8.3.2. Определение корректирующих поправок и расчёт рыночной стоимости объекта оценки

Согласно анализу рынка, показателем цены является неразукомплектовнное автотранспортное средство. Таким образом, для дальнейших расчётов единицей сравнения и базой для внесения корректировок является цена неразукомплектованного автотранспортного средства (цена предложения объекта-аналога). В качестве основных элементов сравнения выбраны:

• факт сделки (возможность уторгования);

• дата предложения (приведение к моменту оценки);

• возраст автотранспортного средства;

• техническое состояние (физический износ).

В расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо информация о которых не предоставлена Заказчиком или отсутствует возможность количественного расчёта корректировки. Информация по отобранным для оценки объекта аналогам позволяет предположить, что корректировки на права, мощность двигателя и пробег вносить нет необходимости.

Расчёт рыночной стоимости автомобиля марки ГАЗ 330210 приведён в таблице 3. Для расчётов было отобрано 5 аналогов, наиболее похожих на оцениваемый объект по основным характеристикам. В расчёты внесены следующие корректировки.

Корректировка на снижение цены в процессе торга (уторгование) отражает процент снижения объявленной цены (цены предложения) в процессе переговоров между продавцом и покупателем и определяется на основании рыночных условий. По сведениям российских компаний, имеющих опыт реализации подержанных автотранспортных средств на рынке, скидка цены предложения в процессе торга в среднем на дату оценки составляет 15% ¹⁵ для всех объектов – аналогов.

Корректировка на дату предложения (приведение к моменту оценки). Корректировка на дату представления объекта-аналога на открытый рынок вносится в объекты-аналоги, т.к. предложения по всем отобранным аналогам действуют с декабря 2013 года до даты оценки. Величина корректировки рассчитывается по формуле¹⁹:

(1)

где n –период от момента продажи до даты оценки, месяц.

Предложения по продаже аналогов №№ 1-4 представлены в январе 2014 года, являющиеся наиболее актуальными датами, приближенными к дате оценки. Следовательно, корректировка на дату продажи представлены в виде коэффициента и составляет 1,00 (или 0%).

Аналог №5 представлен к продаже в декабре 2013 года, т.е. 1 месяца до даты оценки. Данный срок не является критичным для того, чтобы не брать в расчеты рыночной стоимости оцениваемого автомобиля. Корректировка составила 1,01 (или 1% со знаком плюс).

Корректировка на пробег автомобиля. Пробег автомобиля является одним из основных показателей интенсивности эксплуатации автомобиля в период срока службы. Для анализа рыночной стоимости были исследованы цены предложения на аналогичные автомобили с разным показателем пробега. Когда количество близких аналогов является недостаточным, но есть определенный объем информации о ценах однотипных объектов, применяется метод статистического моделирования цены. По данным о ценах и параметрах однотипных объектов с использованием прикладных компьютерных программ разрабатывается модель расчета стоимости объектов. Регрессионный анализ представляет собой процесс подбора математического выражения для функции нескольких независимых факторов. В качестве математических выражений используют линейные и степенные многочлены. Основной задачей регрессионного анализа является поиск коэффициентов функции (параметров модели), которые определяют значимость (вес) фактора при расчете значения переменной. В целях оценки может применяться либо многофакторный, либо однофакторный регрессионный анализ.

Для оцениваемого автомобиля использовался однофакторный регрессионный анализ, при котором рассматривается зависимость переменной (стоимости) от независимой переменной (пробега). При этом нужно учитывать, что полученные данные достаточно условны, так как состояние объектов зависит не только от величины пробега но и от условий эксплуатации и прочих факторов, информация же о вышеперечисленных факторах на вторичном рынке часто отсутствует.

Таким образом, корректировка на величину пробега, определялась исходя из отклонения цены объекта-аналога от выбранной регрессионной модели по формуле:

Стоимость = 157 180  пробег ^-0,19

Величина корректировки на пробег для каждого из объектов-аналогов указана в таблице 3.

Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных корректировок в денежном и процентном выражении.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость за единицу сравнения должна оказывать стоимость аналога с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем средневзвешенный весовой коэффициент стоимости единицы сравнения.

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

₁

С_ес = ∑ (CC_ан × ВК_ан)

ⁿ

где: С_ес— стоимость единицы сравнения;

СС_ан— скорректированная стоимость единицы сравнения аналога;

ВК_ан— весовой коэффициент аналога.

Рассчитанная средневзвешенная величина стоимости единицы сравнения позволяет сделать выводы о стоимости оцениваемого объекта в целом.

Таблица 3

№ п/п	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Наименование	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 3302	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 330210
Пробег, тыс. км.	120,35	110	55	74	182	36
Тип двигателя	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый
КПП	Механическая	Механическая	Механическая	Механическая	Механическая	Механическая
Комплектация	Стандартная	Стандартная	Стандартная	Стандартная	Стандартная	Стандартная
Год выпуска	2002	2001	2000	2002	2001	2002
Цена предложения, руб.		70 000	85 000	80 000	71 000	95 000
Источник информации		http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3881089-7e7f43.html	http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3803869-1a0670.html	http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3853946-50ad19.html	http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3851244-8cfea.html	http://autochel.ru/car/ commercial/ trucks/details/1200612.php
Состояние рынка	03.02.2014	31.01.2014	21.01.2014	17.01.2014	30.01.2014	14.12.2013
Состояние	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Предложение/сделка		предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка на цену предложения, %		-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	80 750,0
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	80 750,0
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	80 750,0
Состояние рынка		31.01.2014	21.01.2014	17.01.2014	30.01.2014	14.12.2013
Длительность прошедшего периода, месяцев		0,00	0,00	0,00	0,00	1,00
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	1%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	81 557,5
Пробег, тыс. км.	120,35	110,00	55,00	74,00	182,00	36,00
коэффициент мат. модели	157 180	157 180	157 180	157 180	157 180	157 180
показатель степени мат. модели	-0,19	-0,19	-0,19	-0,19	-0,19	-0,19
расчетное значение по модели	63 258	64 348	73 405	69 381	58 477	79 561
разница между фактическим значением и расчетным		4 847,65	1 155,46	1 381,43	-1 873,18	-1 996,58
разница в %% от расчетного значения		7,5%	1,6%	2,0%	-3,2%	-2,5%
корректировка		7,5%	1,6%	2,0%	-3,2%	-2,5%
Скорректированная стоимость, руб.		68 023,1	64 253,3	64 517,1	61 231,2	61 670,1
Первоначальная цена, тыс. руб./кв. м		70 000,0	85 000,0	80 000,0	71 000,0	95 000,0
Общая чистая коррекция		-1 976,9	-20 746,7	-15 482,9	-9 768,8	-33 329,9
в %% от начальной цены		-2,82%	-24,41%	-19,35%	-13,76%	-35,08%
Общая валовая коррекция		19 023,1	20 746,7	15 482,9	11 531,2	34 944,9
в %% от начальной цены		27,18%	24,41%	19,35%	16,24%	36,78%
Количество корректировок		2	2	2	2	3
Весовой коэффициент		2	3	4	5	1
Итого сравнительным подходом стоимость автомобиля ГАЗ-330210, руб.	63 647	9 070	12 851	17 205	20 410	4 111
Рыночная стоимость ¼ доли в праве общей собственности на автомобиль ГАЗ-330210, руб.	15 912

Рыночная стоимость объекта оценки - доли в праве общей долевой собственности (1/4 доля) автомобиля ГАЗ-330210, 2002 г.в., (гос. № Е 118 ХТ 55, VIN ХТН 33021858302, кузов 0162658, двиг. 421500-20705522, грузовой) на 03.02.2014 г. равна округленно: