2 Доходный подход к оценке земли.

Основными методами доходного подхода при оценке земельных участков является метод остатка для земли и метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Они применяются при определении стоимости участков, занятых бизнесом, приносящим доход.

Метод остатка для земли.

Этот метод является разновидностью метода капитализации. Для его применения необходимо знать стоимость здания или сооружения и среднегодовой чистый доход от бизнеса в целом. Расчеты выполняются в 3 этапа:

1. этап. Определение части чистого дохода, который приходится на здание:

Е _зд = S _зд  k _зд,

Где S_зд – текущая стоимость зданий и сооружений

К_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений, который складывается из коэффициента капитализации земли и коэффициента возврата капитала:

k _зд = k _рын + k _возв

Коэффициент возврата капитала может определяться как величина обратная сроку службы здания или по формуле фонда возмещения (F3). Значение коэффициента возврата капитала для здания можно определить и сразу как взнос на амортизацию денежной единицы (F6).

2. этап. Определение части чистого дохода, относимого к земле:

Е _земли = Е _общ - Е _зд

3. этап. Определение стоимость земли методом прямой капитализации:

S _земли =

Например, на участке построен магазин, который будет служить 30 лет. k _рын = 10 %, стоимость здания 500 тысяч долларов, ежегодный доход - 150 тысяч долларов.

1. этап. I способ. Е _зд = 500 тыс. (0,1 + ) = 66, 667 тыс.$

F ₃

II способ. Е _зд = 500 тыс.  (0,1 + 0,0061) = 53, 05 тыс.$

F ₆

III способ. Е _зд = 500 тыс.  0,1061 = 53, 05 тыс.$

F ₆ – амортизация капитала

2. этап. I способ. Е _земли = 150 тыс. - 66, 667 тыс. = 83,33 тыс.$

II - IIIспособ. Е _земли = 150 тыс. - 53, 05 тыс. = 96, 95 тыс.$

3 этап. I способ. S _земли = = 833 330$

II-III способ. S _земли = = 969, 5 тыс.$

Стоимость земельного участка и магазина в целом

I способ. 500 тыс. + 833, 33 тыс. = 1333,3 тыс.$

II – III способ. 500 тыс. + 969, 5 тыс. = 1469,5 тыс.$

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.

Используют в качестве долевого подхода к оценке объекта в целом (то есть определяет, в каком соотношении стоимость объекта можно разбить на стоимость участка и стоимость здания). Информацию можно получить исходя из последних продаж аналогичных объектов или исходя из нормативной цены земли и затрат на строительство подобного объекта. Этапы:

1 этап. Устанавливаются пропорции, по которым стоимость объекта можно разбить на стоимость зданий и стоимость земли;

2 этап. Рассчитывается средневзвешенный коэффициент капитализации для имущественного комплекса в целом:

= k _зд   _зд + k _земли   _земли

где  - удельные веса стоимостей зданий и земли в стоимости имущественного комплекса;

3. этап. Определение стоимости объекта в целом методом прямой капитализации дохода:

S ₀ =

4 этап. Определение стоимости земельного участка с помощью долевого коэффициента:

S _земли = S ₀   _земли S _зд = S ₀   _зд = S ₀ - S _земли

Например, известно, что в стоимости имущественного комплекса 60 % приходится на стоимость зданий, срок службы которых 25 лет, доходность бизнеса 150 тыс. в год, рыночная ставка капитализации 10 %.

= k _зд   _зд + k _земли   _земли

= (0,1 + ) 0,6 + 0,1  0,4 = 0,124

S _зд = = 1209677,42 $

S _земли = 1209677  0,4 = 483870,96 $

Метод прямой капитализации:

S _земли =

Поскольку земля является универсальным объектом с точки зрения функционального назначения, и существуют разные варианты использования участка, каждый из которых характеризуется своим уровнем дохода, при оценке стоимости земли должен быть использован принцип НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования). Этот принцип позволяет найти наибольшую текущую стоимость участка при таком осуществимом варианте, когда наиболее полно раскрываются потенциальные возможности объекта. Принцип НЭИ должен рассмотреть участок как:

• незастроенный (не учитывает нынешнее направление использования земли). Это осуществимо, только если участок действительно не застроен или стоимость зданий существенно меньше, чем стоимость земли

• улучшенный (рассматривает возможность реконструкции и модернизации построек). Применяется в том случае, если стоимость зданий существенна, но есть альтернативные возможности их использования после модернизации и реконструкции.

Вариант НЭИ должен отвечать следующим условиям:

• соответствие юридическим нормам;

• техническая осуществимость;

• максимальная доходность.

Главная цель принципа - обеспечивать максимально возможную стоимость земли.

3

Метод сравнения продаж или метод парных продаж.

Этот метод основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Он применяется либо к незастроенным или даже неосвоенным участкам, либо к участкам, занятых немногими недорогими застройками, стоимость которых не сказывается на стоимости земли.

Этапы оценки:

1. этап. Выбор аналогов, цены которых делят на площадь. При этом особое внимание уделяется тем случаям, когда цена единицы площади существенно меньше среднего уровня. Обычно это влияние нерыночного размера. Оценщик может посоветовать разбить продаваемый участок на 2 и более (если оцениваемый объект слишком большой) или прикупить земли, если он маленький;

2. этап. Расчет поправок к исходному значению стоимости единицы площади. К факторам, влияющим на стоимость объекта можно отнести: условия продажи, рыночное условие, местоположение объекта, физические характеристики. Поправки определяются субъективно, максимальное влияние одного фактора на цену не превышает 10 %, и могут измеряться в денежных единицах и в процентах. Обычно используются статистические методы: корреляция, группировки и т.д.;

3. этап. Расчет скорректированной стоимости единицы площади с учетом поправок по факторам. Из этих цен оценщик субъективно выбирает итоговую стоимость единицы площади;

4. этап. Расчет стоимости участка равен цене единицы площади умноженной на площадь.

Единицы сравнения:

• цена за акр (га) - сельскохозяйственные земли за чертой города, большие участки;

• цена за фут ² (м²) - к небольшим участкам, находящимся в черте города;

• цена за фронтальный фут (фронтальный м) - стоимость объекта устанавливается пропорционально длине границы с улицей, шоссе, переулком, площадью и так далее;

• цена за лот – участок в районе жилищной застройки и его цена зависит от участка и его природных и экономических достоинств, а лоты примерно равны;

• цена за единицу площади. На цену объекта влияет официально установленное отношение площади застройки к площади земли (FAR). Обычно так устанавливаются цены на рынках с высокой плотностью застройки и большим спросом на землю.

Например, Продается участок 10 тыс. м²; FAR = 3; 1 м² постройки - 1,25$ . Определить максимально возможную цену участка.

1. максимально возможная площадь застройки

10 тыс.  3 = 30000 м²

2. максимально возможная стоимость участка

30000 м²  1, 25$ = 37,5 тыс.$