2.3. Право собственности в силу приобретательной давности не может быть признано за лицом, владеющим спорным недвижимым имуществом, если этому лицу был известен собственник имущества

Организация обратилась в суд с иском к департаменту имущества субъекта федерации о признании права собственности на здание.

Заявляя исковые требования на основании ст. 234 ГК РФ (приобретательская давность) и ссылаясь на то, что в соответствии с решением районного Совета народных депутатов и актом комиссии о передаче на баланс правопредшественнику организации строений, расположенных на территории архитектурно-градостроительного комплекса, утвержденным решением исполкома райсовета, здание передано на баланс правопредшественника организации. Истец указывал на то, что добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет владел указанным недвижимым имуществом как своим собственным, в силу чего имеет право на приобретение указанного объекта недвижимости в собственность. Вместе с тем за субъектом федерации зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, что является препятствием к реализации права собственности истца на указанный объект недвижимого имущества.

Решением суда исковые требования удовлетворены; за истцом признано право собственности на здание исходя из того, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации права собственности субъекта федерации на здание, поскольку правоустанавливающих документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, им представлено не было. Право собственности на спорное здание зарегистрировано за субъектом федерации, который собственником не является; зарегистрированное право собственности субъекта федерации на указанный объект недвижимости нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы истца, у которого в порядке ч. 1 ст. 234 ГК РФ в силу приобретательской давности возникло право собственности на спорное здание.

Факт добросовестного и непрерывного владения истцом указанным зданием как своим собственным в течение 15 лет подтверждается тем, что в нем были размещены ремонтно-эксплуатационные службы истца и его правопредшественника. В период владения зданием в течение 15 лет истец на основании полного самофинансирования, без финансовой поддержки ответчика, исключительно за счет своих средств проводил ремонт и восстановление объекта недвижимости, уплачивал земельный налог на имущество; владение зданием истец осуществлял не на основании договорных обязательств; спорное недвижимое имущество не закреплялось за истцом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что спорный объект недвижимости по состоянию на дату его передачи на баланс истца, относился к государственной (муниципальной) собственности, а приобретение юридическим лицом права собственности на государственное (муниципальное) имущество в силу приобретательной давности действующим законодательством не предусмотрено.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции исходя из того, что спорный объект недвижимости по состоянию на дату его передачи на баланс истца относился к государственной (муниципальной) собственности, помимо этого был установлен факт передачи правопредшественнику истца спорного здания на баланс (а не в собственность), и последнему изначально был известен собственник недвижимого имущества - государство, а, следовательно, организация применительно к ч. 1 ст. 234 ГК РФ в принципе не могла владеть спорным имуществом как своим собственным (КГ-А40/9778-06 по делу А40-83210/05-43-686).

2.4. В отношении требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества распространяется срок исковой давности, если требование заявлено в связи с лишением владения спорным имуществом

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - территориальное управление) обратилось в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы (далее - департамент) о признании недействительным зарегистрированного права собственности г. Москвы на нежилые помещения и признании права собственности Российской Федерации на указанные помещения.

Решением суда исковые требования были удовлетворены. Суд пришел к заключению, что спорное здание относится к объектам федеральной собственности, зарегистрированное право собственности г. Москвы на данное помещение незаконно и недействительно.

В применении по заявлению ответчика срока исковой давности в отношении заявленного требования суд отказал, посчитав, что срок исковой давности не подлежит применению по иску о признании права собственности, поскольку в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе департамент просил решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что в соответствии с приложением N 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 "жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении органов местных Советов народных депутатов (местной администрации)..." относится к объектам муниципальной собственности. В силу этого, по мнению заявителя, за ним на законном основании 21.03.01 зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения.

Кроме того, заявитель указал на необоснованный отказ суда в применении срока исковой давности.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции по следующему основанию.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался ст. 208 ГК РФ и исходил из того, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Между тем судом не учтено, что ст. 208 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень требований, на которые исковая давность не распространяется. Требование о признании права собственности в данный перечень не включено.

В силу этого, с учетом предмета и основания иска по делу, положения Гражданского кодекса РФ об исковой давности могут распространяться на требования о признании права собственности, поскольку нормы, установленные ст. 208 ГК РФ, применяются в отношении требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), т.е. в отношении негаторного иска.

Однако в данном случае иск о признании права собственности заявлен лицом, которое фактически не владеет спорным имуществом, в связи с чем подобное требование не может быть квалифицировано как негаторный иск.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Таким образом, при наличии заявления ответчика о пропуске срока исковой давности для правильного разрешения спора необходимо определить начало течения срока исковой давности. Указанный вопрос судом первой инстанции исследован не был.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем не были установлены обстоятельства, подлежавшие установлению, поэтому решение суда подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение (КГ-А40/1783-07 по делу А40-58326/06-85-424).

2.5. Требование о признании права собственности г. Москвы на недвижимое имущество как на относящееся к объектам, включенным в приложение N 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1, не подлежит удовлетворению, если не подтверждены назначение и характер использования данного имущества, а само имущество на момент рассмотрения спора не находится в фактическом владении истца

Департамент имущества обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) о признании права собственности г. Москвы на нежилое помещение и признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности общества на указанное помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что право собственности у первого приобретателя (ТОО "КЛОС") не возникло, поскольку договор купли-продажи, заключенный между ТОО "КЛОС" и Фондом имущества г. Москвы, сфальсифицирован и в силу ст. 166, 167 ГК РФ является ничтожной сделкой, поэтому не влечет правовых последствий. Факт фальсификации указанного правоустанавливающего документа установлен криминалистической экспертизой, назначенной по уголовному делу, возбужденному по факту незаконного завладения имуществом г. Москвы. Подлинника этого документа следствием не обнаружено.

Все последующие сделки с указанным имуществом также ничтожны, поскольку оно отчуждалось лицами, не являющимися собственниками, в связи с тем, что право собственности ответчика на спорные помещения не возникло и они являются собственностью г. Москвы.

Решением, оставленным постановлением апелляционной инстанцией без изменения, исковые требования удовлетворены.

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление апелляционной инстанции, указав при этом, что вследствие неправильного формулирования истцом предмета и основания иска судами первой и апелляционной инстанций были рассмотрены и удовлетворены требования по основаниям, не соотносимым с предметом требования, при избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу. Право собственности является вещным правом и как вещное право защищается вещным иском. Это означает, что условием предъявления иска является отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком, иными словами, стороны спора не должны иметь иной связи, кроме самой вещи.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу ст. 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

В силу ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное.

Иск сформулирован как требование о признании права собственности, при этом в качестве основания заявленного требования со ссылкой на ст. 167, 168 ГК РФ указано на недействительность сделки (договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Фондом имущества г. Москвы и товариществом с нарушением требований Закона РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"), а также всех последующих сделок, заключенных в отношении спорного нежилого помещения, т.е. имеет место явное несоответствие основания иска его предмету.

Суды не рассматривали вещно-правовой иск, а исследовали вопросы законности сделки приватизации и всех последующих сделок, по существу рассмотрев не заявленное истцом требование о признании ряда сделок недействительными, которое удовлетворил на основании ст. 209, 167 и 168 ГК РФ. Данное действие суда является нарушением требований ст. 49 АПК РФ.

Принимая решение о признании недействительным зарегистрированного права общества, при том, что истцом было заявлено требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности, суд мотивировал это тем, что надлежащим способом защиты права в данном случае является оспаривание зарегистрированного права в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом суд не учел, что ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не устанавливает новый, специальный способ защиты права, а лишь констатирует возможность оспаривания права и в том случае если это право зарегистрировано. При этом способы защиты могут быть различны, в зависимости от конкретных обстоятельств, являющихся основанием иска.

Обоснованными являются и доводы кассационной жалобы о том, что судом не приняты во внимание разъяснения Конституционного Суда РФ, изложенные в постановлении от 21.04.03 N 6-П.

Данное постановление Конституционного Суда РФ посвящено именно проблеме выбора надлежащего способа защиты права в случае, когда имущество выбыло из владения собственника в результате нескольких последовательно заключенных сделок, как это имеет место в данном случае.

При этом КС РФ подчеркивает, что "такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя".

Более того, указанный подход получил и законодательное закрепление путем внесения изменений в ст. 223 ГК РФ (ред. от 01.01.05), согласно абз. 2 п. 2 которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В этой связи суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что в силу прямого указания закона вопрос о праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное у лица, которое не имело право его отчуждать, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.

Оставляя постановление суда кассационной инстанции без изменения, Высший Арбитражный суд РФ дополнительно указал на то, что, удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные помещения собственностью г. Москвы на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность".

Однако суды первой и апелляционной инстанций не учли, что недвижимое имущество не может считаться заведомо относящимся к объектам, включенным в приложение N 3 к названному постановлению при отсутствии каких-либо документов, подтверждающих его назначение и характер использования (КГ-А40-10682-06 по делу А40-70770/05-85-579, постановлением Президиума ВАС РФ N 3039/07 от 04.09.07 постановление суда кассационной инстанции оставлено в силе).