1 Сделки на рынке зданий и сооружений

К нежилым помещениям относятся здания и помещения в зданиях, используемые для производственных, торговых административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных и иных целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения и наоборот.

Купля-продажа нежилых помещений.

Совершение сделок купли-продажи регулируется Гражданским Кодексом (гл. 30, параграф 7) и оформляется договором, в котором идентифицируется объект сделки и его индивидуальные характеристики, цена объекта (включая стоимость земли), определяются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования.

Если продавец является собственником земли, то покупателю межет быть передано право собственности или аренды или иное вещное право на землю (например, право беспрепятственного доступа), предусмотренное договором. Если в договоре не указывается, какое право приобретает покупатель, то автоматически он приобретает то право, которым владел продавец. Если отношения по поводу земли не затрагиваются в договоре, покупатель получает в собственность ту часть земли, на которой находится здание, и которое необходимо для его использования.

Если продавец не является собственником земли, покупатель может пользоваться участком на тех же условиях, что и продавец (аренда, бессрочное пользование и т.д.).

Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации, и распоряжаться имуществом (продавать, сдавать в аренду и т.д.) покупатель сможет только после этой процедуры. Однако договор считается заключенным с момента его подписания и с этого момента стороны несут ответственности и обязанности, обусловленные договором. Сам переход объектов из рук в руки оформляется передаточным актом, который подписывают обе стороны.

Аренда (субаренда) нежилых помещений.

Отношения по поводу аренды нежилых помещений регулируются Гражданским Кодексом (гл. 34 параграфы 1 и 4).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, является собственностью арендатора.

Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, уполномоченное собственником или законом, сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду нежилые помещения, находящиеся у них на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Если речь идет об имуществе, находящимся в федеральной собственности, разрешение выдает Министерство РФ по управлению государственным имуществом (на практике эти полномочия обычно передаются территориальным органам МГИ). Если речь идет о муниципальной собственности, разрешение выдают органы местного самоуправления (Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

Предметом договора могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и иные вещи, не теряющие своих естественных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды указывается:

• идентификация объекта и его индивидуальные свойства;

• регулирование отношений по поводу земельного участка. При этом право арендатора на земельный участок производно от того, какое право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование). Если условия не оговорены, к арендатору переходит право пользования той частью участка, которая занята объектом и необходима для его использования. Если земельный участок, на котором находится объект, продается иному лицу, за арендатором сохраняется право пользования участком на условиях, действовавших до продажи;

• арендная плата. Если ее размер не оговаривается, договор считается недействительным;

• срок аренды. Если он не оговаривается, договор действует в течение неопределенного срока (не ограничивается);

• обязательства по поддержанию объекта в эксплуатационном состоянии. Если этот вопрос не отражен в договоре, текущий ремонт производится арендатором, а капитальный – арендодателем.

Если аренда заключается на срок не менее года, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Передача имущества из рук в руки оформляется передаточным актом, который подписывают обе стороны сделки.

Арендатор может сдать арендное имущество другому лицу (субаренда) или передать свои права на арендное имущество (перенаем).

По договору субаренды арендатор передает арендуемое им имущество в субаренду третьему лицу, при этом договор субаренды является производным от договора аренды, т.е. права субарендатора на это имущество не могут быть больше, чем права арендатора по основному договору. Правила составления договора субаренды аналогичны тем, которые применяются к договору аренды.

Если договор аренды расторгается, то автоматически расторгается и договор субаренды.

Безвозмездное пользование.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя - вернуть ее том состоянии, в котором получила с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудодателем может быть собственник имущества или лицо, уполномоченное собственником или законом.

В безвозмездное пользование могут передаваться любые объекты, не запрещенные законом, однако коммерческие организации не могут передавать свое имущество в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам, руководителям, членам органов управления и контроля.

Договор строится также как и договор аренды, но в нем не указывается цена.