Права и обязанности арендатора

Правомочия арендатора можно условно подразделять на общие и специальные.

Общие правомочия - это права и обязанности арендатора как субъекта земельного права - пользователя земли, устанавливаемые специальным законодательством (земельным, лесным, градостроительным, водным). В перечислении всех общих прав и обязанностей в договоре нет необходимости. Вместе с тем, договором могут быть ограничены общие права арендатора в отношении использования земельного участка (например, арендодатель вправе установить запрет на строительство водоемов).

Примерные перечни прав и обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, сформулированы в ст. 40-42 ЗК РФ. Кроме того, названные лица могут осуществлять права и нести обязанности, предусмотренные иным специальным законодательством (лесным, водным, градостроительным и т.д.).

К общим правам арендатора относятся следующие:

1) право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Отношения по использованию недр на территории РФ регулируются Законом РФ "О недрах", согласно ст. 19 которого владельцы земельных участков вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

В области использования обособленных водных объектов (замкнутых водоемов) применяются нормы ГК РФ, ВК РФ, ЗК РФ. Согласно ВК РФ, обособленным водным объектом (замкнутый водоем) признается небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ (ст. 40 ВК РФ). Собственники и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц (ст. 12 ВК РФ);

2) право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Разрешенное использование - это использование земельных участков с учетом ограничений на использование земель, устанавливаемых законодательством. Так, в области градостроительной деятельности земельный участок может обременяться следующими видами ограничений (обременений): запретом на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке; условиями начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту; запретом на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости; ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка; условием осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку; условием проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке; обеспечением временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ; условием возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты; созданием защитных насаждений или иных природоохранных объектов; обеспечением опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком и другие *(33).

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются требованиями специального законодательства *(34);

3) право проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

В сфере земельных отношений применяются и должны соблюдаться следующие нормы и правила: СНиП 30-02-97. "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения"; СП 11-106-97. "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан"; СНиП 2.07.01-89. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"; СНиП 2.08.01-89. "Жилые здания"; НПБ 106-95. "Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования"; СанПиН 2.1.4.027-95. "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения"; СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" и др.

К общим обязанностям арендатора относятся следующие:

1) обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель, разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т.ч. земле как природному объекту.

Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением предполагает фактическое использование участка в целях, установленных при его предоставлении. В Российской Федерации земельные участки могут предоставляться гражданам для строительства того или иного объекта или целей, не связанных со строительством (например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота);

2) обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке.

Межевые знаки - это материальные знаки, определяющие границы земельных участков. Независимо от вида ограждения земельного участка поворотные точки границ и места примыкания соседних участков закрепляются межевыми знаками установленного типа. В качестве опорных межевых знаков применяются бетонный пилон, бетонный монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт) *(35). Уничтожение межевых знаков границ земельных участков (запахивание, хищение или уничтожение иными способами) влечет наложение штрафа в размере, установленном в ч. 1 ст. 7.2 КоАП РФ.

Геодезический знак (геодезический пункт) представляет собой специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений.

Охранной зоной геодезического пункта является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. Любые виды деятельности, которые могут привести к изменению местоположения геодезического знака, повлечь его повреждение или уничтожение, а также сделать невозможным его использование по прямому назначению, запрещены. Уничтожение, повреждение или снос пунктов государственных геодезических сетей влечет наложение штрафа в размере, установленном в ч. 3 ст. 7.2 КоАП РФ *(36);

3) обязанность осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами.

Отношения в области использования и охраны земель лесного, водного фондов регулируются лесным, водным и земельным законодательством (см., например, ст. 121, 122, 123, 124, 129 ЛК РФ; ст. 85-128 ВК РФ; ст. 12-14 ЗК РФ);

4) обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка в случаях, если сроки освоения предусмотрены договором.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре (например, купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования) и в законе. В случае, если в соответствующем договоре срок не установлен, применяются сроки, установленные законом. Статья 284 ГК РФ устанавливает трехлетний срок, по истечении которого земельный участок, предоставленный для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, может быть изъят у собственника. Неиспользование земельного участка в сроки, установленные в законе, является одним из оснований прекращения соответствующего права на землю (ст. 45-47 ЗК РФ; подп. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

5) обязанность своевременно производить платежи за землю.

ЗК РФ в ст. 65 определяет формы платежей за землю - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Заметим, что в ст. 1 Закона РФ от 11.10.1991 г. "О плате за землю" к платежам за землю отнесена и нормативная цена земли. Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством, а также для получения банковского кредита под залог земли. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 г. "О порядке определения нормативной цены земли" *(37).

За систематическое невнесение платежей за землю граждане и должностные лица уплачивают штраф в размере от трех до десяти, а юридические лица - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда (ч. 1 п. "в" Указа Президента от 16.12.1993 г. N 2162 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы") *(38);

6) обязанность соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Обязательным условием реализации прав в отношении земельных участков является соблюдение требований законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Помимо норм, установленных в земельном законодательстве и других нормативных правовых актах, содержащих нормы земельного права, необходимо соблюдать также специальные нормы и правила, перечисленные в абзаце 7 ст. 42 ЗК РФ.

Градостроительный регламент - совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 ГрК РФ). Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости (п. 4 ст. 39). Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы и обладатели сервитутов обязаны соблюдать требования регламентов, а также вправе использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренного регламентом (см. ст. 85 ЗК РФ; постановление Правительства Москвы от 07.07.1998 г. N 533 "О градостроительном регламенте реорганизации производственной зоны ЗИЛ с проектом детальной планировки территории АМО ЗИЛ"; распоряжение Мэра Москвы от 27.05.1996 г. N 326-РМ "Об утверждении положения о градостроительном регламенте реорганизации производственных зон г. Москвы");

7) обязанность не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Загрязнение земель - поступление в землю вещества и (или) энергии, свойства, местоположение или количество которых оказывают негативное воздействие на землю как природный объект. При этом под загрязняющим веществом ФЗ от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" *(39) понимает вещество или смесь веществ, количество и (или) концентрация которых превышают установленные для химических веществ, в том числе радиоактивных, иных веществ и микроорганизмов нормативы и оказывают негативное воздействие на окружающую среду.

Захламление земель - размещение (оставление) на земельном участке твердых нерастворимых предметов (отходов от производственной, коммунально-бытовой и иной хозяйственной деятельности - металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и т.п.). К захламлению земель относится также складирование строительных материалов, оборудования и т.п. в местах, не предусмотренных для этих целей.

Деградация - постепенное ухудшение состояния почв в результате воздействия антропогенных или природных факторов (см. Положение о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами. - СА РФ, 1992, N 8, ст. 505; СЗ РФ, 1995, N 3, ст. 190). Необходимо иметь в виду, что деградированные земли выводятся из хозяйственного оборота (консервируются) и переводятся в земельный запас. Сохранение деградированных земель за собственниками, землевладельцами, землепользователями производится при создании указанными лицами условий для восстановления земель. Если ухудшение качества земель вызвано хозяйственной деятельностью собственников земли, землевладельцев, землепользователей, то улучшение земель осуществляется данными лицами за счет их собственных средств. При отказе от выполнения указанных мероприятий необходимые средства взыскиваются в судебном порядке, а земли изымаются и переводятся, как уже было отмечено, в земельный запас.

Порча и уничтожение плодородного слоя почвы - частичное или полное разрушение плодородного слоя почвы, производимого путем физического воздействия (раскопка, проезд тяжелого транспорта и т.п.). Последствиями таких физических воздействий является снижение природно-хозяйственной ценности земли и ухудшение ее биологических свойств.

Порчу и уничтожение плодородного слоя почвы необходимо отличать от уголовно наказуемого деяния, предусмотренного ст. 254 УК РФ. Речь идет об отравлении, загрязнении или иной порче земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке. В данном случае имеется в виду не физическое поверхностное воздействие на землю, а проникновение вредных веществ в почву, причиняющее вред здоровью людей, животных, окружающей природной среде.

Обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов установлены в ст. 40-42 ЗК РФ не исчерпывающим образом, а в виде "открытых" перечней. Обязанностью указанных лиц является также выполнение иных, помимо перечисленных здесь, требований ЗК РФ, а также других федеральных законов.

К таким требованиям, относятся, в частности:

обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст. 16 ФЗ от 26.12.1995 г. "О геодезии и картографии" *(40));

обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, не препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд (ст. 12 ВК РФ);

обязанность осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду (ст. 8 ФЗ от 16.08.1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" *(41));

обязанность соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

обязанность представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

обязанность содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;

обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;

обязанность соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты (см. ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

Специальные правомочия - это права и обязанности арендатора как субъекта договорного права, устанавливаемые гражданским законодательством и относящиеся к исполнению условий договора аренды. Во избежание возникновения споров, в договоре желательно предусмотреть все возможные специальные права и обязанности.

К специальным правам арендатора относятся:

1) право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных арендатору убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка;

2) право требовать от арендодателя (при обнаружении в процессе использования земельного участка недостатков) по своему выбору:

- безвозмездного устранения недостатков (например, вывоз строительного и бытового мусора);

- возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- соразмерного уменьшения арендной платы;

- досрочного расторжения договора;

3) право самостоятельно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков земельного участка, обнаруженных в процессе его использования (после уведомления арендодателя);

4) право требовать возмещения убытков или расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставил земельный участок в указанный в договоре срок;

5) право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на земельный участок, о которых арендодатель не мог не знать в момент заключения договора;

6) право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В договоре аренды может быть установлено правило о том, что арендатор вправе передать земельный участок в субаренду только при получении письменного согласия на это собственника участка.

К договору субаренды земельного участка применяются правила, предусмотренные для договора аренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ). При этом на субарендаторов распространяются все права и обязанности арендаторов. В силу ст. 615 ГК РФ к субаренде могут применяться правила, установленные специальным законодательством (например, в Воронежской области не допускается передача в субаренду земельных участков, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям и крестьянским (фермерским) хозяйствам. Если крестьянское (фермерское) хозяйство ведется фермером единолично, субаренда земли допускается на срок до пяти лет в случаях: призыва данного фермера в ряды Вооруженных Сил РФ; учебы с отрывом от производства; инвалидности; временной нетрудоспособности; занятия выборной должности; выхода на пенсию);

7) право отдавать арендные права в залог без согласия арендодателя при условии его уведомления (либо при условии получения письменного согласия арендодателя);

8) право вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя при условии его уведомления (либо при условии получения письменного согласия арендодателя).

Условия реализации прав арендатора, названных в п. 6-8 ст. 22 ЗК РФ, различны. Так, согласно п. 5-6 данной статьи, названные права осуществляются арендатором без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды (например, в договоре может быть предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя). Если заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, то согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ обязательность получения письменного согласия собственника земельного участка не может быть установлена договором;

9) право распоряжения произведенными на земельном участке улучшениями (например, права безвозмездной передачи арендодателю либо продажи ему по оговоренной специальным соглашением сторон цене) при досрочном расторжении договора или по истечении его срока;

10) преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок до окончания действия договора. В договоре стороны вправе оговорить срок представления уведомления (ст. 621 ГК РФ);

11) преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимо отметить, что если на продаваемом участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, то исключительное право покупки такого участка имеют собственники названных объектов недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, в первую очередь должно быть соблюдено преимущественное право собственников недвижимости, а во вторую - преимущественное право арендатора (в случае отказа собственников недвижимости от покупки участка);

12) право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка. Названные объекты, согласно ст. 136 ГК РФ, принадлежат лицу, использующему его на законном основании. Статьи 40 и 41 ЗК РФ гарантируют право собственности арендатора на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Законодательством или договором аренды могут быть установлены и иные права арендатора земельного участка.

Отметим, что в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено иным законом или правовым актом. Согласно ст. 24 ЗК РФ, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в собственности. Из этого следует, что арендатор земельного участка не вправе предоставлять этот участок в безвозмездное срочное пользование.

К специальным обязанностям арендатора относятся следующие:

1) обеспечивать арендодателю свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (проезд) через участок, по выделенным дорогам;

2) в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;

3) после окончания срока действия договора привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению;

4) по договору аренды земельного участка, предоставленного для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, арендатор обязан в пределах срока договора *(42):

- возместить убытки, причиненные при проведении работ на земельном участке;

- выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка.