возникает и без внесения в ЕГРП.

Однако весной 2010 г. в Постановлении N 10/22 Пленумы ВАС и ВС приходят к др. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, в этой связи эти права на недвижимое имущество возникают с момента их гос регистрации.

Влияние приобретательной давности на регистрацию прав на недвижимость

• При наличии в Реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается (всегда можешь посмотреть в реестр)

• Приобретение по давности права собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно внесено в Реестр ст. 234 ГК РФ.

• Также, приобретение по давности – возврат в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник кот неизвестен (не внесен в Реестр) либо не осуществляет хоз воздействие на свою вещь.

• Регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие приобретательной давности, должно (и возможна только в этом случае) предшествовать установление судом соответствующих фактов (открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения). Решения по таким делам происходят в рамках, как искового, так и особого производства, как установление факта владения имуществом. Регистрация имеет правоподтверждающее значение.

Момент возникновения права на недвижимость, установленное решением суда

НЕ исключение из принципа внесения. Право НЕ возникает с момента вступления в силу суд акта.

Случаи признания судом лица обладателем права на недвижимое имущество:

• Когда право у лица есть, но ответчик сомневается в этом. Суд акт ничего не меняет, поскольку и в момент спора эти права у истца были (в противном случае иск просто не удовлетворяется)

• Правоустановительные (конституирующие) иски – суд, по сути, создает своим решением право для истца: решения по спору о признании права на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) и решение по делу о признании ПС на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ). Но, все равно, нет оснований считать, что это так – право возникает с момента регистрации.

ИТОГИ РАССМОТРЕНИЯ СИСТУАЦИЙ, СОСАТВЛЯЮЩИХ ИСКЛЮЧЕНИЯ из принципа внесения:

• Исключения не представляют собой чего-то необычного, а продиктованы нормальными причинами:

  • Невозможность существования юридической паузы между прекращением прав одного лица и их возникновением у другого (правопреемство при наследовании, реорганизации, уступке требования, обеспеченного ипотекой, приобретение права собственности по давности владения)

  • Желание создать льготные условия для опр участников оборота (супружеская собственность; ПС на имущество в кооперативе; законная ипотека в пользу банка, кредитующего покупку недвижимости; ПС на разграниченные земельные участки, принадлежащие ППО)

НО законодатель забывает о том, что это может вредить неопр кругу третьих лиц, доверившихся реестру.

• Законодатель не в полной мере осознает то значение, кот имеет п. 2 ст. 8 ГК РФ, и возможность установления исключения из правил, предусмотренных в нем. Проявляется

  • В ложных исключениях из принципа внесения (возникновение права хоз ведения и оперативного управления, приобретение ПС при аренде с правом выкупа, переход доли при продаже доли в общей собственности, инвестиционные сделки и пр.)

  • Исключение из принципа внесения основано на дефекте законодательного текста.