Срок договора аренды

По общему правилу ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется сторонами договора, однако законом могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В отличие от ЗК РСФСР 1991 г., иных предельных сроков аренды ЗК РФ 2001 г. не устанавливает.

Предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключенным на сорок девять лет.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок для предупреждения (три месяца) в ГК РФ определен условно, поскольку стороны вправе установить другой срок при заключении договора или этот срок может быть установлен специальным (земельным) законодательством. Если срок аренды не указан в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгация - продление договора сверх предусмотренного при его заключении срока действия. Условие о возможности пролонгировать договор и порядке оформления пролонгации может содержаться в самом тексте договора.

До окончания действия договора арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании продлить договор аренды на тех же условиях или с определенными изменениями. Условиями договора должен быть определен срок, в который арендатор обязан уведомить арендодателя о желании заключить новый договор (обычно на практике применяется трехмесячный срок). При отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе использовать земельный участок на тех же условиях и обязан продолжать вносить арендную плату до заключения договора на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок. Здесь необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если он надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды земельного участка (использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно и в полном объеме вносил арендную плату и т.д.). В случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора на новый срок, в течение одного года (со дня истечения срока договора) заключил договор аренды земельного участка с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права. При этом он вправе требовать: а) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды или б) только возмещения таких убытков.