2. Предложения по совершенствованию законодательства

2.1. Статья 11 ГК РФ, не нуждаясь в существенной редакционной правке, требует изменения концептуального подхода к ней и расширения ее содержания. Данная норма должна быть посвящена формам защиты субъективных гражданских прав и закреплять не только юрисдикционную форму защиты прав (судебный или административный порядок), но указывать и на возможность неюрисдикционной формы защиты.

2.2. В законодательном порядке следует урегулировать механизм определения размера возмещения (компенсации), выплачиваемого за имущественные потери, причиненные правомерными действиями.

Тема 17: задачи 1,2,3,7,8,9,10,11,14,15.

На базе разъяснений ВС и ВАС РФ, Концепции совершенствования гражданского законодательства прокомментируйте такие способы защиты, как иск о признании ничтожной сделки недействительной, иск о признании договора незаключенным (или заключенным), иск о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иск о признании права собственности.

Задача 2

2.3. Право собственности в силу приобретательной давности не может быть признано за лицом, владеющим спорным недвижимым имуществом, если этому лицу был известен собственник имущества

Организация обратилась в суд с иском к департаменту имущества субъекта федерации о признании права собственности на здание. Заявляя исковые требования на основании ст. 234 ГК РФ (приобретательская давность) и ссылаясь на то, что в соответствии с решением районного Совета народных депутатов и актом комиссии о передаче на баланс правопредшественнику организации строений, расположенных на территории архитектурно-градостроительного комплекса, утвержденным решением исполкома райсовета, здание передано на баланс правопредшественника организации. Истец указывал на то, что добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет владел указанным недвижимым имуществом как своим собственным, в силу чего имеет право на приобретение указанного объекта недвижимости в собственность. Вместе с тем за субъектом федерации зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, что является препятствием к реализации права собственности истца на указанный объект недвижимого имущества.

Решением суда исковые требования удовлетворены; за истцом признано право собственности на здание исходя из того, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации права собственности субъекта федерации на здание, поскольку правоустанавливающих документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, им представлено не было. Право собственности на спорное здание зарегистрировано за субъектом федерации, который собственником не является; зарегистрированное право собственности субъекта федерации на указанный объект недвижимости нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы истца, у которого в порядке ч. 1 ст. 234 ГК РФ в силу приобретательской давности возникло право собственности на спорное здание.

Факт добросовестного и непрерывного владения истцом указанным зданием как своим собственным в течение 15 лет подтверждается тем, что в нем были размещены ремонтно-эксплуатационные службы истца и его правопредшественника. В период владения зданием в течение 15 лет истец на основании полного самофинансирования, без финансовой поддержки ответчика, исключительно за счет своих средств проводил ремонт и восстановление объекта недвижимости, уплачивал земельный налог на имущество; владение зданием истец осуществлял не на основании договорных обязательств; спорное недвижимое имущество не закреплялось за истцом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что спорный объект недвижимости по состоянию на дату его передачи на баланс истца, относился к государственной (муниципальной) собственности, а приобретение юридическим лицом права собственности на государственное (муниципальное) имущество в силу приобретательной давности действующим законодательством не предусмотрено.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции исходя из того, что спорный объект недвижимости по состоянию на дату его передачи на баланс истца относился к государственной (муниципальной) собственности, помимо этого был установлен факт передачи правопредшественнику истца спорного здания на баланс (а не в собственность), и последнему изначально был известен собственник недвижимого имущества - государство, а, следовательно, организация применительно к ч. 1 ст. 234 ГК РФ в принципе не могла владеть спорным имуществом как своим собственным (КГ-А40/9778-06 по делу А40-83210/05-43-686).

иск о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Концепция

В ГК РФ отсутствуют общие правила о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделок. Нормы о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации содержатся в ст. 433 ГК РФ, посвященной моменту заключения договора, а также в статьях об отдельных видах договоров, подлежащих государственной регистрации. Однако даже имеющиеся в ГК РФ положения являются непоследовательными и противоречивыми.

С одной стороны, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным. С другой стороны, в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ, если это прямо предусмотрено законом, то отсутствие государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако если проводить разницу между незаключенными и недействительными договорами, то нет никакой практической необходимости признавать незаключенные договоры еще и недействительными. Ведь по сути речь идет об установлении недействительности для договоров, которые в силу закона (п. 3 ст. 433) считаются незаключенными и не порождают никаких правовых последствий.

1.6.3. В ст. 165 ГК РФ установлены последствия уклонения стороны сделки от ее государственной регистрации или нотариального удостоверения. Суд может вынести решение о регистрации сделки или признать не прошедшую нотариального удостоверения сделку действительной. Однако данные последствия необоснованно не применяются к случаям, когда отсутствие государственной регистрации или нотариального удостоверения сделки не зависит от воли стороны сделки, а вызвано объективными причинами (например, смерть или тяжелая болезнь одной из сторон сделки). ки, а вызвано регистрации или нотариального удостоверения сделки лючением случаев, елок____________________________

2.5.2. В ст. 164 ГК РФ необходимо установить общее правило о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделок: такие сделки должны считаться незаключенными (несостоявшимися) и не порождающими прав и обязанностей, на которые они направлены, за исключением прав и обязанностей сторон по регистрации сделки. Из данного правила законом могут быть установлены исключения, предусматривающие иные последствия отсутствия государственной регистрации сделок.

Одновременно необходимо исключить из п. 1 ст. 165 ГК РФ правило о недействительности незарегистрированных сделок в случаях, когда это предусмотрено законом.