II. Признание договоров незаключенными в связи с несоблюдением требования о государственной регистрации, если договор подлежит такой регистрации

 

 Исходя из положений ст. 432, 433 ГК РФ договоры, требующие государственной регистрации, но не прошедшие ее, рассматриваются арбитражными судами как незаключенные *(1).

 Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об изъятии из незаконного владения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) земельного участка. По решению суда первой инстанции, оставленному без изменения постановлением апелляционной инстанции, этот земельный участок изъят у ответчика на основании того, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор аренды является незаключенным. Иные законные основания для занятия спорного участка у ответчика отсутствуют. КФХ обжаловало судебные акты в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции отклонил жалобу ответчика.

 Как следует из материалов дела, предприниматель - собственник земельного участка (арендодатель) и КФХ (арендатор) подписали договор аренды на 10 лет без права последующего выкупа, и истец передал земельный участок ответчику. В соответствии со ст. 131, 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 4 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

 Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента ее осуществления, если иное не установлено законом. При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды не прошел государственную регистрацию и правомерно признали его незаключенным. В связи с тем, что предприниматель предоставил доказательства наличия у него права собственности на спорный земельный участок, а у КФХ права на него отсутствуют, суд правомерно удовлетворил заявление об истребовании участка у ответчика (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 августа 2006 г. N Ф08-3823/06).

 В приводимом ранее деле по иску ООО к индивидуальному предпринимателю (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 сентября 2006 г. N А79-1457/2006) *(2) основанием для признания договора субаренды незаключенным, помимо неопределенности предмета договора аренды, послужило также отсутствие его государственной регистрации. Суд кассационной инстанции указал, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ст. 425 ГК РФ договор становится обязательным для сторон с момента его заключения. Срок субаренды установлен сторонами с 21 декабря 2004 г. по 20 декабря 2005 г., т.е. равен году. Указанное обстоятельство требует обязательной государственной регистрации договора, без которой он не может считаться заключенным.

  III. Правовые последствия признания договоров незаключенными

  1. Основным последствием признания договора незаключенным является двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ), взыскание со стороны, получившей исполнение с другой стороны, стоимости неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Признание договора незаключенным не означает, что у стороны, фактически получившей экономическую ценность от другой стороны, отсутствует обязательство по возмещению (возврату) полученного.

 2. По незаключенному договору стороны не вправе требовать друг от друга исполнения предусмотренных обязанностей, поскольку указанные в таком договоре права и обязанности не считаются возникшими.

  IV. Признание договоров незаключенными и недействительными

  1. В случае признания договора незаключенным, а также в случае признания его недействительным (ничтожной, оспоримой сделкой) наступают одинаковые для сторон последствия в виде возврата всего полученного и взыскания стоимости неосновательного обогащения. В связи с этим различию между незаключенным и недействительным договором иногда не придают значения.

 2. В то же время в ряде дел суды отказывали в удовлетворении исковых требований, не соглашаясь с позицией истца по поводу недействительности договора и рассматривая его как незаключенный.

 ООО обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ОАО об обязании восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и возложении на ответчика обязанности передать ООО арендованные помещения и не препятствовать пользованию ими. ОАО обратилось со встречным иском о применении последствий ничтожной сделки в виде обязания ООО передать все имущество филиала, полученное по сделке. Решением арбитражного суда в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе ООО просит отменить решение в связи с нарушением норм материального и процессуального права, в частности ст. 183 ГК РФ. ОАО в отзыве на жалобу сообщило, что вывод суда о незаключенности договора аренды является правильным, договор подписан неуполномоченным лицом. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены решения.

 Между ОАО в лице директора филиала и ООО 15 октября 2002 г. был подписан договор аренды недвижимого имущества, производственных и административных помещений, земельного участка под помещениями и прилегающей территории, а также производственного оборудования на срок 11 месяцев и 29 дней. Судом установлено, что директор филиала не имел полномочий на заключение сделок с имуществом ОАО путем передачи в аренду. Суд признал договор аренды, подписанный между ОАО и ООО, незаключенным и указал, что незаключенная сделка каких-либо прав не порождает, поэтому исковые требования ООО, заявляющего требования на основании данного договора, удовлетворению не подлежат.

 Рассмотрев встречное исковое заявление ОАО о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд признал его не подлежащим удовлетворению исходя из признания договора аренды незаключенным, т.е. данное правовое обстоятельство является отличным от ничтожности, поэтому последствия ничтожности сделки применены быть не могут. Судом также принято во внимание, что передача имущества ОАО (истцу по встречному иску) будет противоречить возникшему праву собственности на имущество гражданки Д., привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 июля 2005 г. N Ф04-2425/2005(13177-А70-5)).

 Прокурор Новосибирской области на основании ст. 167, 168 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Исковые требования мотивированы тем, что ФГУП в силу ст. 608 ГК РФ было не вправе сдавать здание в аренду. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на момент заключения договора у него не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание. Суд отказал в иске, поскольку договор аренды нежилых помещений является незаключенным.

 В апелляционном порядке дело не рассматривалось. В кассационной жалобе прокурор просил отменить решение и удовлетворить иск. Суд кассационной инстанции оставил решение в силе по следующим основаниям. Между ФГУП (арендодателем) и ООО (арендатором) подписан договор аренды нежилых помещений от 18 июня 2004 г. сроком действия с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г. Прокурор области обратился с иском о признании указанного договора недействительным, полагая, что поскольку ФГУП не зарегистрировало свое право хозяйственного ведения на здание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то ФГУП не вправе сдавать его в аренду. Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ спорный договор аренды подлежал государственной регистрации. Доказательства наличия государственной регистрации не представлены. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 октября 2005 г. N Ф04-7633/2005(16264-А45-16)).

 Здесь же следует упомянуть рассмотренное ранее постановление ФАС Московского округа от 2 февраля 2006 г. N КГ-А40/14151-05 *(5). Суд отказал налоговому органу в иске о признании недействительным договора, заключенного между двумя ООО. Основанием послужило то, что сторонами не были определены существенные условия договора и в силу ст. 432 ГК РФ он является незаключенным, а не ничтожным.

 3. Из приведенных дел видно, что практика рассмотрения споров в связи с заключением договора не уполномоченным на то лицом не отличается единообразием.

 4. В некоторых случаях суды вообще воздерживаются от квалификации договора как незаключенного или недействительного и ограничиваются лишь указанием на то, что у сторон не возникло обязанностей, вытекающих из спорного договора. В качестве примера приведем два дела с одними и теми же лицами и фактически одинаковыми обстоятельствами, решения по которым вынесены на основании ст. 183 ГК РФ и обоснованы сходным образом.

 ООО-истец обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО-ответчику о понуждении исполнить в натуре обязательство по договору купли-продажи путем передачи ему оговоренного объекта недвижимости (части здания). Решением суда в иске отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе ООО-истец просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку арбитражным судом не применен закон, подлежащий применению (ст. 309 и 398 ГК РФ).

 В обоснование иска ООО-истец сослалось на заключенный с ООО-ответчиком договор, по которому передача объекта недвижимости осуществляется сторонами в установленный договором срок. Ответчик не исполнил обязательство по передаче объекта. Суд первой инстанции указал, что у ответчика не возникло обязательств, вытекающих из данного договора, поскольку от его имени он подписан лицом, не уполномоченным действовать от имени Общества.

 Суд кассационной инстанции согласился с данным утверждением и указал, что от имени ООО-ответчика договор подписан лицом, обозначенным как генеральный директор, в то время как указанное лицо никогда не являлось генеральным директором ООО-ответчика. Поэтому арбитражный суд обоснованно исходил из положений ст. 183 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Учитывая отсутствие одобрения сделки ответчиком, арбитражный суд обоснованно указал на то, что у ООО-ответчика не возникло обязанностей, вытекающих из данного договора. Этот вывод суд кассационной инстанции находит правильным и соответствующим ст. 53 ГК РФ, согласно которой юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10 ноября 2006 г. N А56-29771/2005 и от 4 декабря 2006 г. N А56-29767/2005). Признание договора незаключенным на основании ст. 432 ГК РФ и признание его недействительным как ничтожной или оспоримой сделки на основании ст. 167 ГК РФ ведут к одинаковым последствиям для сторон, а поэтому не должны противопоставляться друг другу. Несмотря на это, арбитражные суды в ряде случаев довольно строго подходят к разграничению данных исков и, кроме того, не всегда применяют одинаковый подход к одним и тем же ситуациям. Поэтому при обращении в суд следует более тщательно подходить к выбору предмета иска применительно к рассматриваемой категории споров.

Назовите лицо, управомоченное на требование о сносе самовольной постройки, возведенной а) без разрешения на строительство; б) с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил.

1. Излишне жесткими представляются правила о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ), которые, с учетом редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, по существу исключают возможность признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком и ориентируют на снос любой постройки, отвечающей признакам самовольной.

Неполнота и излишняя жесткость правового регулирования самовольных построек нередко приводит к сносу зданий, завершенных строительством (в том числе, жилых домов), соответствующих всем строительным нормам и правилам, в ситуации, когда по вине государственных или муниципальных органов не были своевременно оформлены документы об отводе земельного участка либо административные разрешения на строительство.

Представляется, что здание, формально соответствующее признакам самовольной постройки, возведенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может подлежать сносу только в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, и/или когда постройка возведена на особо ценных землях, где строительство не допускается вообще. В остальных случаях постройка должна на основании решения суда признаваться либо собственностью собственника земельного участка с возмещением им расходов застройщика на осуществление строительства в размере, определенном судом, либо собственностью застройщика, который в этом случае обязан уплатить компенсацию собственнику земельного участка в размере, определенном судом. При этом отсутствие разрешения на строительство может быть компенсировано проведением экспертизы, назначаемой судом.

В настоящее время законодательно не ограничен и не определен круг субъектов, имеющих право предъявлять иски о сносе самовольной постройки, что порождает трудности в правоприменительной практике. В частности, в законодательстве отсутствует указание на то, какой государственный орган уполномочен предъявлять иски о сносе самовольных построек, возведенных с нарушениями строительных норм и правил и угрожающих жизни и здоровью граждан.

1. В серьезной корректировке нуждаются правила, определяющие правовой режим самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

В частности, в ГК РФ должны быть включены следующие положения:

а) объект, отвечающий признакам самовольной постройки, возведенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может подлежать сносу только в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, и/или когда постройка возведена на земельном участке, относящемся к категории земель, строительство на которых не допускается;

б) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке (застройщиком), или его правопреемником, при наличии соответствующего соглашения с собственником земельного участка и с выплатой последнему компенсации в размере, определенном судом, а если постройка возведена в отсутствие необходимых разрешений – при дополнительном условии, что в ходе рассмотрения дела судом будет установлено ее соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам. В остальных случаях право собственности на самовольную постройку, соответствующую градостроительным и строительным нормам и правилам, может быть признано за собственником земельного участка с возмещением им расходов застройщика на осуществление строительства в размере, определенном судом. Гражданин или юридическое лицо – собственник земельного участка, на котором без его разрешения была возведена самовольная постройка, – не желающий признания за собой права на нее с возмещением расходов застройщика на строительство или не достигший соответствующего соглашения с застройщиком, может требовать сноса такой самовольной постройки;

в) с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник земельного участка, государственный орган, которому право на предъявление такого иска предоставлено законом, либо лицо, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением самовольной постройки.

Постановления ФАС Северо-Кавказского округа N Ф08-6492/07, Ф08-5700/04 На практике рассматривался вопрос о праве собственника соседнего земельного участка требовать сноса самовольного строения с опорой на механизм ст. 222 ГК РФ. Подобные требования удовлетворялись, но не на основании ст. 222 ГК РФ о сносе самовольных построек, а как негаторные иски с применением ст. 304 ГК РФ*(14).

) Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 апреля 2006 г. N ФОЗ-А04/06-1/117

Во взаимосвязи с последним предложением следующий вопрос - кто вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, учитывая закрепленное п. 2 ст. 222 ГК РФ общее правило о том, что самовольная постройка полежит сносу? Нормативно круг лиц не очерчен. Но, исходя из смысла статьи, можно сделать вывод о том, что с подобным требованием вправе обратиться: орган, наделенный полномочием контролировать соблюдение строительных норм и правил; лицо, на земельном участке которого возведена самовольная постройка; лицо, полагающее, что в результате возведения самовольной постройки нарушены его права и охраняемые законом интересы.

Дискуссионным остается вопрос о возможности предъявления подобного иска самим лицом, осуществившим постройку, в пользу положительного ответа на который сошлюсь на отсутствие запрета для этого и на то, что права такого лица, безусловно, затрагиваются при возникновении спора о сносе строения. В этой связи необходимо обозначить подход, согласно которому лицо, осуществившее самовольную постройку и являющееся собственником стройматериалов, вправе разобрать постройку без решения суда*(9). Однако такой путь без судебного вмешательства возможен только при отсутствии препятствий со стороны третьих лиц, ими могут быть фактические владельцы строения.

Здесь стоит обратиться к практической ситуации. Индивидуальный предприниматель осуществил самовольную постройку (пристройку к зданию, занимаемому на законных основаниях отделом охраны УВД города). В признании права собственности на эту пристройку ему отказано вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Пристройка занята властным органом, использующим основное здание, его права на эту пристройку в установленном порядке не признаны. Предприниматель намеревался произвести снос строения с целью использования строительных материалов в других целях, о чем проинформировал пользователя спорного здания. Однако просьба осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий отдела охраны по созданию препятствий в сносе самовольной постройки. Суд кассационной инстанции указал на то, что снос самовольной постройки невозможен лишь в случае признания на нее права собственности за лицом, обладающим земельным участком, на котором расположено соответствующее строение. В данном случае производство по делу следовало приостановить согласно п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, поскольку в производстве другого суда рассматривался иск лица, владеющего земельным участком, о признании права собственности на возведенное на этом участке самовольное строение - спорную пристройку*(10).

Инициаторы сноса

Первыми, кто могут потребовать сноса самовольной постройки, — собственник или организации (граждане), имеющие иные законные права на земельный участок, на котором возведена постройка. При обращении в суд с соответствующим заявлением они не обязаны доказывать свою заинтересованность в сносе постройки, достаточно подтвердить вещное право на земельный участок.

В отдельных случаях самовольные постройки, возведенные без надлежащих разрешений или с нарушением строительных норм и правил, могут создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Вряд ли собственник земельного участка или застройщик будет предпринимать меры по устранению угрозы, создаваемой такой постройкой. Выступить в защиту публичных интересов вправе государственные органы, в частности прокурор и органы по строительному надзору.

Однако есть один нюанс. Прокурор может обратиться в суд с заявлением в защиту прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства только в соответствии с процессуальным законодательством. На это указано в п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.92 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации». В статье 52 АПК РФ приведен ограниченный перечень оснований для обращения прокурора в арбитражный суд, предъявление иска о сносе самовольной постройки к ним не относится. Федеральное законодательство не предоставляет такое право и органам, осуществляющим строительный надзор. Поэтому разработчики проекта Обзора судебной практики предложили два варианта. Первый: предоставить прокурору и органам по строительному надзору право предъявлять иск о сносе самовольной постройки при наличии публичных оснований. Второй: не предоставлять данное право.

В ходе обсуждения обоих вариантов мнения участвующих в заседании Президиума ВАС РФ разошлись. Было решено, что вопрос требует дополнительного обсуждения.

Помимо госорганов к инициаторам сноса самовольной постройки высшие арбитры относят других лиц, права и интересы которых нарушает сохранение постройки. Предъявить иск они могут только на основании абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ. При этом они должны доказать, какое право или законный интерес нарушает сохранение самовольной постройки.

Кто вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку [8]? В соответствии со ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в арбитражный суд обладает заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу положений п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение двух обязательных условий: - земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, должен находиться у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; - сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан. До вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [9] (далее – Закон № 93-ФЗ) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено и фактическому застройщику, и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Вступившим в силу Законом № 93-ФЗ круг субъектов, которым предоставлено право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, был сужен. Фактический застройщик не вправе теперь обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку. В целях единообразия судебной практики Арбитражного суда Свердловской области в связи с внесением изменений в п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 6 октября 2006 года были приняты и утверждены Рекомендации по вопросу применения п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку необходимо различать две ситуации [10]. «1.Иск предъявлен в суд и принят судом до 01 сентября 2006 года. В данном случае применению подлежит п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до внесения изменений законом от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ, т.е. право собственности может быть признано за лицом, осуществившим постройку на земельном участке, в отношении которого оно не обладает вещными правами, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, в том числе на условиях аренды. Исходя из принципа, что закон обратной силы не имеет, поскольку до 01 сентября законодательство допускало возможность приобретения права собственности на самовольную постройку в таком порядке и истец свое субъективное право реализовал путем обращения в суд, оно подлежит защите по закону, действовавшему на момент его возникновения. 2. Иск предъявлен в суд после 01 сентября 2006 года. Применению подлежит п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации в новой редакции, т.е. право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь при условии, что лицо обладает одним из указанных в п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок, где осуществлена постройка (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования). В случае если лицо такими правами не наделено либо земельный участок предоставлен ему на праве аренды, иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит. Момент начала строительства в данном случае юридического значения не имеет, поскольку осуществление самовольного строительства не создает субъективного вещного права на самовольную постройку в порядке, установленном п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации» [11]. Судьи Арбитражного суда Свердловской области при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, находящемся у истца в аренде, отказывают в удовлетворении исковых требований [12]. При этом судьи исходят из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, пользующимся земельном участком на основании договора аренды [13]. Но необходимо отметить, что имеется и противоположная позиция. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.06.2007 по делу №А72-1768/2006 отмечено, что «отсутствие в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости» [14]. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 г. в ответе на вопрос: «Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?» указано следующее. «По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан». Таким образом, с целью формирование единообразной судебно-арбитражной практики требуется принятие Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснения по обсуждаемым вопросам или внесение законодателем соответствующих изменений в ст. 222 ГК РФ. Согласно п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Так, в деле №А60-18968/2006-С4 в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольные постройки было отказано, поскольку спорные объекты недвижимости расположены на земельном участке полосы отвода железной дороги, что может повлиять на безопасность движения, а также на реализацию проектов развития и использования инфраструктуры железнодорожного транспорта. В случае признания за лицом права собственности на самовольную постройку, которая была возведена не за его счет, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом [15].

Задача 15

Первый дискуссионный вопрос – включение в число объектов удержания денег. Сторонники такого включения (О.Н. Садиков[5] и др.) в подтверждение своей точки зрения отмечают, что «в частности, п.5 ст.875 ГК РФ предусматривает право банка или иного кредитного учреждения в случае исполнения инкассового поручения удержать из инкассированных сумм уплату своего вознаграждения, а также понесенные расходы».

Сторонники противоположной точки зрения считают, что «удержание» как способ обеспечения исполнения обязательств в силу ст.359 ГК РФ может применяться только к материальным объектам, но не к деньгам[6].

Учитывая сказанное, отдельные исследователи предлагают внести изменения в ст.359 ГК РФ. Так, Южанин Н.В., Рыбаков В.А. отмечают, что если учесть, что большинство всех расчетов осуществляется в безналичной форме, применять удержание, например, денежных средств, находящихся на счете в кредитном учреждении, было бы весьма эффективно. Поэтому необходимо расширить предмет удержания на законодательном уровне. Удержание должно быть максимально эффективным средством, активно используемым на практике. Определение законодателем предмета удержания только как «вещи» сужает область применения данного способа обеспечения исполнения обязательств до упрощенного гражданского оборота, когда передаются по обязательству только материальные предметы (например, ящики с товаром по договору хранения, автомобиль для выполнения технических услуг). Так выходит, что удержание - это простейшее средство защиты своих прав в рамках большей части "элементарных" договорных обязательств. Существует явная потребность расширения предмета удержания как способа обеспечения исполнения обязательств до категории "имущество"[7].

При всей видимой эффективности данного предложения, позволим себе с ним не согласиться. При встречных денежных требованиях удержание как способ обеспечения обязательств использовано быть не может. На основании ГК РФ (ст.410-412) стороной может быть произведен зачет, касается это правило и п.5. ст.875 ГК РФ о банковском удержании.

Подобный вывод основан на том, что право удержания применяется в отношении вещей, находящихся в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) другого лица. Право же собственности и иное вещное право может распространяться лишь на индивидуально-определенные вещи. При возникновении обязанности по возврату денег или иных вещей, определяемых родовыми признаками, можно вести речь о зачете встречного требования, но не об удержании имущества. К подобному выводу можно прийти также при буквальном толковании положений ст. 997 ГК РФ, которая позволяет комиссионеру удерживать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комитента, именно путем зачета встречного однородного требования. Этот вывод подтверждается и позицией ВАС РФ относительно правомерности прекращения обязательства комитента перед комиссионером зачетом встречного однородного требования (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований, от 29 декабря 2001 г. N 65). На наш взгляд, именно зачет имеет место и в случае, предусмотренном п. 5 ст. 875 ГК о праве банка, исполнившего инкассовое поручение, удержать из инкассированных сумм причитающиеся ему суммы.

Таким образом, из круга предметов права удержания необходимо исключить также вещи, определяемые родовыми признаками, в том числе деньги в силу их заменяемости.