Раздел VIII. Заключение договора на торгах

1. Состояние и оценка действующего законодательства

и практики его применения

1.1. Порядок заключения договора на торгах урегулирован в статьях 447 – 449 главы 28 ГК РФ «Заключение договора». В целом нормы, содержащиеся в указанных статьях, соответствуют потребностям оборота, и не требуют существенных изменений. В то же время некоторые положения требуют корректировки в целях устранения противоречий между ГК РФ и другими законами, более четкого определения взаимных обязательств участников и организаторов торгов.

1.2. В соответствии с пунктом 2 статьи 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их или от своего имени.

Однако как минимум в двух ситуациях торги проводятся лицами, полномочия которых не основаны на договоре с собственником (обладателем имущественного права), а определяются законом:

1) при проведении публичных торгов в соответствии с Законом об исполнительном производстве;

2) при проведении открытых торгов по продаже имущества несостоятельного должника в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве).

1.3. Пункт 4 статьи 448 ГК РФ предусматривает, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Данное положение сформулировано императивно и рассматривается как обязательное требование при проведении любых торгов. Между тем организатор и участники могут обеспечить свои интересы и иным образом, например, посредством тендерной гарантии. Использование гарантий для обеспечения интересов участников торгов является общепринятой мировой практикой.

1.4. Пункт 5 ст. 448 ГК РФ указывает на два варианта заключения договора на торгах

1) когда договор заключается непосредственно в ходе торгов и

2) когда на торгах выявляется победитель, с которым впоследствии заключается договор.

Вместе с тем существующая редакция данной нормы в случае, когда договор заключается в ходе торгов, не позволяет определить, в какой момент договор считается заключенным (в момент принятия предложения на торгах или в момент подписания протокола).

Отсутствует также ясность в вопросе о том, возможно ли при уклонении от подписания протокола понудить организатора и победителя торгов к заключению договора и какова в этом случае судьба задатка.

В случае, когда предметом торгов является право на заключение договора, существующая норма не дает однозначного ответа на вопрос о том, является ли наличии протокола, подписанного сторонами, обязательным условием для предъявления требования о понуждении к заключению договора.

1.5. Условия договора, заключаемого на торгах, формулируются до торгов, и по итогам торгов определяются только те из них, которые подлежали установлению на торгах (цена и/или иные (конкурсные) условия). Исходя из сформулированных собственником (обладателем имущественного права) условий будущего договора участники оборота принимают решение об участии в торгах, о возможной и предельно допустимой цене.

На практике возникает вопрос о возможности последующего изменения заключенного на торгах договора. Отсутствие в законе норм, ограничивающих такую возможность, приводит к злоупотреблениям, когда после торгов заключенный договор существенно изменяется так, что в случае проведения торгов на измененных условиях, могли бы существенно измениться число участников торгов и их предложения по цене (иным условиям). Тем самым извращается цель проведения торгов (особенно, когда речь идет о публичных торгах или торгах на заключение государственных контрактов).

1.6. Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Срок, в течение которого может быть заявлен соответствующий иск, и момент, с которым связано начало его течения, в указанной норме не определён. В теории данное требование характеризуют и как разновидность требования о признании недействительной сделки, и как обычное требование об устранении нарушений права, к которому применяется общий срок исковой давности. Вторая позиция основывается на том, что торги не являются сделкой, а регулируются ГК РФ как механизм заключения договора.

Практика арбитражных судов исходит в данном случае из разъяснений, содержащихся в п.27 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г., в соответствии с которым публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Основываясь на этих разъяснениях, арбитражные суды стали применять срок, установленный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, по искам о признании недействительными публичных торгов, а в последующем - и по искам о признании недействительными иных торгов.

1.7. В соответствии с пунктом 6 статьи 447 ГК РФ правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Вместе с тем отсутствует определенность в вопросе о том, какие торги должны быть отнесены к публичным для целей определения специальных правил продажи и особых последствий такой продажи. В частности, не ясно, в какой мере правила о публичных торгах распространяются на продажу с торгов имущества несостоятельного должника.

Правила проведения публичных торгов и последствия нарушений этих правил традиционно устанавливались в процессуальных законах. Действующее процессуальное законодательство (в т.ч. и Закон об исполнительном производстве 2007 г.) таких правил не содержит, отсылая в этой части к ГК РФ. Специальные правила, регулирующие порядок проведения публичных торгов ГК РФ не содержит. Общие положения о торгах недостаточны (в частности, не решают вопросов о способе извещения, о размере задатков, о возможности участия в торгах самого должника, его аффилированных лиц, об основаниях отказа в участии, особенностях оформления передачи прав, о контроле за торгами со стороны суда и т.д.).

Наибольшие сложности для практики возникли из-за отсутствия в законе правил о специальных основаниях признания недействительными публичных торгов, и последствиях признания их недействительными.

Особенности публичной продажи не отражены и в нормах о виндикации, в связи с чем продажа в исполнительном производстве нередко на практике приравнивается к выбытию имущества помимо воли собственника. Специального разрешения требует вопрос и о последствиях продажи с публичных торгов вещи, не принадлежащей должнику. Указанные правила целесообразно дифференцировать в зависимости от вида объекта (движимые, недвижимые вещи, права и т.д.)

Действующий ГК РФ и Закон об ипотеке различным образом решают вопрос о сохранении залоговых обременений при продаже имущества с публичных торгов; Закон о банкротстве не содержит норм, определяющих последствия продажи заложенного имущества на торгах. Не разрешен вопрос о судьбе иных обязательственных (аренда, ссуда и т.д.) и вещных обременений при продаже имущества с публичных торгов.