Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.

Арендодатель. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком, поэтому таким правом прежде всего обладает его собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, ст. 209, 608 ГК РФ). Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность передачи земельного участка в аренду и не собственником. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, правом передачи этих земельных участков в аренду обладают законные представители несовершеннолетних. В этом случае земельный участок может быть передан в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" *(24).

Арендатор. Земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, могут предоставляться в аренду гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). К названным лицам применяется законодательство России с учетом ограничений, предусмотренных ЗК РФ. Так, предоставление земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в аренду для строительства осуществляется только с предварительным согласованием мест размещения объектов в порядке, установленном (п. 3, 12 ст. 30 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды этого земельного участка.

Форма договора аренды

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Обязательного придания договору аренды земельного участка нотариальной формы ГК РФ (ст. 609) не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор аренды у нотариуса, причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано. Нотариальное удостоверение придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры. В некоторых случаях нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания в суде.

Нотариальное удостоверение предполагает совершение на документе, выражающем содержание сделки (договоре) удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать это нотариальное действие. В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г. *(25) нотариальное удостоверение сделок осуществляют: нотариусы государственных нотариальных контор; нотариусы, занимающиеся частной практикой; уполномоченные должностные лица органов исполнительной власти. В силу п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариус может отказать в нотариальном удостоверении сделки, если она не соответствует требованиям ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки.

По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ЗК РФ делает исключение из этого правила. Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. В отличие от правила о письменной форме договора аренды, для государственной регистрации в данном случае не имеет значения, кто является стороной договора - граждане или юридические лица.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 4 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, п. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды с названным условием заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока и субъектного состава сторон.

К договору аренды земельного участка прилагаются:

- кадастровая карта (план) земельного участка;

- расчет арендной платы;

- документ, удостоверяющий право собственности (или аренды) арендодателя на земельный участок;

- доверенность лица, уполномоченного арендодателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным арендодателем);

- доверенность лица, уполномоченного арендатором выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным арендатором).

Неотъемлемой частью договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя является список арендодателей, в котором должны быть указаны:

- фамилии, имена, отчества арендодателей;

- паспортные данные арендодателей;

- реквизиты правоустанавливающих документов;

- площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них пашни) с оценкой в балло-гектарах.

Правильность внесения в список указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя *(26).