4. Сервитуты

Сервитут – это право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Право пользования при этом связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, следовательно, при переходе права собственности на вещь к другому лицу право сервитута на нее сохраняется (ст. 274 ГК РФ).

Сервитутом могут обременяться объекты, ограниченное использование которых необходимо в связи с пользованием земельным участком. Однако собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Различают положительные и отрицательные сервитуты.

Положительный сервитут – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости ( например, проход или проезд через чужой участок, пользование водой, пастбищем и т.д.)

Отрицательный сервитут – это право требовать, чтобы собственник другого участка воздерживался от тех или иных действий на своем участке (например, от возведения зданий – сервитут света и воздуха, от нарушения архитектурных или ландшафтных требований – сервитут вида, и т.д.).

Рынок земли и недвижимости

1. Понятие и особенности рынка недвижимости.

2. Этапы развития рынка земли и недвижимости в России.

1. Понятие и особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которого передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования, т.е. это система мер и условий по обеспечению оборота объектов недвижимости и переходу вещных прав на нее.

В силу специфики недвижимости как товара, рынок земли и недвижимости существенно отличается от других сегментов рынка.

К основным особенностям этого рынка можно отнести:

• Необходимость предварительной оценки товара;

• Продолжительность периода, необходимого для реализации товара (на рынке недвижимости она гораздо выше, чем на других сегментах товарного рынка);

• Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

• Формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества покупателей и продавцов;

• Затруднительность формирования достоверной базы данных по совершенным сделкам;

• Сегментация рынка недвижимости на локально ограниченных территориях. При этом, параметрами сегментации могут быть:

1. функциональное назначение недвижимости (жилье (в т. ч. по качеству), промышленные, сельскохозяйственные объекты и т.д.);

2. географический фактор;

3. цена;

4. качество недвижимости;

5. инвестиционная мотивация (минимизационный менеджмент - ориентация на недвижимость, не приносящую значительного денежного потока, но с большим потенциалом денежной стоимости; хорошее налоговое укрытие – продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно) ;

6. тип права собственности: рынок аренды, рынок права собственности на недвижимость и т.д.

Структура рынка недвижимости.

1. Рынок земли

2. Рынок жилья

городских загородных городского загородного

3.Рынок нежилой нежилой недвижимости

4. Рынок коммерческой недвижимости

Офисы склады здания с.-х. индустриальной

При этом сами объекты выступают в качестве предметов сделок на первичном или вторичном рынках.

Основной целью рынка недвижимости является совершенствование механизмов сведения вместе покупателей и продавцов.

Покупатель 	рыночные посредники	 Продавец
Покупатель 	организации, оказывающие услуги	 Продавец
Покупатель 	брокеры, адвокаты, страховщики	 Продавец
Покупатель 	Ипотечные кредиторы, эксперты, СМИ	 Продавец

Рис. Упрощенная схема состава участников рынка недвижимости.

2. Этапы развития рынка земли и недвижимости в России.

Законодательная основа становления российского рынка земли и недвижимости стала складываться в 1991г. с принятием нормативных актов о приватизации государственной и муниципальной собственности. В силу специфики недвижимости как товара (ее высокой стоимости, стационарности, длительного срока службы и т.д.) этот сегмент рынка формировался со значительным отставанием от других секторов (товарного, фондового, сырьевого и т.д.)

Формирование рынка недвижимости проходило в 3 этапа:

I этап (с 1991 по 1993гг.) – этап зарождения рынка недвижимости. Характеристиками этого этапа являются:

• небольшое количество сделок,

• тенденция к быстрому росту количества сделок и ценна недвижимость,

• отсутствие правового регулирования в сфере гражданского оборота недвижимости,

• основными объектами сделок стали жилье и офисные помещения. Целые здания и участки стали появляться только в начале 1993 г.

Несмотря на то, что программа приватизации создала условия для появления собственников, а значит и предложения на рынке недвижимости, проблемы правового регулирования и финансового обеспечения сдерживали развитие рынка, особенно таких его сегментов как рынок земли, рынок объектов производственного назначения и т.д. Серьезной проблемой было отсутствие опыта в исследовании правового статуса недвижимого имущества и юридического оформления сделок с недвижимостью.

Другой характерной особенностью этого этапа являются цели сделок с недвижимостью: преобладают потребительские мотивы. Покупка недвижимости использовалась как безрисковое средство для сохранения финансовых ресурсов.

Особый интерес представляет сопоставление развития первичного и вторичного рынка жилья. Стремительный рост цен на вторичном рынке привел к образованию разрыва цен между старой и новой недвижимостью (первая стала на 20-40% дороже, поскольку на первичном рынке ориентировались на себестоимость строительства, что неадекватно характеризовало потребительскую стоимость жилья).

II этап (1994-1995гг.) – период развития.

Главный показатель этого этапа – отсутствие резких скачков цен и сделок.

В качестве основных характеристик второго этапа можно выделить:

• Замедление роста цен и стабилизация количества сделок,

• Ведущим сегментом по-прежнему остается рынок жилья

• Начинает формироваться рынок коммерческой недвижимости. Продавцами, как правило, выступают приватизированные предприятия. Однако в результате сложностей юридического оформления перехода прав собственности, аренда является более предпочтительной формой сделок на рынке коммерческой недвижимости.

• Развитие риэлторской деятельности и появление новых видов услуг риэлтерских фирм (долевое участие в строительстве, выполнение функций дилера при продаже нового жилья, организатора строительства и реконструкции),

• Изменение соотношения цен между первичным и вторичным рынками: в результате роста себестоимости строительства стоимость нового жилья почти сравнялась со стоимостью старого жилья.

• Назревает осознание того факта, что невозможность приватизации земли замедляет развитие рынка недвижимости.

В результате приватизации к концу 1995 года было приватизировано более 50% всех государственных предприятий (около 150 тысяч), был заложен фундамент корпоративного сектора, включающего более 25 тыс. крупных и средних акционерных обществ, в собственность населения перешло более 40% государственного и муниципального жилья. При этом, на первичном рынке около 80% всей недвижимости продается на муниципальном уровне и около 10% на уровне субъектов федерации и федеральном уровнях.

III. Этап (с 1996г.) – завершение формирования российского рынка недвижимости.

Результатами периода формирования должны были стать:

• стабилизация количества сделок и цен на недвижимость;

• достижение равновесия между ценами первичного и вторичного рынками;

• завершение формирования правовой, организационной и информационной инфраструктуры;

• появление индустриальной недвижимости на рынке;

• завершение обособления и специализации профессиональных участников.

До 1998г. ситуация развивалась в соответствии со сделанными прогнозами. Кризис 1998г. привнес отрицательные последствия в развитие рынка земли и недвижимости. В результате произошли следующие изменения:

1. На рынке жилой недвижимости:

• произошло удешевление стоимости жилья (в долларовом эквиваленте стоимость жилья снизилась, а в рублевом – возросла, отставая от динамики валютного курса);

• платежеспособный спрос на жилье в несколько раз отстал от предложения и этот разрыв увеличивался, поскольку количество семей с доходами выше среднего резко уменьшилось, а это основной потребитель рынка жилья;

• увеличился слой граждан, сдающих свое жилье не по причине его излишка, а для получения средств на текущее потребление

• снизилась стоимость коммерческого найма и аренды элитного жилья;

• оказался близким к свертыванию рынок коммерческого найма и аренды элитного жилья (иностранцы)

• резко ухудшилась ситуация на рынке загородного жилья (цены на элитные особняки площадью более 500кв.м. упали более чем в 2 раза, резко подешевели участки под строительство коттеджей);

• обострились проблемы долевого строительства жилья, т.к. компании, опиравшиеся на валютные заимствования, оказались близки к банкротству;

• население не ориентировано на инвестиции в жилье: преобладает потребление, а накопления держатся в валюте.

2. На рынке нежилой недвижимости:

• резко упал спрос на нежилую недвижимость, составляющую инфраструктуру малого и среднего бизнеса, хотя арендная плата на складские, торговые и офисные помещения упала более чем на 1/3;

• юридические лица не ориентируются на инвестиции в нежилую недвижимость, предпочитая держать активы в более ликвидной форме.

В 2000-2001гг. ситуация несколько стабилизировалась, наметились положительные тенденции, но развитие рынка далеко от завершения.

Рынок жилья

1. Зарубежные тенденции развития рынка жилья

2. Современное состояние рынка жилья в РФ

3. Виды сделок на рынке жилья

4. Основы ценообразования на рынке жилья

1. Зарубежные тенденции развития рынка жилья

По мнению зарубежных экспертов, жилищная проблема в развитых индустриальных странах практически решена: объем строительства стабилизировался с конца 90-х гг., количество жильцов на одно жилище составляет 2,3-2,4 человека. Право граждан на отдельное жилье и ответственность государства за соблюдение этого права зафиксировано в Конституциях трех стран: Испании, Нидерландов, Португалии. В прочих государствах Западной Европы это право фиксируется в специальных законодательных актах.

За 90-е гг. увеличилось количество жилья, находящегося в частной собственности: в Бельгии с 62 до 65%, в Дании с 52 до 56%, в Испании с 69 до 76%, во Франции с 50 до 54%, в Германии с 40 до 42%, в Англии с 58 до 67%. Покупка жилья во всех странах является надежным средством сбережения.

Поскольку цена на жилье и стандарты жилья в странах Евросоюза сильно варьируются, то до создания единого европейского рынка жилья далеко.

Одним из принятых на Западе способов сравнения стоимости жилья в разных странах является ее сопоставление со среднегодовыми реальными доходами активной части населения. В Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза больше среднегодового дохода, во Франкфурте-на-Майне – в 6,8 раз больше.

Для активизации рынка жилья покупатели могут получить от банков целевые займы: В Бельгии – 85-90% от стоимости жилья, в Италии – 50-60%, во Франции – 60-80%, в Испании и Германии – 80%. В большинстве стран действует система строй-сбережений (кроме Великобритании и Италии). Для поощрения этой системы в Германии и Франции вкладчику выплачивается премия, во Франции проценты не облагаются налогом, кредиты выдаются под более низкий процент.

В десяти странах, кроме Великобритании и Германии, введена система снижения налогов на проценты по займам на жилье. В Германии малообеспеченные семьи могут получить льготный заем, а семьи с детьми дополнительно беспроцентный заем: 2000 DM на 1 ребенка, 4000 DM на 2-х , 7000 DM – на 3-х, 5000 DM на каждого последующего.

В большинстве стран арендная плата составляет 4-5% от стоимости жилья. Самые дорогие города – Лондон (7%), Брюссель (9%).

В 80-е гг. муниципальное жилье составляло 50% в Ирландии, 22 % в Дании, 11% во Франции, 5% в Бельгии. Социальное жилье выдается на правах аренды. Арендная плата на муниципальное жилье ниже, чем в частном секторе (например, в Великобритании в 3-4 раза). Кроме того, арендаторы могут постепенно выкупать жилье в счет оплаты зачисляется даже квартплата.

Привлекательность зарубежного жилья для иностранцев

Стоимость 1 кв. м. квартиры (долларов):

Турция 400-500 (минимальная и средняя), Мальта 500-1000, Испания 1000-1250, Кипр500-900, Франция 1000-1750, Швейцария 2800-3650, Монако 4000-8000, США 1000-3000.

Возможность получения ипотеки:

вероятность получения ипотечного кредита иностранцами существует везде, кроме Швейцарии и США;

срок ипотеки:

Кипр 10-15 лет под 4-8% годовых, 70% стоимости жилья;

Испания 15 лет под 9-11% годовых, 50% стоимости жилья;

Мальта 5-10 лет под 9% годовых, 25% стоимости.

Ограничения на приобретение жилья:

Число объектов – нет ограничений (Кипр, Мальта, Швейцария не более одного);

Общая площадь – нет ограничений (Швейцария не более 2000 кв. м.);

Цена – нет ограничений (Мальта не менее 55 тыс. долларов);

Местоположение – нет ограничений (Турция – некоторые районы, Швейцария – в 3 из 26 кантонов).

Анализ визового режима:

Безвизовый режим – нет, кроме Кипра и Турции;

Вид на жительство – нет, кроме Кипра и Монако;

Въездная виза – да (Франция, США, Испания; 1 раз в полгода на 3 месяца – Швейцария); нет (Кипр, Турция, Мальта, Монако);

Статус резидента – да (Кипр; Мальта, если годовой доход больше 28 тыс. долларов); нет (Франция, Испания, Турция, Швеция, Монако, США).

Рейтинг привлекательности жилья для иностранцев: Кипр, Турция, Испания, Мальта, США, Франция, Монако, Швейцария.

2. Современное состояние рынка жилья в РФ

Рынок жилья делится на рынок городского и рынок загородного жилья. Жилой фонд большинства российских городов, в свою очередь, делится на несколько групп характерной застройки:

• жилье низкого качества (коммунальные квартиры, общежития),

• типовое жилье,

• застройки сталинских времен,

• дома улучшенной планировки,

• элитные дома.

Главным показателем развития рынка жилья можно считать уровень платежеспособного спроса населения, предложение жилья в городах характеризуется ценовым коридором, который зависит от качества жилья и его местоположения. Структура спроса не совпадает со структурой предложения. В жилом фонде преобладает малогабаритное жилье, а коттеджей и современных малоэтажных застроек, домов улучшенной планировки недостаток. В то время как спрос ориентирован на дешевое жилье.

С начала 90-х гг. начал стремительно развиваться рынок загородного жилья, его развитие было неравномерным: рынок жилья сельских поселений стал аутсайдером, элитного загородного жилья – лидером. Быстрыми темпами развивался рынок летних домиков. Для всех сегментов загородного жилья характерна закономерность: чем ближе объект к загородной черте, тем выше стоимость.

На рынок жилья серьезное влияние оказывает региональный фактор, и его влияние не будет уменьшаться. На региональном рынке можно выделить следующие группы факторов, влияющих на уровень его развития:

• экономический (уровень доходов населения и бизнеса, доступность кредитных ресурсов, ставки арендной платы, стоимость строительства, тарифы на коммунальные услуги),

• социальный (изменение численности населения, изменение образного уровня, изменение уровня престижности),

• административный (уровень налога на имущество и земельного налога, условия совершения сделок, условия получения прав на застройку),

• экологический и условия окружающей среды (экологическая обстановка и уровень развития инфраструктуры).

3. Виды сделок на рынке жилья

Сделки с государственным (муниципальным) жильем не относятся к рыночному обороту, они регулируются административными средствами. Однако, сфера рыночного регулирования увеличивается (спрос - предложение, цена – качество), т.е. создается основа для их ввода в рынок.

Виды сделок с государственным (муниципальным) жильем:

1. наем жилых помещений в государственном или муниципальном фонде - основная форма договорных отношений между государством как собственником жилья и жильцами, получившими жилье в пользование.

ГК выделяет жилье социального использования и относит к нему жилые помещения, заселененные на условиях найма и предоставленные в пределах нормы жилой площади, а также коммунальные квартиры, спецдома и помещения в них.

2. обмен жилых помещений - основная операция, с помощью которой наниматель жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как с собственником жилого фонда. Обмен жилья может производиться только с письменного согласия всех проживающих в квартире жильцов, в т.ч. временно отсутствующих, недееспособных и т.д.

При этом вытекает взаимная передача прав и обязанностей, возникших по договору найма (ст. 67 Жилищного Кодекса). При обмене государственной квартиры на частную, наниматель передает свои права и обязанности собственнику жилья, а взамен приобретает право собственности на обмениваемое помещение. Обмен оформляется путем выдачи обменного ордера, который по поручению местной администрации заполняет бюро обмена, управление ЖКХ или другой аналогичный орган по месту одной из квартир (Исключение – Москва и Санкт-Петербург)

3. приватизация (деприватизация) жилья. Осуществляется с 1991г. и долгое время доминировала среди операций с жилой недвижимостью. Ожидается, что в результате приватизации 65-70% всего жилого фонда перейдет в частную собственность.

Согласно Закону РФ «О приватизации жилого фонда в РФ» от 4.07.91 «Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фондах».

Не подлежат приватизации помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, в служебных жилых помещениях.

В результате приватизации квартира может быть передана в собственность или долевую собственность. Собственник (в т.ч. несовершеннолетний) определяется соглашением всех лиц, проживающих в жилом помещении и имеющих право на его приватизацию.

Передача в собственность оформляется договором передачи, который заключается местной администрацией или предприятием с гражданином. Договор не требует нотариального оформления, но государственная регистрация необходима.

Сделки с жилыми помещениями, находящимися в частной собственности:

1. купля-продажа является самой распространенной операцией на рынке жилой недвижимости.

Акт купли-продажи оформляется договором, который вступает в силу с момента государственной регистрации. Гражданский кодекс РФ определяет 2 правила купли-продажи:

а) установление дополнительного существенного условия – наличие перечня лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после его приобретения новым собственником (иначе договор считается недействительным),

б) государственная регистрация договора.

Остальное правовое обеспечение совершения сделок купли-продажи принимается на уровне субъектов Федерации.

2. мена – обмен жилья, находящегося в частной собственности. Договор мены подлежит государственной регистрации, к нему применяются ряд правил о купле-продаже жилья, например, точное определение предмета мены, но он не регламентирует денежные расчеты.

3. аренда – передача жилья за договорную плату во временное пользование и владение на основании арендного договора. После введения в действие второй части ГК РФ (22.12.95) договоры аренды жилья могут заключаться только между юридическими лицами. Однако договоры, заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют свою силу.

4. дарение. Это нерыночная сделка. Собственник может подарить свое жилье любому юридическому или физическому лицу. Предметом договора может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу.

Запрещено заключение договоров дарения:

• от имени несовершеннолетних и недееспособных;

• в пользу работников воспитательных учреждений, лечебных учреждений, других подобных учреждений лицами, находящимися на попечении этих учреждений,

• в пользу работников государственных служб в связи с исполнением ими своих должностных обязанностей,

• в отношениях между коммерческими предприятиями.

Договор подлежит государственной регистрации.

Отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения регулируются статьями 577 и 578 Гражданского кодекса.

5. Наследование – переход права собственности на жилье по причине смерти собственника. Эта операция тоже является нерыночной. Наследование возможно по завещанию или по закону, отношения по этому виду сделок регулируются ГК РФ. Наследник вступает в права собственности после государственной регистрации. В РФ действует правило 6 месяцев.

6. Рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщик ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставляя средства на его содержание в любой форме. Отношения по поводу ренты регулируются главой 33 Гражданского кодекса РФ

По срокам ренты делятся на 2 группы:

- постоянные (бессрочные);

- на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента), в т.ч. пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты, в котором может содержаться требование оплатить имущество, подлежит государственной регистрации и оформляется нотариально.

Рента – обременение недвижимости, которая передается вместе с имуществом при всех последующих сделках.

4. Основы ценообразования на рынке жилья

Недвижимость может оцениваться всеми тремя подходами:

Доходным (в качестве дохода можно брать арендную плату квартиры или прогноз о стоимости квартиры через несколько лет).

Затратным (определяется остаточная или восстановительная стоимость, используется при налогообложении и страховании).

Сравнительным. На рынке жилой недвижимости этот подход используется чаще всего. Единицами сравнения выступает стоимость 1 кв.м. общей или жилой площади. Однако, жилье качественно неоднородно, поэтому для объективной оценки необходимы большие базы данных. Российской гильдией риэлтеров разработана программа оценки жилья, в которой учитывается параметры отдельных признаков.

Она состоит из трех книг:

1) «Качество квартиры». Параметры: площадь (общая/жилая/кухни/ ванны), комнаты (изолированные/смежные), южная или северная сторона, этажность, собственность (приватизированная / неприватизированная / не может быть приватизирована), санузел и качество ванной комнаты, балкон, горячая вода, мусоропровод, высота потолка.

2) «Качество дома»: стены, лифты, характеристика первого этажа, чердак, подвал, возраст здания, состояние подъезда и двора, характеристика соседей, наличие парковки.

3) «расположение зданий»: район, микрорайон, ближайшая станция метро.

Поскольку параметры признаков существенно варьируется, оценщики разрабатывают специальные поправочные коэффициенты (в т.ч. и на время продажи).

Ипотечное кредитование в России

1. Понятие ипотеки, ее виды и участники

2. Законодательная база ипотечного жилищного кредитования

3. Условия, необходимые для развития ипотечного кредитования

4. Развитие ипотеки в регионах России

5. Система ипотечного кредитования в Орловской области.

1. Понятие ипотеки, ее виды и участники

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком или юридическим лицом, гражданину для приобретения жилья под залог недвижимости. В мире ипотечного кредитования развивается как форма финансирования жилищных программ. Оно, с одной стороны, способствует решению ряда социальных программ, с другой стороны, оттягивает с товарного рынка излишек денежной массы, снижает тем самым инфляцию.

В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются различные виды ипотечного кредита:

1. в зависимости от гарантий:

- застрахованные кредиты;

- незастрахованные кредиты;

- прочие гарантии

2. в зависимости от рынка ипотечных облигаций:

- первичный рынок;

- вторичный рынок

3. в зависимости от субъекта страхования:

- непосредственно будущий владелец;

- подрядчик

Существует несколько моделей организации системы ипотечного кредитования:

1. Усеченно-открытая модель. Сущность: закладные не выходят за пределы первичного рынка. Банк, сформировавший пакет закладных, может использовать его в качестве обеспечения части привлекаемых финансовых ресурсов. Но продажа закладных не происходит (срок 15-30 лет).

2. Расширенная открытая модель (американская модель). Сущность: основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает с вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. В эту схему может быть вовлечено большое количество участников, преследующих разные цели на ипотечном рынке. Поэтому эта модель может применяться в условиях стабильной экономики и сильном законодательстве. Привлекательность модели в том, что она значительно увеличивает денежную массу, вовлеченную в ипотечное кредитование и, таким образом, в строительство жилья, не усиливая при этом инфляцию (поскольку на товарный рынок эти деньги не поступают).

3) Сбалансированная автономная модель (немецкая модель). Сущность: совокупный портфель кредитных ресурсов банка формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков (до накопления примерно 45% от стоимости жилья). После чего заемщик получает государственную субсидию в размере 10% стоимости жилья и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Срок кредита 10 лет.

В настоящее время в России апробируется несколько моделей ипотечного кредитования:

1.модель депозитного института (сбербанк). Суть этой модели заключается в том, что банк аккумулирует в свои ф. через вклады и представляет ипотечные кредиты. Одной из форм депозитной модели ипотеки является схема немецких строй сбережений.

2.модель ипотечных компаний. Сущность: начало схемы ипотеки финансируется за счет средств банка, затем закладные продаются или на их основе выплачивается ценные бумаги. Использование этой модели затруднено, поскольку вторичного рынка закладных в России нет.

В современной России главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступного по стоимости жильем граждан со средними доходами.

Эта система должна быть основана на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств и долгосрочных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан;

• сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

• активизировать рынок жилья, вовлечь в экономический оборот приватизированное жилье;

• обеспечить развитие строительного комплекса;

• оживить экономику страны в целом.

Система ипотечного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

Масштабы развития системы кредитования в регионах Российской Федерации должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, а также платежеспособным спросом на жилье, предложением, наличием региональной нормативно-правовой базы.

На рынке действуют следующие основные участники:

• заемщики - физические лица, заключающие кредитные договоры с банками или договоры займа с юридическими лицами. По условию договора полученные средства используются для приобретения жилья;

• продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения;

• кредиторы - банки и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам кредит в установленном законом порядке;

• операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - специальные организации, к основным функциям которых относятся: рефинансирование кредиторов, выпуск ипотечных ценных бумаг, привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

• государственные органы, обеспечивающие регистрацию прав на имущество и сделок с ним. Основные функции: регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности; хранение и предоставление информации участникам рынка;

• страховые компании - осуществляют имущественное страхование, личное и страхование гражданско-правовой ответственности;

• оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений;

• риэлтерские фирмы - юридические лица получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. Функции: подбор вариантов купли-продажи жилья, помощь в заключении сделок, организация продажи жилья по поручению;

• инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами;

• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации).

Особую роль играет государство, оно определяет программу развития системы ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для надежного функционирования системы, создает механизм социальной защиты участников, создает необходимые институты для организации рынка и управления им.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условии платности, срочности и возвратности. Основным обеспечением возвратности служит залог жилья.

Стандартная процедура получения кредита состоит из следующих этапов:

• предварительное одобрение заемщика. Заемщик должен получить всю информацию о кредиторе; об условиях предоставления кредита, о правах и обязанностях;

• оценка кредитором вероятности погашения кредита;

• подбор недвижимости, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

• оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости;

• заключение договора купли - продажи кредитного договора;

• проведение расчетов с продавцом жилья;

• страхование предмета ипотеки и жизни заемщика.

2

Основы системы законодательной нормативной базы ипотечного кредитования были заложены в законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»

В развитии этого закона были приняты:

• федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

• федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

• Указ президента Российской Федерации «О жилищных кредитах»

• Указ Президента «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»

• Указ Президента «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

• Постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе «жилище»

• Постановление Правительства «О федеральной целевой программе «Свой дом»

• Постановление Правительства «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты».

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие Гражданского кодекса РФ, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, а также Положение «О праве собственности и других вещных правах на жилые помещения». Кроме того, гражданским кодексом предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и вопросы ипотеки.

3 Законодательная база ипотечного жилищного кредитования

Наличие льгот является действенным экономическим фактором, стимулирующим развитие рынка. Льготы позволяют увеличить доступность кредитов для населения.

Широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования доходов.

Необходимо снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке и стоимость самого ипотечного кредита для заемщиков. Желательно упорядочить документы о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования для повышения заинтересованности коммерческих банков и адекватной оценке кредитного риска; необходимо изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым для приобретения жилья.

Серьезной проблемой развития ипотеки является неурегулированность в отношении рисков и методов их снижения.

1. Кредитный риск. В случае, когда заемщик не может вернуть кредит, кредитор несет потери, если выручкой от продажи имущества он не может покрыть кредит и проценты по нему. В РФ в настоящее время кредитный риск существенен из-за сложности обращения взыскания и реализации заложенного имущества. Поэтому для снижения этого риска используется схема «Продажа в рассрочку». Схема основана на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита имущества с правом последующего выкупа. При этом размер кредита привязывается к доллару и погашается ежемесячно с уплатой процента (амортизация кредита). Отношение кредита к стоимости квартиры составляет 2: 3 – при сроке до 2 лет; 60% - от 3-5 лет; 50% - от 6-20 лет. Эта схема дорогостоящая для заемщиков, поскольку дополнительных условий составляет 14-17% стоимости жилья.

2. Риск процентной ставки. Возникает, когда динамика изменения процентной ставки по выданным кредитам не совпадает с динамикой пересмотра процентной ставки по обязательствам.

Пути снижения риска процентной стоимости.

а) займы с индексацией платежа по курсу рубля к доллару. Заемщику предоставляется рублевый кредит, но в кредитовании финансируется его долларовый эквивалент. Расчет процента по обслуживанию кредита осуществляется в долларах, но выплачивается в рублях по курсу на день погашения.

Например, в 1995 году взят кредит –120 тыс. руб. под 5 % годовых (в долларах). Рассчитать сумму ежегодных платежей по кредиту и стоимость кредита к погашению (2001 год).

Год	Курс	Капитальная сумма кредита		Сумма ежегодных процентных платежей
		долларов	рублей	долларов	Рублей.
1	2	3	4	5	6
1995	4,5:1	26677	120000	-	-
1996	5:1	26677	133335	1333,35	6666,75
1997	6:1	26677	160002	1333,35	8000,10
1998	15:1	26677	400005	1333,35	20000,25
1999	26:1	26677	693342	1333,35	34677,10
2000	28:1	26677	746676	1333,35	37333,80

#4 = #3 * #2

#5 = #3 * 0,05

#6 = #5 * #2

Стоимость кредита к погашению – 746676руб.

б) метод ИРОП (инструмент с регулируемой отсрочкой платежа). Предполагает применение двух процентных ставок:

1/ контрактная – обеспечивает прибыльность кредита для банка;

2/ платёжная – делает кредит доступным для заемщика.

Банк рассчитывает платежи в стоимостном обслуживании кредита по высокой стоимости, но заемщик выплачивает их по низкой. Разница между платежами добавляется к основной сумме долга. Процент стоимости регулярно пересматривается.

Например, В 1995 году взят кредит 120 тыс. руб. сроком на 6 лет. Банк желает обеспечить доходность на уровне 40% в рублях. Заемщик может позволить себе 15 %. Определить сумму ежегодных платежей и стоимость кредита к погашению.

Годы	Сумма процентных платежей по ставке		Разница, увеличивающая сумму кредита, руб.	Размер кредита на начало следующего кредитного долга
	40 %	15 %
1	2	3	4	5
1995	-	-	-	120000
1996	48000	18000	30000	150000
1997	60000	22500	37500	187500
1998	75000	28125	46875	234375
1999	93750	35156	58594	292969
2000	117190	43950	73240	366209
2001	146480	54930	91550	457759

# 2= #5 * 0.4

#3 = #5 * 0.15

# 4 = #2 - #3

# 5 = # 4 + предыдущая срока #5

№ 4 Развитие ипотеки в регионах России

Подходы к решению проблемы привлечения средств в жилищную сферу и повышение доступности жилья в регионах России:

1. долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Инициатива исполнения этих вариантов принадлежит застройщикам, система применяется в республике Коми, Татарстане, Башкирии, во многих областей. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования, застройщики стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия и продажи в рассрочку, которая предоставляется на 1-2 года, 30-50% стоимости жилья. В данной схеме существует возможность затягивания строительства, что позволяет строителям бесплатно пользоваться привлеченными средствами:

2. система сберегательных жилищных программ. Смысл заключается в следующем: гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым берет на себя обязательство за определенный срок накопить определенную сумму денег, банк берет на себя обязательство предоставить клиенту ипотечный кредит. Положительное значение этой системы - банки получают долгосрочные ресурсы, однако граждане опасаются вкладывать значительные денежные средства на долгосрочные депозиты;

3. региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов. Основа программ - активная роль органов исполнительной власти в решении вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу; получило широкое распространение создание специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. В ряде регионов население кредитуется по ставке ниже рыночной. Подобные схемы ограничены по масштабам кредитования. В таких субъектах как Белгородская область получили распространение схемы кредитования в виде строительных материалов, однако замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и резервов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту;

4. муниципальные жилищные облигации. Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций. Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади, например, 1/10 м² - срок обращения облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин может обменять его на квартиру соответствующей площади. Эти облигации дают право на приобретение муниципального жилья; цена устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с уровнем инфляции;

5. программа предоставления предприятиями своим сотрудникам займа на приобретение жилья. Эти проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает на предприятии заем на оплату жилья в размере 70-80% его стоимости, остальная часть оплачивается из собственных средств. Займы предоставляется на льготных условиях: длительный срок, льготные проценты или их отсутствие, возможность списания задолженности. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, которые заинтересованы в закреплении кадров на длительный срок.

Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном и региональном уровне к развитию ипотечного кредитования населения. При отсутствии такого подхода отдельно разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью.

5 Система ипотечного кредитования в Орловской области.

7 июля 2001 года было подписано постановление главы администрации Орловской области №313 «по программе жилье для молодой семьи». Целью программы является создание необходимых общественных условий для решения жилищной проблемы молодежи, а также разработка эффективно действующих механизмов в жилищной сфере.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

• формирование активного общественного мнения о необходимости решения жилищной проблемы;

• создание системы законодательных и нормативных актов, обеспечивающих активную государственную поддержку строительства и приобретения жилья;

• поддержка и стимулирование инициативы молодежи в улучшении своих жилищных условий;

• создание механизмов мобилизации ресурсов для обеспечения строительного процесса;

• обеспечение стимулов для удешевления строительства и эксплуатации жилья;

• создание эффективной системы управления реализацией программы, адекватной социальным масштабам и остроте жилищной проблемы;

• формирование элементов системы управления программой в части научно - методического, информационного и кадрового обеспечения.

Практическая реализация программы затруднена из-за нехватки финансирования.

Рынок нежилых помещений.

1. Сделки на рынке зданий и сооружений

2. Методы оценки зданий и сооружений